房屋买卖常见法律问题答疑！

房屋买卖过程中常常涉及到各种各样的法律问题，面对这些问题时我们该怎么办？今天普法君整理了大家最关心的5个关于房屋买卖合同效力的问题，为大家答疑解惑，快来看。

▍作者：徐丽华  浙江诺力亚律师事务所

1

对于农村房屋买卖合同的效力，我国目前实务中以认定无效为原则，认定有效为例外。因为农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，因此根据《合同法》第52条,此类合同的效力原则上应认定无效,但如果买卖双方都是同一集体经济组织成员,经过了宅基地审批手续的 ,可以认定合同有效。

2

这是实务中非常常见的“阴阳合同”的情形。一个合同的生效必须满足几个要件：双方当事人具有相应的民事行为能力；双方意思表示真实；内容合法，还有就是生效条件已成就。在“阴阳合同”中，在房产中介处签订的合同一般是双方的真实意思表示，而网签时的合同，往往是远远背离市场成交价的，其动机为逃避国家税费，并非是买卖双方的真实意思表示。且逃避税费的行为属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，根据合同法第五十二条之规定，该合同是无效合同。因此，在此种情况下，双方应以真实意思表示的合同为准。

3

虽然该房屋为夫妻共同财产，但从表象上看，买受人有理由相信该房屋为房东一人所有，且双方就买卖房屋所达成的合同是双方的真实意思表示，合同有效。此外根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但在实务中，虽合同有效，但往往由于一方配偶不配合过户，导致合同目的最终无法实现，此时买受方可以就自己的损失向对方索赔，但过程往往十分艰辛。

4

如果通过伪造社保证明文件等资料，向卖方隐瞒了不具备购房资格的事实，卖方主观上不存在过错，那么双方的合同仍是有效的，但是卖方可以根据《合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，解除合同，并没收相应定金。如果卖方明知其不具备购房资格仍与之签订合同的话，那么依据《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同。此外需要提醒的是，伪造社保证明等文件属于违法行为，不仅可能被取消购房资格，情节严重的甚至可能面临刑事处罚。

5

实践中，由于购房资格限制、获取贷款等原因，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。我们认为，当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。