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【案件基本信息】 1.裁判书字号 浙江省宁波市中级人民法院( 2010)浙甬民二终字第796号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人 原告(被上诉人)：张某忠、赵某英 被告(上诉人)：沈某建、孙某兰 被告(被上诉人)：沈某美、沈秀珍、沈某娣 【基本案情】 孙某兰系沈某建、沈秀关、沈秀珍、沈某娣的母亲，沈凤山(于2006年6月病故)系孙某兰丈夫。2001年11月17日，张某忠、赵某英与沈凤山、沈某建签订《房地产买卖契约》，约定沈凤山、沈某建自愿将座落于慈溪市古塘街道(原浒山镇)界牌村东界牌周家路江河圈内的一宗房地产共五间(建筑面积185平方米、总土地使用面积1000平方米)以52万元的价格卖给张某忠、赵某英，现付购房定金42万元;沈凤山、沈某建同意于2003年3月8日前将上述房地产按签约时的原样交付给张某忠、赵某英，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转让。2002年10月20日，讼争房屋分别以沈凤山、沈某建为户主的名义申请平房升三层楼，张某忠、赵某英于2002年11月19日交付沈某建房款41万元。讼争房屋由张某忠、赵某英翻建成三层楼房。经评估，讼争房屋东、西各二间共四间三层楼房的翻建费用为377820元，装潢费用为203030元，按沈某建、孙某兰家庭户口确定可安置面积的拆迁安置补偿政策评估的市场价格为3234537元，按张某忠、赵某英“拆一还一”方式进行补偿政策计算的市场价格为3548182元(已包含房屋的重置价格，但不包含讼争房屋的装修及附属物的补偿金额)。讼争房屋的土地性质为农村集体土地，沈某建、孙某兰系农村居民，张某忠、赵某英系城镇居民，诉争房屋一直未办理过户手续。案件审理过程中，沈某美、沈秀珍、沈莠娣均表示放弃对沈凤山遗产的继承。 张某忠、赵某英认为涉诉房屋买卖合同无效，出卖方沈某建、孙某兰应返还购房款47. 82万元，折价补偿房屋翻建费377820元、装潢费203030元，并赔偿损失3548182元、评估费10000元。 沈某建、孙某兰认为本案房屋买卖合同无效的过错方在买受方，故不同意补偿及赔偿。 沈某美、沈秀珍、沈某娣均表示放弃继承父亲沈凤山的遗产，故不承担相应的法律责任。 【案件焦点】 城镇居民与农村居民之间签订的农村房屋买卖合同被认定为无效后，对利益受损的一方如何进行赔偿及补偿。 【法院裁判要旨】 浙江省慈溪市人民法院经审理认为：农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，因讼争房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，出卖方系农村居民，买受方系城镇居民，故张某忠、赵某英与沈风山、沈某建之间签订的《房地产买卖契约》因违反法律强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故出卖方应返还买受方购房款41万元及建房配套费5022元，买受方将讼争房屋翻建成三层楼房并进行了装潢，其投入的装潢费用因添附行为附合在讼争房屋上且无法分离，故其要求出卖方折价补偿装潢费用的请求应予以支持，根据评估结论，确定为203030元。因买卖双方在签订合同时均有过错，故双方应按各自的过错承担相应的民事责任。沈某美、沈秀珍、沈某娣自愿放弃对沈凤山遗产的继承权，故无需就该房屋买卖事宜承担责任。综合上述情况，法院判令买受方承担10%的责任，出卖方承担90010的责任。买受方要求出卖方赔偿因合同无效而遭受的损失，理由正当，本院予以支持，其损失本院根据讼争房屋(东、西各二间，共四间)按买受方可享受的“拆一还一”方式进行安置补偿政策评估的现值3548182元及评估费10000元并结合双方的过错程度确定为3202363. 80元[(3548182+10000)×90%;3202363. 80]，买受方主张的本案财产保全费5000元由出卖方承担。 浙江省慈溪市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，作出如下判决： 一、被告沈某建、孙某兰应返还原告张某忠、赵某英购房款410000元、建房配套费5022元： 二、被告沈某建、孙某兰应折价补偿原告张某忠、赵某英房屋装潢费203030元： 三、被告沈某建、孙某兰应赔偿原告张某忠、赵某英损失3202363. 80元： 四、被告沈某建、孙某兰应支付原告张某忠、赵某英财产保全费5000元。 沈某建、孙某兰持原审答辩意见提起上诉。 浙江省宁波市中级人民法院经审理认为：沈某建及其父亲沈风山与买受人签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，原审法院认定该契约已成立，证据充分，且原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，认定双方之间的房地产艺买卖契约无效于法有据。两上诉人理应将因该契约取得的购房款返还，并赔偿两被上诉人因此所受到的损失。原审法院以升建后楼房作为两被上诉人损失评估依据，符合公平原则。根据《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》，原审法院要求鉴定部门以“拆一还一”补偿安置方案对升建的楼房、装潢进行评估，并以此作为被上诉人损失，并无不当，原审法院根据双方各自过错程度判决二上诉人承担90%的责任、二被上诉人承担10%的责任，亦属合理。原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决妥当。 浙江省宁波市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决驳回上诉，维持原判。 【后语】 本案系农村房屋买卖合同纠纷一典型案例。当前，农民与城镇居民之间的农村房屋买卖纠纷案件增多，从诉因看，多源于土地增值以及房屋拆迁等因素，导致房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。具体到本案，起诉方虽不是房屋出售一方的农民，但买受方早在契约签订当日就已支付大部分购房款，其信赖可以获得房屋的所有权和集体土地使用权，并已对房屋进行了升建和装潢，但是却因合同违反法律规定而不能办理房屋过户手续，在房屋面拆迁时，出卖方却拒绝按照拆迁安置政策赔偿买曼方的损失，如果仅仅判令出卖方返还房款，显然失去了司法裁判应有的公平性和正义性。 法院在审理此类案件过程中，应充分注重诚实信用原则的应用，若房屋出卖方利用现行规范对农村房屋买卖合同的否定性评价达到在房屋被拆迁后恶意反悔逐利、拒绝赔偿的目的，可以通过诚实信用原则来分配过错责任和损失承担，以此来矫正房屋买受方在此过程中的利益失衡。同时，法院个案的判决对实践中此类纠纷有一个明确的导向性作用，尤其是在城市化进程日益加快、农村房地产市场日益活跃的今天，判决卖方承担大部分责任可以使房屋出售方意图通过起诉来实现逐利的目的落空、避免房屋买方因合同无效可以大幅获利而纷纷起诉到法院要求认定早已签订的房屋买卖合同无效，帮助当事人树立经济理性的诉讼观念，减轻法院此类案件的收案数量。 对于具体损失数额的承担，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定，具体应参照当地农村房屋拆迁补偿政策来确定损失。慈溪市国土资源局、慈溪市建，设局慈土资发[2009] 31、37号文件《关于(慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定)有关问题的解释》、《关于(慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定)有关问题的补充说明》均明确：通过买卖、继承、析产等形式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿。本案涉诉房屋己以两原告名义拆迁，故一审法院按照两原告拆迁房屋的实际面积按“拆一还一”的方式确定安置补偿价值是符合慈溪当地实际情况的。另买受方在出卖方将五间平房及相关的房地产权证、平房翻建手续交付后，将平房翻建成三层楼房并进行了装潢，其投入的装潢费用因添附行为附合在讼争房屋之上且无法分离，故一审法院判决认定出卖方赔偿四间三层楼房的装潢费用，并无不当。 |
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