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2017年4月，宋某与李某签订房屋买卖合同，约定将其房屋产权转让给李某。同年5月，双方按规定办理了交易手续，缴纳了税费，在申请不动产转移登记前，转让人宋某因病去世，请问房屋买卖的转移登记能否继续办理，该如何办理？ 1房屋买卖的转移登记 不动产转移登记是指登记机构依据当事人的申请，将不动产物权从不动产登记簿上记载的主体名下登记至其他主体名下，法律后果是不动产物权发生转移，物权的主体发生了变化。房屋买卖的转移登记是指登记机构依据买卖双方当事人的申请，将房屋所有权及土地使用权从转让人名下登记至受让人名下。转移登记的类型按照《不动产登记暂行条例实施细则》第27条的规定，因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。房屋买卖是典型的转移登记，实务中买卖双方提交不动产权证、身份证明、买卖合同、完税凭证等材料共同向登记机构提出转移登记申请。如果宋某未去世，宋某与李某共同向登记机构申请转移登记，登记完成后房屋所有权及土地使用权即从宋某名下转移至李某名下。 2转让人宋某去世的法律后果 《民法总则》第13条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。民事权利能力是指法律赋予民事主体享有民事权利和承担民事义务的能力，是民事主体享有权利和承担义务的资格，是作为民事主体进行民事活动的前提条件。自然人死亡后，就失去了民事权利能力，失去了享有权利、承担义务的民事主体资格。宋某死亡后，就不能以宋某名义签订合同，也不能以宋某名义申请不动产登记。本案中，宋某生前与李某签订房屋买卖合同，如无法律规定的违法情形，该房屋买卖合同是有效的，能够得到法律的保护，但因尚未办理不动产登记，房屋所有权及土地使用权未发生转移，买卖合同设立的仅仅是债权债务关系，本案中李某只能作为债权人，而非物权享有人。 宋某死亡后，按照法律规定，继承就开始了。《继承法》第2条规定，继承从被继承人死亡时开始。宋某死亡的那一刻，发生继承的法律后果。按照《继承法》规定，宋某死亡后由宋某的继承人继承宋某的财产。《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。按照该条规定，宋某死亡后，其名下的房屋所有权及土地使用权就转移至宋某继承人名下。这是《物权法》上比较特殊的一条规定，因为《物权法》确立的不动产物权生效的一般原则是自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时物权生效。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。继承比较特殊，在被继承人死亡之时，物权就转移了，是否记载于不动产登记簿并不影响物权转移生效。 3买卖与继承能否合并办理 有观点认为，从便民利民的角度出发，既然按照法律的规定，宋某死亡后，其物权已转移至继承人名下，那么由宋某继承人直接与李某共同申请转移登记即可。如果继承人到不动产登记机构书面确认宋某的转让行为有效，承诺继续履行宋某和李某签署的房屋转让协议，不动产登记机构可以为受让人李某办理不动产登记。这么做是否符合法律规定呢？ 宋某死亡后，房屋所有权及土地使用权转移至其继承人名下，继承人申请不动产登记的，如提交证明继承权利的经公证的材料或者生效的法律文书的，按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定办理转移登记；继承人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按照《不动产登记操作规范》1.8.6的规定办理转移登记。虽然按照《物权法》《继承法》的规定，不动产权利在宋某死亡时已发生转移，但是《物权法》第31条规定，依照本法第28-30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。依照《物权法》第28-30条的规定，物权的变动因法院判决、政府征收决定、继承或者遗赠以及合法建造房屋等，直接发生效力，而不必遵循依法律行为而进行的物权变动应当遵循的一般公示方法，这很可能损害到交易秩序和交易安全。出于对交易安全的保护，《物权法》规定按照第28-30条规定享有物权的，当事人因处分不动产而登记的，被处分的不动产权利应已登记。 最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发﹝2004﹞5号）规定：“对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记”。按照该项规定，被查封人因继承、判决或者强制执行取得房屋所有权及土地使用权的，法院应提供相关材料，由登记部门办结转移登记后，法院才能办理查封登记。 《物权法》第31条体现的以及上述文件规定遵循的是“在先已登记原则”。《房地产登记技术规程》在总则部分规定了“在先已登记原则”“处分房地产之人，其房地产权利必须已经在登记簿进行了记载，否则不能为其办理登记”。按照在先已登记原则，不动产物权的变动在登记簿上得到连续、完整的记载，描述不动产物权变化的所有阶段。在先已登记原则是不动产登记需要遵循的一项重要原则。本案中，继承的转移登记是一个必不可少的登记程序。 房屋买卖合同是宋某与李某订立的，现宋某的继承人能否代替宋某继续履行合同呢？合同具有相对性，只对合同当事人发生法律效力，宋某与宋某的继承人是两个独立的民事主体，如果宋某的继承人愿意继续履行宋某和李某签署的房屋转让协议，需待房屋所有权及土地使用权登记至自己名下后，再以自己的名义与李某签订房屋买卖合同，共同申请转移登记。 综上所述，本案中宋某的继承人应当先办理房屋继承的转移登记，然后再与李某一起向登记机构申请房屋买卖的转移登记，这样才符合法律规定的程序。便民利民是登记机构的服务宗旨，但切不可违反法律规定，程序违法也是违法。 刘翎艳 常州市不动产登记中心 |
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