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首先介绍一下在慕尼黑拥有五套房子意味了什么？ 在德国，仅仅有三分之一的人拥有自己的房产，其中还有一部分人的房产是祖辈传下来的。 德国房价自2009年以来，一直在持续上涨。2017年，慕尼黑的房价上涨了13.8%，在全球各大城市房价涨幅排行榜中，位列第八名。 今年1月份，德银发布的一份报告称：由于需求旺盛，德国大部分地区的房价和房租在未来几年还会继续上涨。 目前，因为高昂的房租，越来越多的人搬出了慕尼黑市区，“市郊居住、市内工作”，成为许多打工族减轻房租压力的一种模式。
谁如果在慕尼黑拥有一套自己的房子，再也不必支付昂贵的房租，那么他在财务上可能已经步入了德国的中产阶层。这和中国的北京、上海有些类似。 而这位中国初中毕业生，在刚来德国时，是处于德国社会的底层。仅仅在十二年内，他就已经在慕尼黑买进了五套房子，而且都在市区。其中两套房子已经升值了200%左右，另外两套也升值了50%-70%，最后一套是去年购买，也开始升值。 很显然，他现在已经从最初来德国时的底层，跨入了德国中产阶级行列。今天和大家分享的就是他的买房故事。 第一桶金：房贷首付的积攒 他在国内初中毕业后，于九十年代初先到岛国斐济，后转道来到德国，先后在中餐馆打过工，做过厨师，参加过业余大学几个月的德语培训。 2000年初，他开始在慕尼黑从事零售业，经营零售商铺，逐渐小有积蓄。 2003年，他听人建议，开始理财，每月定投三个风险低、回报率较稳定的基金。这次基金投资，事后证明，在他购买第一套房子时起到了关键作用。 2004年，他放弃了慕尼黑昂贵的零售商铺，把生意搬到了离慕尼黑十五公里的小镇上，成本降低，再加上经营有方，盈利相比起在慕尼黑市大有提高。他也开始了第一桶金或者说房贷首付的积攒之路。 第一套房：非常规的买房模式 2007年，他开始购买在德国的第一套房子。房子位于慕尼黑市内，是一套三居室房子。 在申请房贷时，一开始银行对他的还贷能力存有疑虑，认为独立经营者收入不太稳定。这时他在2003年起投的基金发挥了决定性的作用。 近五年来他一直不间断地进行着基金的投入，这让银行看到了：他不仅有稳定的收入，更重要的是，这证明了他有支配收入的能力以及善于积蓄的良好习惯，而且他三个基金的年回报率大约在5％左右。 于是，银行当场同意了他的申贷，尽管他的信贷诚信记录(Schufa)银行当时还没有到手。 当时欧元房贷的利率在5％左右，而日元房贷，银行提供的利率在1.8％左右。相比之下，日元利率优势很大，但有汇率波动的风险。 最后，他选择以60％的房款用日元房贷，同时不采用常规的月供，而是以每月投入基金的方式进行还贷，他每月用一千二百欧元投资了三个基金。 2013年，他付清了第一套房子的贷款。期间，日元房贷的低利率及基金的稳定回报，加速了他还贷的进程。 尽管这期间日元和欧元一度升到172，又下跌到94。由于事前价位设定，他也曾转换过瑞士法郎还房贷，在汇率上几乎没有获利。但日元的低利率和基金支付房贷的方式，让他少还款近3万欧元，或者说，获利了近3万欧元。 利用这种非常规的买房方式，仅仅用了六年，他就真正拥有了自己名下第一套无房贷的房子。 以房买房，以租养房
2014年，他把第一套房子抵押给了银行，贷款买入了第二套、第三套房子。 第一套房子出租，在慕尼黑市北买进的第二套两居小房也用于出租，在市中心买进的第三套新房用于自住。 抵押贷款时，他第一套房子的估值已经是其买入价的两倍。银行给他的欧元房贷利率是2.79％。 两套出租房的租金收入让他大大减轻了还贷的压力。 2015年，他在慕尼黑市西又贷款买进了第四套房，也是个二居室房，用于出租。银行提供的房贷利率是1.89％。而且，仅隔一年，银行对他2014年买进的新房估值又上升了13％！ 优良的信用，110%的银行贷款 2017年5月份，他在市中心买进了第五套房：一居室小房，用于出租。 当时银行提供了110%的贷款，也就是说，他不仅不必承担房款，甚至中介费、公证费、税款都可以向银行贷款。 在银行看来，他不仅拥有良好的理财能力，而且拥有很高的信用积分。但最主要的还是近年来慕尼黑房价不断上涨，增加了他的信贷资产。 历程回顾：顺势而为 回顾他的买房历程，可以总结为以下几个环节：
这中间，一环紧扣一环，缺少哪个环节都不行。 但其中最关键的一环是第5个环节：他看到了慕尼黑房地产市场的旺盛需求，看到了慕尼黑房价上涨以及租金上涨的大势，所以才有后面的“以房买房”、“以租养房”，才有了1套房变现在的5套房。 无论是哪个领域的投资，先看清大趋势，再顺势而为，基本就不会错。 |
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