无讼案例

文书正文

当事人信息

原告：陈某某，女，汉族，农民，住勉县。

原告：李某某（系陈某某之夫），汉族，农民，住勉县。

二原告共同委托代理人：杜积明，勉县中心法律服务所法律服务工作者。

被告：张某某，女，生于1962年10月，汉族，农民，住勉县。

委托代理人（特别授权）：彭某某（系张某某之夫），男，汉族，农民，住勉县。

被告：赵某某，男，汉族，住勉县。

被告：李某某，男，生于1955年1月，汉族，退休干部，住勉县。

委托代理人（特别授权）：王鸿，勉县中心法律服务所法律服务工作者。

审理经过

本院于2017年10月30日立案受理原告陈某某、李某某与被告张某某、赵某某农村房屋买卖合同纠纷一案，审理中本院依照二原告的申请追加了李某某为被告参加本案诉讼，并于同年11月29日依法由审判员封涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某、李某某及其共同委托代理人杜积明、被告张某某及其委托代理人彭某某、被告李某某委托代理人王鸿到庭参加了诉讼，被告赵某某、李某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈某某、李某某诉称：原告夫妇于1981年在勉县勉阳街道办事处马营社区四组申请宅基地，并修建大房三间两层、混木结构小房三间两层，共计面积305.82㎡,房屋所有权人为原告李某某，房屋所有权证编号：勉房证第03751号。1997年1月原告李某某私自将前述家庭共有的房产做抵押，向被告李某某借款5.4万元，使用期两年。同年8月28日被告李某某为保障借款安全与原告李某某签订房屋买卖协议，双方口头约定被告李某某对该房屋只能居住使用，不能对外转让，其不需要居住时由原告李某某收回，并继续返还借款。该买卖协议在汉中市中级人民法院（2017）陕07民终650号判决书中被判无效。1998年被告李某某在未告知、未经原告夫妇同意的情况下，将前述房产以5.4万元的价格转让给被告赵某某，不久之后被告赵某某又以9.2万元的价格将房产转让给被告张某某。目前原告的前述房产被被告张某某非法占有。综上，原告李某某与被告李某某签订的房屋买卖协议自始无效，被告李某某将原告房产转让给赵某某系无权处分，被告赵某某又擅自将房产转让给被告张某某，未经原告夫妇同意，事后也未得到追认，亦系无权处分，被告张某某明知被告赵某某不是房产权利人依然非法购买，事后也没有依法办理过户登记手续，并非善意购买。加之前述房产属农村房产，建立在农村宅基地上，三被告均不是本村集体经济组织成员，其买卖行为也没有征得勉县勉阳街道办事处马营社区居民委员会的同意或许可，故三被告之间的买卖行为，违反相关法律和国家政策，侵犯了原告的物权，直接损害原告及所在集体经济组织的权益，属无效民事行为。根据相关法律规定，请求人民法院依法确认三被告之间的房屋买卖协议无效；并依法判令座落在勉县勉阳街道办事处马营社区四组020号房产拆迁补偿款由二原告领取后，根据原、被告双方过错程度依法分割。

被告辩称

被告张某某辩称:第一、原告请求确认三被告之间签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，违反了合同法规定的合同相对性基本原则。合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。原告作为我与被告赵某某所签房屋买卖合同之外的第三人，无权主张我们双方签订的合同无效；第二、根据汉中市中级人民法院（2017）陕07民终650号判决书的判决意见，我认为原告出卖自己的房屋是其真实意思表示，现时隔20年后反悔违反了民事法律中诚实信用的基本原则，也违背了公序良俗的良好社会风气，属于不道德的行为，原告反悔是因为房屋面临拆迁可获得拆迁补偿的利益驱动，属于恶意行为。前述判决书既然判决驳回原告要求返还房屋的诉讼请求，就意味着该房屋属于我所有，人民政府拆迁的也就必然是我的房屋，故原告没有权利要求我所有的房屋拆迁补偿款归其所有。同时，原告与被告李某某所签合同虽无效，但并不能否认我们的善意买卖行为，所以造成本案所涉房屋买卖合同无效的责任在原告，且因合同无效给其造成的损失较少，也就是买方购买居住使用期间的使用费用。根据相关法律规定，关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年得出的价款作为买受人所获得的利益返还给出卖人。就本案而言，我购买涉案房屋的价格是9.2万元，李某某购买房屋价格是5.4万元，按照前述计算标准，如果按照李某某的购买价格，原告应得到的补偿是14657元，按照我后买的价格，原告应得到的补偿是24971元。综上，原告要求将涉案房屋拆迁补偿款判归其领取的理由根本不能成立；第三、本案已经不再是农村房屋买卖合同纠纷，而是房屋拆迁补偿款归谁所有的纠纷。本案所涉房屋经政府确定拆迁，其周围房屋已经拆迁结束，也就是说该房屋所占的集体土地性质已经变为了国有，原告主张集体土地不能买卖的基础已经不复存在。按照中级人民法院的判决，本案中被拆迁的房屋不予返还，这就确认了房屋是我的，我必然是被拆迁的对象，拆迁补偿款自然归我所有。我国民事案件的基本审判原则是不诚信者不得利、违约方不得利，现二原告正是基于房屋的拆迁补偿款而不讲诚信，主张违约利益，显然违反民事法律基本原则，如果法院支持了原告这种不讲诚信，违约不受罚，反而获利的做法，无疑是对不讲诚信和有违社会公序良俗行为的支持。综上所述，我购买涉案房屋系居住使用，主观上是善意的，且当时法律并没有禁止城镇居民购买农村房屋，我也不是从原告手中购买，即便我具有过错，唯一的过错也就是没有办理登记手续，但没有办理登记违反的是行政法律规定，我要承担责任也是向国家承担，而不是向原告承担。我购买涉案房屋已实际居住使用20年，在买卖合同被确认无效前，我完全有理由信赖该合同可以正常履行及履行后可获得该房屋的增值利益。因此，我不同意给原告任何补偿，其本身没有损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告赵某某未答辩。

被告李某某辩称：原告所述涉案房屋的转让过程属实，如本案所涉房屋买卖合同被确认无效，我不应对原告及其他被告承担相应的返还或者赔偿责任，同时，我也不要求原告及其他被告对我承担相应的返还或者赔偿责任。请求人民法院依法公正判决。

本院查明

经审理查明：1997年8月28日，原告李某某作为甲方与作为乙方的被告李某某签订了《房屋买卖协议》一份，将甲方坐落在马营村四组私有房屋一处转让给乙方所有，协议约定：一、甲方转让给乙方的房产具体面积、四至边界以勉房证第03751房屋所有权证所示全部内容；二、房屋价款54000元，一次付清（已付清）；三、此房屋仅限乙方使用和所有，如乙方不需要时由甲方收回，甲方如数退还乙方所有的房价款；四、本协议双方不得反悔；五、本协议双方签字后生效。协议落款处有甲方李某某、乙方李某某的签名。被告李某某购买此房后不久，以同样价款54000元将此房出售给被告赵某某，同时将其与原告李某某签订的房屋买卖协议交给被告赵某某。1998年3月31日，被告赵某某作为卖主与作为买主的被告张某某签订了《房屋买卖协议》一份，将该房屋又出售给被告张某某所有，协议约定：一、房屋三间二层、小房三间二层，总面积305.82㎡；二、双方协定总售价玖万贰仟元正，暂付叁万元，下余陆万贰仟元于九八年五月底前付清；三、九八年五月底房款付清，一次交房；四、双方签字生效，若有违约，违约方须向对方赔付伍万元正。协议落款处有卖主赵某某、买主张某某、中证人周某某的签名。被告张某某在居住使用该房屋过程中，对房屋进行了房屋修缮、改造，并居住使用至今。2017年1月5日，陈某某与其子李某某、其女李某某以原告身份向本院起诉被告李某某、第三人李某某及第三人彭某某（张某某之夫），请求依法确认李某某与李某某签订的房屋买卖协议无效；判令彭某某向其返还涉案房产。审理中，陈某某与其子李某某、其女李某某于2017年2月24日向本院提出撤诉申请自愿撤回起诉，同日本院作出（2017）陕0725民初26号民事裁定书，准许三人撤回起诉；2017年3月8日，陈某某又以原告身份向本院起诉被告李某某、第三人李某某及第三人张某某，请求依法确认李某某与李某某及李某某与张某某签订的房屋买卖协议无效；判令张某某向其返还涉案房产。该案经本院审理后，于2017年4月13日作出（2017）陕0725民初382号民事判决书，判决驳回陈某某的诉讼请求。宣判后，陈某某不服前述判决，并向汉中市中级人民法院提起了上诉，后经汉中市中级人民法院于2017年9月4日作出（2017）陕07民终650号民事判决书，判决：一、撤销（2017）陕0725民初382号民事判决；二、确认李某某与李某某于1997年8月28日签订的《房屋买卖协议》无效；三、驳回陈某某的其他诉讼请求。该判决书同时确认，诉争房屋不宜返还，对于合同无效后的补偿以及各方责任认定及承担一节，双方可另行解决。现原告陈某某、李某某再次以农村房屋买卖合同纠纷为由，诉至本院，并提出前述诉讼请求。审理中，二原告当庭将其第二项诉讼请求变更为因被告张某某不宜返还涉案房屋，请求判令被告张某某向其赔偿损失70万元。对此，被告未要求本院向其另行指定答辩及举证期间。

另查明，原告陈某某与原告李某某系夫妻关系，二人均系勉县勉阳街道办事处马营社区四组村民。被告赵某某、李某某系离退休干部。被告张某某系勉县勉阳街道办事处继光村十三组村民；涉案房产座落于勉县勉阳街道办事处马营社区四组，原、被告对其进行买卖时，该房产土地使用性质为农村集体土地。现因勉县城区棚户区改造工程，勉县棚户区改造建设工程指挥部办公室将前述房产列入征收范围，并以被告张某某为被拆迁人，对前述房产及地上附着物进行了补偿登记，拆迁补偿款总计为1149178元。因原、被告对涉案房产存在纠纷，且正在诉讼过程中，前述拆迁补偿款未予发放，房产亦未进行拆除。审理中，二原告及被告张某某、李某某对涉案房产可获得的拆迁补偿款金额一致认可。

上述事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提交的其身份证、家庭户口簿、勉县不动产登记交易服务中心出具的勉房证字第03751号《房屋所有权证存根》、《登记申请书》、房屋照片、李某某与李某某及赵某某与张某某分别签订的《房屋买卖协议》复印件、勉县勉阳街道办事处马营社区居民委员会《证明》复印件、《关于李某某房产情况的说明》、《张某某计算纸》、（2017）陕0725民初382号民事判决书、（2017）陕07民终650号民事判决书，被告张某某提交的其身份证、其与赵某某签订的《房屋买卖协议》、勉县棚户区改造建设工程指挥部办公室《关于对马营社区（第三项目部）二期征迁范围内改建扩建房屋征迁补偿标准的批复》、勉县勉阳街道办事处马营社区居民委员会出具的《马营社区棚户区征迁工作分组包户名单总户数》、《证明》、《张某某计算纸》，被告李某某提交的其身份证等证据在卷佐证，证据确实、充分，足以认定。

本院认为

本院认为，公民、法人和其他组织提起民事诉讼，必须符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉必须符合“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的有关规定，本案中，三被告之间进行房屋买卖的标的物，即座落于勉县勉阳街道办事处马营社区四组020号房产登记所有权人为李某某（房屋所有权证编号：勉房证字第03751号），而陈某某与李某某系夫妻关系，三被告之间关于涉案房屋的买卖行为与李某某、陈某某具有直接的利害关系，故李某某、陈某某作为原告向本院提起诉讼，要求对三被告之间关于涉案房屋买卖行为的效力进行确认，其诉讼主体适格，据此，对于被告张某某提出的二原告请求确认三被告之间签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，违反了合同法规定的合同相对性基本原则，二原告作为我与被告赵某某所签订的《房屋买卖协议》之外的第三人，无权主张双方签订的合同无效的辩解意见，本院不予采纳。

关于本案三被告之间房屋买卖协议效力的问题。本院认为，土地与地上房屋属于不可分割之整体，农村房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而依据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地使用权与集体经济组织成员的特定身份相联系，具有较强的社会保障和福利性质，且一户只能享有一处，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如果允许宅基地使用权转让，势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反了土地管理法中关于宅基地使用权的身份限制，不利于对集体土地的长久规划和保护，也损害集体经济组织的权益。本案中，受让房屋的李某某、及之后的赵某某、张某某均非马营社区集体经济组织成员，之后也未能转换为该集体经济组织成员，因此并无获得马营社区宅基地之资格，且数次买卖行为均没有征得当地集体经济组织或村民委员会的同意或许可，买卖之后也未进行任何变更登记。加之原、被告之间关于涉案房产的买卖属连环买卖，现原告李某某与被告李某某于1997年8月28日签订的《房屋买卖协议》已经汉中市中级人民法院（2017）陕07民终650号民事判决书确认无效，综合以上因素，被告李某某与被告赵某某之间关于涉案房屋的买卖行为、以及被告赵某某与被告张某某之间签订的《房屋买卖协议》均应属无效。据此，对原告要求确认三被告之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求，因合法有据，本院予以支持。

关于合同无效后的补偿及各方责任认定及承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间关于涉案房产的买卖属连环买卖，原告李某某系第一手卖房人，被告张某某系最后一手买房人，为减少当事人诉累，避免连环追索，而导致社会秩序混乱，本院确定本案合同无效后的财产返还及赔偿损失仅及于二原告与被告张某某之间，中间环节，即二原告与被告李某某之间、被告李某某与被告赵某某之间、被告赵某某与被告张某某之间不再顺次返还及赔偿。涉案房屋现虽登记在原告李某某名下，但实际占有和使用人为被告张某某，汉中市中级人民法院（2017）陕07民终650号民事判决书亦确认该房屋不宜返还，加之该房屋现拆迁在即，之前勉县棚户区改造建设工程指挥部办公室以被告张某某为被拆迁人，已对前述房产及地上附着物进行了补偿登记，为避免当事人之间产生新的矛盾纠纷，保障经济建设顺利进行，涉案房屋的拆迁事宜由该房屋的实际占有和使用人张某某与勉县棚户区改造建设工程指挥部办公室商洽、处理为宜，所获得的房屋拆迁补偿款亦应由被告张某某领取。据此，因前述合同无效，对二原告造成的经济损失，被告张某某应当折价赔偿。而对于买卖双方损失的确定，应当根据合同法的规定，全面考虑二原告因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方之间的利益，避免给双方当事人造成利益失衡的原则处理。本案中，被告张某某购买涉案房屋时花费购房款92000元，现可获得房屋拆迁补偿款1149178元，因此而获得差价1057178元，其应当在该款项金额范围内向二原告进行赔偿。而对于具体的赔偿金额，应当根据双方的过错程度、被告购房的时间长短、购房的目的以及双方的身份情况等因素综合考虑。依据庭审中查明的事实，二原告作为出卖人，其明知所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，二原告应对合同无效承担主要责任；而被告张某某系农民身份，其主要目的在于生活居住，截止原告第一次提起诉讼时其已居住和使用该房屋达19年之久，期间亦对房屋进行了部分修缮和改建，故其应对合同无效承担次要责任。据此，对于前述被告张某某应当向二原告赔偿的损失金额本院依法酌定为211436元。综上所述，对于二原告主张要求被告张某某因不宜返还房屋，应向其赔偿损失诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。为维护当事人的合法权益，保障稳定的生产、生活秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十二条第（二）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告李某某与被告赵某某关于座落于勉县勉阳街道办事处马营社区四组020号房产（房屋所有权证编号：勉房证字第03751号）的买卖行为及被告赵某某与被告张某某于1998年3月31日签订的《房屋买卖协议》均无效。

二、被告张某某占有、使用的座落于勉县勉阳街道办事处马营社区四组020号房产（房屋所有权证编号：勉房证字第03751号）不再向原告陈某某、李某某返还，该房屋拆迁补偿款由被告张某某领取；被告张某某在领取前述房屋拆迁补偿款后立即向原告陈某某、李某某支付因其不能返还房屋给二原告造成的经济损失人民币211436元。

三、原告李某某、被告李某某、赵某某、张某某关于座落于勉县勉阳街道办事处马营社区四组020号房产（房屋所有权证编号：勉房证字第03751号）的买卖行为及协议被确认无效后，原告陈某某、李某某与被告李某某之间、被告李某某与被告赵某某之间、被告赵某某与被告张某某之间不再顺次返还及相互追偿。

四、驳回原告陈某某、李某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10900元，减半收取5450元，由原告陈某某、李某某负担4360元，由被告张某某负担1090元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。

审判人员

审判员封涛

裁判日期

二〇一七年十一月三十日

书记员

书记员刘佳慧