 姜堰人的早晨，是从烧饼和鱼汤面中苏醒的。 做烧饼炉子嵌在墙上，做烧饼的师傅先用稻草把炉膛烧得通红，再把做好的烧饼贴到炉膛上，这是需要一定技术的，这取决于每次点草烘烧炉子的时候，要用草木灰把火“捂”起来，待到烧饼贴好之后再把草木炭火旺起来，然后引火上下左右转动，“炕”出来的烧饼黄心白边，做到这样的水平，贴烧饼的师傅必须光身把身体钻进炉膛，一个一个贴进去，无论四季都不穿衣服。 民国初期，一个烧饼三个铜板，解放后一个烧饼两分钱，现在一个烧饼两块钱起。做好的烧饼起层起酥，取决于面团的发酵和馅儿的实在，100斤面粉40斤馅料，包括葱油、花焦、萝卜丝、龙虎（葱油甜咸）、野菜等品种，加上植物油做的“酥”，进炉膛前刷上一层麦芽糖稀，再撒上一层芝麻，如果前一天卖剩下的烧饼还可以切碎了油炒到焦黄，变成独特的“花焦”馅，性价比高和无比考究的工艺，像极了这座县城的气质。 房价一年翻倍破万 小城的宁静被打破 姜堰与中国大多数四五线地区一样，并不为大众所熟知，这样的县域地区，全国有2800多个，如果把姜堰这些年的变化作为一个样本，至少能反映除了一二线城市之外，中国县级区划单位的昨天、今天与明天。 姜堰地处江苏省中部，位于长江北岸，也就是“苏北”，语言与江南不同，属于江淮官话体系，2013年2月，姜堰撤市设区，成为地级市泰州市的区，在历史沿革上，姜堰曾经叫过泰县，民国初一度称为姜堰市，历史上与泰州有多次合并分开的经历，1959年甚至合并称为泰州县，从地理面积上看，80年代末期，原来泰县的县域面积达到1200平方公里，而现在姜堰区的面积为927.52平方公里。 按照考古记录，6800年前这里就有人类活动迹象，商周时期就有记载，是不折不扣的古城，在古代，宋朝名将岳飞曾派兵驻扎抗金，元末明初，这里是张士诚最后活动的区域，明洪武年间，因为历史“洪武赶散”，不少江南人士迁居到姜堰，而后发展的历史长河中，诞生了不少重要人物，比如阳明心学泰州学派创始人之一王栋、清朝棋圣黄龙士、当代史学家高二适等。 与中国其他地区相同，解放前，姜堰是不折不扣的农业为主地区，也是当时全国重要的粮油交易中心，相比叶圣陶先生笔下的多收了了三五斗的景象，民国初年，这里的盛况有过之而无不及，根据调查民国最高年份稻麦交易高达220万石之多，河网遍布的区域特色，绵延一两公里的船只在旺季很正常，至今姜堰的粮油交易依然很繁荣。但与之相悖的，也正是解放前民不聊生的穷苦状态，不少人只能去江南尤其是上海谋生，《上海滩》等民国年代戏里演绎的码头工人、纺织厂女工、保姆等，多是当年外出谋生姜堰人的写照。 但留在家乡的，依旧是大多数，尽管经历了多次区域调整，姜堰一直是人口大县，1985年泰西、朱庄两乡划给泰州市后，变动后的人口依旧有105万之多，而2017年末全区家庭总户数26.68万户,户籍总人口78.25万人，相比2015年的78.81万人，这几年除了区域调整之外，类似笔者这样外迁的人员越来越多，也是人口增减的重要因素。  密度较高的中天清华园 尽管人口不断减少，但姜堰的房价却不断攀升。以姜堰市中心著名楼盘中天清华园为例，2011年开盘的时候四五千的价格因为地势较好，虽然是容积率较高的高层，但也受到市场热销，如今二手房价格已经超过11000元每平米，房价已经成为姜堰人茶余饭后最重要的话题，没有之一，小城的宁静被彻底打破。 凭一所学校拉动一城房价 这个高中就是这么牛 房价高涨的背后，有一个很大的地缘性因素，就是教育。 谈及教育，不得不说说姜堰镇上一则奇观：每逢农历初一十五，姜堰老百姓会自发在姜堰南街尽头烧香祭拜，祭拜的对象是一棵约有700年历史的银杏树，尤其在高考日开始，银杏树周围会摆卖了“塔香”，这种类似迪拜塔状的香塔，高至少两米以上，底部和整体由毫米粗细的香捆扎而成，一套塔香可以燃烧十多个小时，费工费力费钱。高考那几天，数百套塔香同时点燃，保安和警察维持秩序的奇观曾经被网络广为转发和讨论。  银杏树附近的烧香奇景 这是因为这棵银杏树位于江苏省姜堰中学旁边，大家多把这棵树当作了寄托考出好成绩的良好祝愿，且特别虔诚，但实际上鲜为人知的是，这棵七百年的古银杏，历史上曾是一座尼姑庵的遗存，后来是包装厂，再后来道路拆迁留了下来，近些年被香火供养的“不堪重负”，最新媒体报道正在请各路专家抢救“复壮”，如果哪一天这棵银杏凋零而去，一定将会是姜堰人心中永远的痛。 但这些依旧不能阻挡大家的狂热，同样也是本地人对教育的重视。以教育为名的奇观不止如此，以中天清华园为例，之所以取名“清华园”，不仅仅是寄托于考上北大清华的良好祝愿，实际上，在姜堰中学的河对面，开发商干脆建了一个清华大学标志大门的复制品，所以小区也因此得名。  姜堰中学夜景 姜堰中学的名气很大，有国外评测机构评选出中国最强的260所高中，姜堰中学全国排名23名。即便没有外界排名，这个小城市的高中在历届高考中默默证明自己：2015年、2016年、2017年，连续三年的江苏省高考“状元”都来自这所学校，除此之外属于县城管辖的姜堰二中、溱潼中学等学校教学质量也一直追赶姜堰中学，整个城市的教育更像是整个城市的主齿轮，默默带动这个小县城的发展。  姜堰中学后门 江苏的高考难度是中国最难的，在全国高考难度系数中最高，毋庸置疑，比如令诸多考生闻风丧胆的葛军，就曾是2004、2007、2008、2010江苏高考试卷的命题人，即便如此，姜堰中学2004年省高考，全省前1000名36人，泰州市前10名3人，在籍生本科达线610多人，其中重点本科450多人，省状元依旧在姜堰中学。虽然北大清华的名额很有限，姜中每年都有十多人能被录取，另外被复旦、南京大学、人大、上海交大、东南大学录取总数每年都在100人以上，每年持续笑傲江苏高考，姜堰中学有足够的资本！ 对于县城的每个年轻人而言，高考是姜堰人改变命运的一道门槛，跨过去海阔天空，如果跨不过去，前途就会坎坷。所以从小大家被灌输的目标就是要考上姜中，而姜堰人对于教育的投入是不惜一切代价的，很多应届毕业生一个月难得有一天休息用来理发和休息，而晚饭不少学生是家长直接做好了送到学校，安徽毛坦厂被称为考试工厂，而姜堰整座城市的氛围也不亚于他们，这样的过程，从小学就已经开始。 姜堰实验小学最早的校区位于北大街东岳庙巷，其实追述姜堰学堂的历史，始于光绪年间的戊戌变法，本地秀才和接受新学教育和乡绅支持，多由“借庙办学”而来，清代东岳庙万年台（戏台）依旧在，见证了学校的发展。每到放学，实验小学门口挤满了接孩子放学的家长，这是姜堰很多孩子上学的“名校”，初中的励才中学、二附中等也是大家的首选。 对于江苏县城的孩子而言，最残酷的可能不是高考，而是中考，并不是所有江苏县城的孩子都能考上高中，也并不是大家不用功，根据姜堰区政府统计数据：2017年，姜堰初中21所，在校学生20881人；普通高中8所，在校学生13498人，初中毕业生升学率99%，高中阶段教育毛入学率99.6%。2016年，姜堰初中23所，在校学生20548人；普通高中8所，在校学生11300人。2016年全区学龄儿童入学率100%，初中毕业生升学率98%，高中阶段教育毛入学率98%。 如果对比每年高中和初中的入学数据，很多人是没有普通高中的入学机会的，加上高考这道独木桥，不善于其他出路谋生的姜堰人，对于教育的顶礼膜拜也就可以理解了，一切为了下一代。  姜堰的中考招生名额增加了419名 这样的状况正在被改变，根据《泰州市教育局、市发改委关于增加2018年全市普通高中招生计划的通知》中公布，泰州市将会在今年增加1908名普通高中招生计划，其中姜堰419名，相比原来的3720人的计划增加了11.2%，其中200名额正是给了姜堰中学和姜堰第二中学，这次招生计划名额的扩充，江苏其他城市都在做，如果中考录取名额增加，对于本身就是高考优质生源地而言，一定是个好消息，对于普通家庭又多了一线希望，从长远的视野看是整体江苏未来竞争力的基础，各省市的人才竞争，地缘性基数的因素非常关键。 即便是扩招了，增加了高考机会，姜堰重视教育的习惯不会变，所以，即使普通双职工收入6000—8000元每月的家庭，不仅要维持家庭开支，也尽力为孩子某一条出路，相对应的学区房是必然的，类似中天清华园这种离姜中咫尺距离，离励才中学又很近的楼盘，被热捧也就不奇怪了。 棚户区改造和碧桂园的高周转 教育是房价上涨的一大因素，还有一个重要的原因，就是棚户区改造。 2016年，姜堰河东街、陵园东河北等棚户区实施拆迁， 2017年拆迁的河西街，这里就是晚清民国一度繁华的粮油集散地。实际上，政府对于这个片区的发展规划在2009年就已经制定，姜堰规划局发布了《河西传统商业街城市设计方案》，实际上的拆迁时间，要比这份规划晚了7年之久，这个片区拆迁户数为1195户，2017年姜堰一共拆迁了2200户，27万平米土地。2018年上半年，姜堰计划实施18万平方、1380户的拆迁，下半年还有820户、10万方的拆迁任务。  河西片区拆迁现场 姜堰的棚户区拆迁受到重视程度是史无前例的，政府每个单位、部门都安排了主力工作人员，按照片区划分区域，称为“包保”，凡是涉及到拆迁的事必须跟踪到底。拆迁往往会遇到钉子户，但在最近的几次动迁中，过程很顺利，真正的钉子户很少。  被拆迁的老房 拆迁顺利的原因也很简单：在文艺青年心目中的晚清民国的老宅，经过100多年的洗礼，实际上很多已经破败不堪，本地居民要么出租给外地打工人士，要么住的是老人，用的基本上是公共厕所，巷子错综复杂，房子面积都很小，舒适度并不高，梅雨季节地面返潮、墙面发霉、用电安全、防火等等，都是问题。曾经有房主几年前挂牌20万、40万、60万出售老宅都没有成功，而这次拆迁拆了80多万，一方面这些老宅的居民迫切地希望改善生活环境，另外一方面接近市场价的拆迁补偿每一户都透明公布，拆迁户随时可以看到邻居的拆迁补偿，所以反对的声音并不多，这也是为什么能快速推进、连续拆迁的原因。  拆迁补偿全部上墙可见，推进速度很快 拆迁户要买房，房价自然会上涨。开发商的介入，尤其碧桂园的杀入，让市场切实的感觉：房价涨了，碧桂园入驻姜堰，首先让房价破万，这在当时房价五六千的姜堰看上去不可思议。碧桂园在三四线城市采用的是“降维打击”，各种一二线城市常见的营销活动和方法直接复制，碧桂园的销售员非常勤快，在姜堰市区的香园街上，只要晚上还有人流，碧桂园接待处就持续有人。让房价上涨，碧桂园抛出的橄榄枝，自然是“精装修”和“给你一个五星级的家”的诱惑，“大牌精装”对于闭塞的姜堰而言，无疑很有吸引力，加上品牌开发商的品牌号召力，房价破万似乎有了支撑，翡翠郡也因此一房难求。 这从开发商对于土地的关注度也可以看出，2015年，姜堰仅仅出让了一块住宅用地，2016年拍卖了4块地，2017年拍卖了两块地。  近几年姜堰土地成交情况 从成交面积上来看，这几年姜堰土地出让市场依旧出在低迷期，比起2010年、2011年百万平米以上土地出让，根据政府报告数据，仅2012年，全年房地产施工面积309.94万平方米，比上年增长23.3%，但2012年的楼市也相对低迷，后续几年土地出让减少，市场处于去库存状态。 变化发生在2015年以后，供应减少，需求却增加很多。以2017年为例，姜堰房地产竣工面积34.72万平方米，下降75.2%。全年商品房销售面积123.43万平方米，形成较大的供小于求的市场趋势。而土地市场的供应并没有恢复元气，2017年姜堰一共拍了两块地，其中一块被碧桂园摘取，加上之前销售的碧桂园翡翠郡，在售在建的还有钻石湾和凤凰台两个项目，钻石湾的楼面价2685元每平米，是当年的地王。  2017年姜堰地王碧桂园钻石湾 一级市场供应量相比前几年减少，开发商通过其他手段拿地，碧桂园从深业手上获得，锦绣姜城南侧地块的项目，楼面价1588.6元每平米，坊间传闻也证实了碧桂园深耕三四线的一丝真相：只要是地段优质的地块，碧桂园会想尽办法拿地，快速开发和销售，而同时出让的深业的另外一个项目在地级市泰州，被恒大拿走，恒大虽然也看好三四线，但对于姜堰这种县城，始终没有碧桂园胆大。 但姜堰最贵楼面价的记录还在被刷新：今年3月，多家开发商经过8小时的鏖战，本土开发商江苏海湖地产拍得，这块占地49047平米的地块，成交价33193万元，达到了该地块的最高限价！地块折合楼面价高达3760元/㎡。 从不到千元到将近4倍的土地溢价，楼面价3760元每平米对于稍微有些房产常识的人，都有认知：算上建安成本、营销费用、税费、财务成本，卖到10000以上才能保本。 姜堰碧桂园市区营销中心日夜接待 碧桂园的高周转背后必然是商业公司的逐利使然，虽然感到仓促和粗犷，这也是中国数十年来开发商围绕一二线城市重点布局开发，而忽略了三四线城市，对于市场不熟悉，市场未来不明朗，碧桂园的高周转也意味着高风险，所以高周转提升回款率，带来的隐患在于：本来在质量上口碑负面不断的碧桂园，在高周转下对质量把控是否能保证？ 相比前几年的房价，姜堰的房价已经翻倍，破万已经不是问题，问题在于能否有所支撑？11年左右大规模的土地供应形成的库存基本已经消化完毕，姜堰正常库存在2000套左右，根 据媒体统计今年3月份，姜堰卖了1035套房，远超历年任何月份销量，现在明面上的是地缘性购房者的刚性需求、大规模地拆迁、开发商的高度参与，这一些都是表象。 三四线城市暴涨的根源并不仅是棚户区改造 美国地理学家诺瑟姆将城市化进程大致分为三个阶段，第一阶段为初期，城市化水平在30％以下，城市化速度比较缓慢；第二阶段是中期，城市化水平在30％－70％，城市化加速发展；最后一个阶段是后期，城市化水平超过70％，城市人口增长速度下降。 新一轮的城镇化进程，可能才是这轮县域姜堰撤市设区后所有疑问的答案，年末常住人口城镇化率为61.3%，比上年提高1.9个百分点，而2014年，城镇化率仅为55.56%。而在30年前的1987年，全县城镇人口占人口总数的7.91%，城镇化进程一直在加速，只不过这两年可能会有更快的提速，从棚户区改造的趋势来看，一切才刚刚开始。 楼市的火爆从新开的中介公司可以印证 姜堰撤市设区后，泰州市整体的规划，姜堰处于一个非常重要的位置，由于与地级市泰州市中心海陵区很近（约32公里），所以设立了姜堰整体发展方向：“西进、南拓、北控、东优”策略，西进就是城市逐渐往海陵区靠拢，南拓也是与泰州周山河新区靠拢，北部水域较多重点保护里下河地区，所以开发收到控制，东部需要整体优化提升城市形象。 重要的信号是：即将实施的新328国道海姜段快速化项目，将会在18年通一条高架，终点位于溱湖大道（双登大道）交叉处，全长约11公里，车程15分钟就可以从姜堰到泰州市区。这也意味着从姜堰到海陵区之间还有大量的机会，城市化进程要形成连接，必然还有大量的建设，在土地供应上未来可以看到端倪。 建筑之乡姜堰的建筑工地随处可见 姜堰是中国所有县城的一个缩影，也是城镇化过程中的一个标本：姜堰本地的年轻人，通过高考有一部分迁徙到了外地，这是中国城镇化的见证，一二线城市的生活品质、就业、创业机会等要比过去的县城好很多，所以改革开放，尤其是92年之后，中国大城市迅速地发展壮大，这里面有两个要素：开发商参与了全程的硬件建设，而曾经的年轻人和各地人才成为了大都市建设的主力。 一二线城市的城镇化，让房地产成为中国经济的支柱产业，房价仅仅是城镇化的一个过程表现，房地产行业作为中国城市化进程中的产物在基于三四线城市城镇化的进程中，依然会发挥重要的作用，很多城市也正在开展棚户区改造的建设。一二线城市的房价已经到达一个高峰，三四线城市城镇化渐入佳境，房地产可以带来更多的资金用以基础设施建设，甚至缓解各地地方债压力。相比陷入两难的一二线城市的房地产市场，三四线城市在这一拨房地产市场的变化中，正像一块大海绵，缓解了各方面的压力。 除了县城本身，更多的乡镇青年也在这拨浪潮中在县城置业，让后代享受更好的资源，这像极了上一轮一二线城市人口红利的聚集效应。同时也要关注房价过快上涨对于本来慢节奏生活的小城市带来的影响，与在大城市生活不同，外来人口较少，本地居民多有住宅，加上不少是拆迁安置，所以现在的购买力还可以，即便如此，房价应该趋于稳定，土地供应应该持续加大，从未来的供应量来看，类似姜堰的区域依旧可能存在“库存过剩”的压力，很多城市可能还面临“去库存”的压力，所以过快上涨意味着透支未来。 相比综合实力，姜堰不是泰州最强的，但姜堰是个幸福的地方，姜堰是有肯德基麦当劳的地方，而苏中第一家星巴克很早就落户在姜堰，即将开业的万家福广场很有可能把海底捞和IMAX带入姜堰，并且是县城的第一个综合体项目。 姜堰的步行街是姜堰的商业中心，每当夜幕降临，步行街上总是人来人往，大家不疾不徐，街上大部分都是儿童玩具的摊点和游乐设施，姜堰人对下一代的溺爱体现到骨子里，大人们是很少愿意给自己乱花钱，而肯德基门口你可以看到排起长龙给孩子买零食的父母，姜堰中学门口总是聚集着不少家长等待着孩子放学，每个人走在街上都是安详和欢喜，我走在街上，我知道这个城市正在发生着变化，这是所有人对美好生活的向往…… *文章为作者独立观点 |
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