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如果我们用2年时间，得到这样一个“10万+豪宅也被抢”的房地产市场，你什么感觉？
一边是，深圳很成功的实现了房价的“17连跌”。另一边是，2000万起一套的楼盘卖房子也能被抢。不想直面真实的世界，你就逼着自己活在新闻联播里。 昨天被抢的万科臻山府，不是第一例，也不会是最后一例。把最近这段时间的类似事件串起来，各位看看。
第一例，安托山万科臻山府二期。222套住宅，231、240㎡大户，备案价约9.75万元/㎡（加上精装价格过10），总价2000万起。臻山府一期去年4月30日卖，220套住宅，均价约99660元/㎡。1年过去，下调约2146元/㎡。有意思的一点，这个楼盘的其中1栋，要拿出来做人才住房，10w+的人才房（是开发商拿着个做了交换，政府才批的价吗？）。
第二例，香蜜湖深业中城。2017年12月27日，深业集团宣布，香蜜湖豪宅深业中城转为高端长租公寓，不再发售。这个项目建面36万平米，含有420套豪华装修住宅，户型面积130-230平米。把一个10w+的豪宅项目转为长租公寓，这几乎是全国第一例。
我了解到，据说开发商期待价格15w左右，而政府只给批不到10w。直接导致了大量的关系户出现（有没有排2公里我就不清楚），关系摆不平，只好转租。
第三例，深圳湾华润悦府2期。2017年8月16日，华润悦俯二期开盘，350套住宅，单价9.3-16万，均价12万／平，1房106平总价1100-1523万，2房166平总价1875-2560万，3房225平总价2720-3650万。当时轰动得不行：“2000人抢350套房”，还说“土豪们排队1公里”，后来数学不好的造谣者被抓了。
后台有个朋友一直想买悦府，千方百计打听，后来打听到了：有中介说，给喝茶费80万能买到别人转手的。最终还是没搞定。 还有第四例，还没发生但是看起来也会是“炸裂”级的，科技园华润城润府3期。三种户型，89平米、150平米、190平米。前段时间传出来也要学深业中城，但好在样板房做好了，也对外发出了禁止喝茶费的声明，说明还是要卖，但现在没有任何发售节点的信息。润府现在的二手单位也到了10w，据说要抢房子的土豪也已经排了长队。
这些10w+楼盘的共同特征是：不是价钱高不高的问题，而是买不买得到。
今天的深圳，弥漫着“有钱人的焦虑”（拿着2500万也买不到房子）。是不是真的焦虑我不关心，但你觉得这些案例传出来什么信号？
1、政策并没有让购房人对房价继续上升的预期稳定下来，反而大大刺激了富人买房投资的意愿。
我从2016年调控开始就陆续发文提醒，限价不会降低需求量，只会让购房需求更猛，这是很基本的市场逻辑。因为人人都看到了，政府把房价打到了市价之下。尤其是豪宅，新盘和二手的价格倒挂往往都达到2-3万/平米那么大，20-30%的空间买到就赚到。谁有钱，谁都会蠢蠢欲动。
2、富有购房人的支付能力比我们想象得强劲得多。
上面这些房子的价格，显然都远远超过了深圳人的平均支付能力。但依然这么火，显示出很重要的一点：深圳的财富集中度在上升，有钱人越来越多。这个财富集中度不一定全部指向财富的两极分化，还涉及到外地的富人越来越多的涌向深圳。
过去这几年，我们注意到：包括深圳在内的大城市房价，和在地人均购买力将越来越没有关系，而是由财富集中度来决定。这些大城市的房子，尤其是豪宅，面向的人群不是本地人，而是全国甚至更大的范围。价格机制不变，谁来决定它的价格？谁有钱谁决定。
这几年来，豪宅价格呈现出根本压不住的势头，根本原因在于深圳在全球范围内整体城市地位的提升，以及整个城市创新活力的迸发，对精英人才吸附能力的提升。有时候我甚至在想，即便是一次性付款（现在的贷款政策已经逐渐逼近），他们也可能一样消化得了。这个我们要正视。
对房价继续上涨的预期没打掉，手里又有钱，人们就继续买房子，千方百计继续买房子，就这么简单。放到10w+的豪宅如此，放到其它类型的普通住宅上，也是如此。
继续问，为什么限价，甚至五限令这么猛的政策，都没有让预期稳下来？
因为购房人用了2年，没看到有能够改变预期的东西出来，或者说还不够多。租购同权算一个，房地产税算一个，但这是远水。近渴呢。供应，尤其是平价住房的庞大供应计划，在哪里。没看到。
我早前的推文里也提醒过，像限价这样的政策，不会带来价格下跌，却会造成供应量下滑。2年过去了，大家看看这张表格。 深圳新房住宅批售量从2015年的690万平米，掉到了316万平米，腰斩。而同期，商务公寓和办公楼的批售量都出现了大幅上升——商务公寓上升了55%，办公楼上升了125%。
我们是因为住宅短缺（导致的价格飞涨）而推行史无前例的调控政策，但是调控进一步造成了住宅短缺。这些数据也许小白们一时看不到，但是他们游走于市场，能够感受得到，市场上越来越没有房子可挑选。 不是要实际的供应才能改变人们的预期，但是远期充足的平价住宅供应计划更看不到——比如类似董建华当年的“八万五”。就算是购房者想相信房价稳定，拿什么信呢？ 但是，最后，我要说。走到2年后的今天，我已经断然不敢再说，重新检讨更换调控政策这种傻帽提议了。总有一种办法，搞到最后让所有人都觉得，这就是最好的办法。不是因为它正确，而是因为你无法承受再放弃它的代价。 现在就是。
2年前，我会说，一味的行政限制，起不到什么根本性作用，反而会浪费我们寻找正确方案的宝贵窗口期——比如制定出针对未来远期的平价住房供应计划，不设天花板的猛增供应量。但是现在，你说放开价格吧让市场去决定，那好不容易连跌了17个月的房价就要翻转头了，谁也承担不了这个风险。
但继续执行这种政策，我们就必须要接受，类似万科臻山府这种抢豪宅的现象，会继续出现。
而且，这样的政策执行得越久，正面效应就会越来越少，反过来，负效应却会越来越大——比如住宅供应量的继续缩减。
继续下去，如果每次卖个豪宅都要抢，那么，不排除一种可能，所有高价楼盘的批售会被禁止。 |
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