 上周，我们负责过户的权证顾问 在西大街房管局，亲眼所见 业主不卖了，买家晕倒了 买卖双方正在办过户，业主后悔不卖了，买家听闻后晕倒在房管局，被送上了120急救车。在房管局晕倒的买家不多见，但中途反悔的业主却数不胜数。年后，我们的权证顾问、合作的律师事务所、中介，都陆续处理了非常多业主反水（即变卦，不遵守原约定，违约）的案例。 我“被违约”的女同学 同是西安买房人，却各有各的悲惨遭遇。我一个女同学不幸也“被违约”了，经她同意，把她的案例写出来，给大家做个参考。 她家原本有一套房子，但那个房子附近没有学校，因为娃快到上学年龄了，所以就凑了点钱想再买一套带学区的，年后她在北郊花100万买了套带学区的二手房，3月初做的网签，4月初的时候银行已经放贷了，5月初的时候她还了一次房贷。但不巧的是，在银行放贷之前，业主痔疮犯了做了个手术，据说手术创口比较大，一个月内都行动不便。她交了税以后，就在家等着业主身体恢复好一点的时候去做转移登记，没想到等来的却是业主不卖了的消息，据中介说那个小区的房子最近涨的有点多，同户型的房子现在卖125万左右了，所以业主反悔不想卖了。 煮熟的鸭子到嘴边还能飞了，我同学气的直跳脚，跑来找我。 我翻了她一眼问她为啥早不来找我，她悻悻地说：以为找中介买的房子，所有的事就只能由中介负责办理。自以为是害死人！ 我一边骂她，一边还得带她去找律师。 //业主说不卖了，他真能这么干吗？ “我都还上贷款了，业主还能说不卖就不卖了？” 哎，居然问出这么天真的问题，真是白看我的朋友圈了。  律师上来就给了她一盆冷水：能！而且这是法律赋予业主的权利。 |物权 要说清楚这个得先给大家介绍一个法律名词——物权。 网上随便搜索一下都有物权的详细解释，但有点晦涩难懂。在二手房交易这个场景中，大家可以把物权简单的理解为对房子的所有权，虽然不那么准确。 在房子没有正式过户到买家名下的时候，这套房子的物权仍然属于业主，所以业主可以随意处置。 //“那什么时候，才算正式过户到我名下呢？” 按揭购买二手房过户流程一共有7个步骤：①购审②网签③面签（全款不需要此步骤）④资金监管⑤完税⑥转移登记⑦出证领证。只有7个步骤都做完了，才算是正式过户到了买家名下。而我同学，只做完了步骤①-⑤，虽然银行都放款了，但是业主没有出面配合进行步骤⑥转移登记。转移登记的意思是，把这套房产从业主名下转移到买家名下，这是过户流程中非常关键的一个步骤，其实只要这个步骤做完了，业主就没有反悔的机会了。因为办理完步骤⑥，就不需要业主出面了，只需要等几个工作日，新的房产证一出，这套房子就属于买家了，物权也就转到买家手里了。 说到这儿就不得不说一下，那些早早把全款都给了业主，却到现在都没办过户的人，在法律意义上房子还是原业主的，如果原业主没底线，他可以把这套房子拿出去做抵押甚至再交易，一房二卖就这么来的。买房子毕竟不是买白菜，咱们还是不要把宝压在人性上了，毕竟人性是经不起考验的。 //业主违约，我能要求“强制过户”吗？ “我就差最后一步了，听说可以强制过户的。” 要实施强制过户，得： ① 起诉立案，拿到胜诉判决书，并且判决书里含有一项诉讼请求：请求过户；【6个月内审理完结】 ② 一审判决胜诉后，二审没有上诉，判决书生效；【15天左右】 ③ 如果对方上诉，还需要二审，二审胜诉；【3个月内审理完结】 ④ 二审判决书也就是终审判决书生效后，可以申请强制执行； ⑤ 法院执行立案后，执行法官向房管局发出协助执行通知书； ⑥ 执行法官带着协助执行通知书、判决书、执行裁决书，到房管局进行执行，才可以过户。【期限6个月】 以上是申请强制过户的步骤，还是在能胜诉的基础上。 我同学追问律师什么情况能保证一定胜诉，律师只淡淡地回了一句：没有能保证一定胜诉的案子。 买家能做的就是在交易过程中，尽可能多的保留证据，比如收据、发票、凭证、录音、截图等等，并且保证自己没有违约行为。 我粗略的算了一下，最顺利的情况，要实现强制执行也得一年左右。 再来看一下费用，涉及的费用包括诉讼费（根据房子价值计算）和律师费（少则几千多则几万），虽然一审、二审阶段的诉讼费，胜诉后可以要求对方承担，但自己得先垫付，执行阶段只有律师费，申请执行没有费用。总体算下来费用也不少。 需要提示的是，就算在诉讼期间，业主仍然是完整的拥有这套房子的物权的，如果他在诉讼的过程中又把房子卖给买家B并且完成了过户，那就算最后走到了强制执行那一步，也没有可执行的房子了，因为房子的物权已经转移到买家B手里了，我同学就只能要求业主承担违约责任和经济损失了。  |债权 这里就得再解释另一个概念——债权，上面说了业主拥有物权，而买家也就是我同学，拥有的是债权，通俗的说就是，我同学只有合同约定下要求业主把房子卖给自己的权利。 但在法律上，物权大于债权。如果出现上述的情况，虽然我同学先买了这套房子拥有了债权，而买家B拥有的是这套房子的物权。所以即便买家B的购买时间晚于我同学，但由于办完了过户手续，拥有了这套房子的物权，所以这套房子就会归买家B。（如果没有过户的话，那就要看谁先取得判决书，这套房子最终会归先取得判决书的一方。） 诉讼的过程中买家可以申请财产保全，这样业主就不能动这套房子了，虽然申请保全措施交纳的费用最多不超过5000元，但提出诉讼保全的人得提供标的物同样额度的担保，而且好多时候法院要求担保必须用现金，我同学的这个例子中，房子100万，如果她要申请财产保全，那我同学就得提供100万的担保，需要凑钱交首付的我同学显然承受不起。 强制执行虽然能得到这套房子，但是要付出这么多时间精力，也还是需要一点勇气。 //业主违约了，我能获得多少赔偿？ “那如果不强制执行，让卖家赔我损失，我能得到多少，要是他不肯给我怎么办？”她退而求其次了。 业主违约后，还不承担违约责任，买家可以起诉业主，要求他承担违约责任。 如果业主违约后主动承担了合同中约定的违约责任，而买家有异议，买家也可以选择起诉业主。 至于买家到底能获赔多少，没有确切的数字和统一的标准，一切都要看当时签订的买卖合同，合同里对于业主违约责任是怎么约定的，买家就能获得多少赔偿。 下图是她和中介、业主签的合同里关于违约责任约定的截图。  可以看到，违约责任的第2条对业主违约部分的约定，翻译成白话就是：如果业主不卖了： ①业主退还买家交的定金；②再赔和定金金额一样多的违约金给买家；③给中介交房价3%的中介费。 这套房子成交价是100万，她一共交了5万定金，那业主承担的全部违约责任就是把5万定金全部还给她，再赔她5万违约金，另外给中介3万，业主此次违约一共需要付8万块钱，而我同学只能收到5万元的赔偿。 “5万？这么少！那我为了买这套房子花了那么多中介费、过户服务费、按揭服务费、交通费、通讯费、误工费他不赔我吗？还有，要不是他中途毁约，我就能顺利的以100万买下这套房子了，事情发生到现在都2个多月了，现在的房价已经不是2个月前的房价了，业主毁约不卖了，我还得重新找房子，房价涨的这部分，又怎么算呢？” 律师指着她的买卖合同说：这里并没有写明你的这些损失，法官很难支持，一般只能酌情判一点。 事情已经发生了，如果我同学还是要买房子的话，无论怎么选，都逃不脱要再多花金钱和时间。如果业主不卖是因为觉得卖亏了，而她又急需这套房子，那大概和业主坐下来，好好谈谈价，也是一种选择，毕竟业主再去找新的买家、付违约金也挺麻烦。 她已经回家冷静去了，网签有效期只有3个月，她3月初做的网签，到6月初的时候网签就过期了，到时候又是麻烦，我还不知道她会怎么选。 虽然我们强烈鄙视业主中途毁约这种没有契约精神的行为，但说到底，现在西安的二手房市场是卖方市场，出售的一方更强势，买家的选择真的不多。 而且在这样的合同下，卖家的违约成本real很低。 我同学的例子中业主毁约后，再以125万卖出去，涨的25万中只要拿出8万付违约金，还能剩下17万，得到这17万，业主只需要轻轻地说一句我不卖了，他为什么不呢？至于给别人带来的一系列麻烦，才不是他会考虑的。 所以说，事后处理远不如事前预防。 //想提高违约成本，怎么做？ 弱势一方的买家想要避免这种情况，最根本的办法就是提高业主的违约成本。 面对合同，不是只有签或者不签的选择，我们还有增删修改的权利。 郑重的提示近期要买房子的朋友，仔细看一下买卖合同中关于违约责任部分的约定，如果觉得违约责任不够，可以协商加码，比如： ① 提高违约金的金额（一般最高为总房款的30%，超出太多的话，法院也不会支持的。） ② 在违约责任里要求业主承担买家的实际损失，比如中介费、过户服务费、按揭服务费、交通费、通讯费、误工费等等。 ③ 在违约责任里，要求业主承担交易期间房价上涨导致的买家潜在的经济损失。 如果业主有潜在违约的可能，估计看到这些条款就压根不会跟你签了，也算是提前排除了违约风险。 不过在提高业主的违约成本的同时，买家也是一样的。 顺便说一句，不论什么合同，别嫌麻烦，起码认真看清楚里面的权利义务和责任。不要人家说这儿这儿这儿签名字按手印，连看都不看就照签照按的。无数事实验证过了，当时省掉的一个小麻烦，事后总会加倍变成大麻烦找回来。 最后得再说一下，过户得趁早，尤其是在西安目前的市场状况下，不要给业主留下任何犹豫的时间。 我们也接到不少咨询是因为买家自己拖节奏，造成的业主反水。 工作忙，没时间请假去刷首付，业主不卖了； 业主催买家过户，买家马上要出差，想等出差回来再过，出差一个月回来，业主不卖了…… 上面这些情况，过户通都有办法解决： 请假不方便可以找过户通权证顾问做好规划，保证做到让你只出面几个小时； 要出差了，可以找过户通提前办委托…… 过户通的解决办法总比问题多！ 比起业主翻脸后你要付出的时间成本和金钱，来过户通找小艾咨询办理可真的要划算多啦！ |
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