卖房人逾期交付房屋,买房人要求其赔偿租房损失应否得到支持?|民商事裁判规则

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赔偿租房损失以合同继续履行为前提,房屋买卖合同解除后,买方不得再要求卖方赔偿租房损失

👉作者：唐青林 李舒  张烨（北京两高重大疑难案件律师团队） 

裁判要旨

在外租房损失是在房屋买卖合同可以继续履行的基础上，卖方逾期交付房屋应赔付买方的相关损失，其实质是卖方对逾期履行合同义务的赔偿。如果法院已经判决解除房屋买卖合同，则买方无法取得标的房屋，租房损失存在的基础就发生变化，此时买方可以要求卖方赔偿因解约造成的损失，即可以要求卖方赔偿违约金以及房屋的差价损失，但不得再主张租房损失。

案情简介

一、2011年12月8日，李颖一与陆雅丽通过麦田公司的居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李颖一购买陆雅丽名下的房屋一套，成交价490万元。合同签订后，李颖一支付定金5万元。

 

二、合同签订后，陆雅丽未按合同约定办理完结贷款及首付款交接手续，2012年，李颖一曾向法院起诉要求继续履行合同。该案庭审中，法院经审理查明，涉诉房屋为陆雅丽与丈夫杨沐共有，杨沐不同意将房屋卖与李颖一，遂判决驳回李颖一的诉讼请求。

 

三、2013年9月，李颖一再次向法院起诉，请求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，并要求陆雅丽支付赔偿金98万元、房屋差价损失3721300元及租房损失8200元。

 

四、北京市东城区法院一审判决解除双方房屋买卖合同，陆雅丽向李颖一支付赔偿金98万元、房屋差价损失29.4万元，驳回李颖一其他诉讼请求。

 

五、李颖一不服一审判决，提起其上诉,北京市二中院二审判决驳回上诉，维持原判。李颖一仍不服，向北京市高院申请再审，认为原审判决陆雅丽支付的赔偿金及房屋差价损失的数额不足以弥补其所受损失，请求改判赔偿差价损失372.13万元，以及租房损失8200元。

 

六、北京市高院认为，原审判决判定的房屋差价损失的数额属于合理范围之内；关于李颖一要求陆雅丽赔偿租房损失的诉求，由于双方既已解除合同，请求该损失赔偿的基础已经发生变化，最终裁定驳回再审申请。

 

裁判要点

房屋买卖合同纠纷中，租房损失赔偿的实质是卖方逾期履行合同义务时应当承担的赔偿责任，应以合同继续履行为前提。而在房屋买卖合同解除后,卖方应当赔偿的损失范围为因解约给买方造成的损失，此时，买方再要求卖方赔偿租房损失的，法院不予支持。

 

本案房屋买卖合同因陆雅丽隐瞒婚姻状况导致合同无法继续履行，最终被法院判决解除，李颖一已经确定无法取得标的房屋，此时在主张以迟延履行为基础的租房损失显然不合常理，因此，北京市高院法院最终没有支持李颖一关于租房损失的再审请求。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

 

1、租房损失是一种迟延履行赔偿，其请求基础是房屋买卖合同可以继续履行。买卖合同解除后，该损失的存在基础发生变化，此时买方可以在己方所受实际经济损失的范围内同时主张违约金以及房屋差价损失，但不得再请求租房损失。

 

2、当事人可以在买卖合同中明确约定因卖方原因导致合同解除的，卖方应当赔偿买方的损失包括租房损失，以此在合同解除后主张租房损失。此外，也可以约定迟延履行违约金，以督促卖方积极履行合同义务。

相关法律法规

《合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

 

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条  当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

法院判决

北京市二中院二审判决中认为：二、关于李颖一主张的租房损失8200元，其实质是在合同履行的基础上，陆雅丽逾期交付李颖一房屋应赔付的相关损失，但双方既已解除合同，李颖一已无法取得该房屋，该损失存在的基础已发生变化，故原审判决对此不予支持，本院不持异议。关于李颖一主张陆雅丽赔付的居间服务费，因本案合同未能履行，麦田公司只进行了部分居间服务工作，只能进行部分收费，且对于麦田公司的责任，各方之间尚存争议，该费用原系李颖一与麦田公司之间的居间费给付关系产生，故李颖一应以该法律关系与麦田公司协商或诉讼居间服务费的具体数额后，再行解决为宜。本院若径行判决陆雅丽全额赔付李颖一，其后只能由陆雅丽向麦田公司主张，属本院将不存在居间费给付关系的陆雅丽和麦田公司之间杂糅出该法律关系，不利于该问题的解决，原审判决驳回李颖一的该项请求，本院不持异议。

 

北京市高级人民法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李颖一与陆雅丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。在上述合同履行过程中，由于陆雅丽隐瞒其婚姻状况导致涉诉房屋无法办理过户手续，因此合同无法履行的原因应归结于陆雅丽的无权处分行为，陆雅丽应向李颖一承担相应的违约责任。一、二审法院依据本案实际情况及相应法律规定，综合酌定之房屋差价损失的数额属于合理范围之内。李颖一主张的租房损失8200元，由于双方既已解除合同，李颖一已无法取得该房屋，故该损失存在的基础已发生变化，一、二审法院不予支持并无不当。李颖一的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

案件来源

李颖一房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书[北京市高级人民法院（2015）高民申字第01593号]、[北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第07455号]

（本文责任编辑：龚炯）

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