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一、引言 笔者端午假期回家，与家中小舅谈起所住房屋产权问题。说来很有意思，小舅的一个朋友曾向他抱怨：“辛辛苦苦花那么多钱买套房子，70年后就被国家收走了，平均下来还不如租房子住，反正最后房子也不属于自己。”小舅对70年后房屋怎么处理亦多有不解。在一旁的姥姥所住的是宅基地上自己建的房屋，老人对将来潜在的房屋买卖以及拆迁补偿问题也有不明之处，进而会产生担心的情绪。毋庸讳言，房屋住宅可以说是百姓的命根子，随着近年来住房商品化以及城镇化的加速推进，有关于房屋住宅问题引起了社会各界的极大关注，相关的法律法规层出不穷，更新颇快，这就增加了百姓们对这些规定理解的难度，本文即基于此种背景，结合相关法律法规，对房屋产权问题做一些必要的说明和解释。 二、大产权房“大”在何处 一般来说，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权属于私人权利，具有对世、排他的效力，是公民的私有财产，受到我国《物权法》的保护，其年限是永久的，质言之，房子本身是房屋所有者的私人财产。而根据我国《宪法》，土地的所有权属于国家和集体所有，所以组织、个人只能享有土地使用权，而不能享有土地所有权。也就是说，要想拥有房屋的完全产权就必须拥有房屋的所有权和该房屋所在土地的使用权，二者缺一不可。如此，房屋所有者便拥有了占有、使用、受益、处分这四项完整权能，这也是我们平时所说的大产权的“大”之所在。如在城市里购买的的商品房，一般都是大产权房。2015年之前，购房者在购买商品房后，应当依法向国家房管部门办理《房产证》、《土地使用证》从而在形式上宣告对房屋的所有权，以及对房屋所在土地的使用权。但2015年3月1日之后，根据国土资源部的要求，在全国全面启用统一的《不动产权证》，该证同时记载房屋所有权以及土地使用权，从而使得《房产证》与《土地使用权证》合二为一。这极大地缩短了购房者办理权属证明的时间，有效的节约了公共资源，值得赞赏。值得一提的是，大产权房中土地使用权根据土地规划用途的不同，其使用期限也有所不同。具体而言可以分为：商业、旅游、娱乐用地使用期限最高为40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地使用期限最高为50年；住宅建设用地使用期限最高为70年。到期后均可重新缴纳土地出让金从而继续使用。 三、小产权之“小” 小产权房并不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的说法。百姓接触最多的小产权房是指乡、镇政府单独或联合开发商一起开发建造在农村集体土地（如乡、镇、村的地）上的房屋（比如某村、乡、镇里建的小区、别墅等等），由乡、镇政府向购买者颁发权属证书。但是，我国现行立法、政策对农村集体用地仅有着如下三种划分：按照不同的用途，农村集体土地可以分为农业用地、建设用地、宅基地用地。举例来说，农民在农村承包的用来耕种的土地就是农村集体土地中的农业用地；用于建设类似农田水利设施的农村土地就是农村集体土地中的建设用地；而农民家家户户住的房子院子就是宅基地用地。这三种划分当中，并没有任何一种土地的性质可供土地所在地乡、镇政府及开发商用以建设住房，因此，可以确定的说，这样的房屋是违法的建筑。进一步说，由于这类房屋的建设者未缴纳土地出让金，乡、镇政府向购买者颁发的所谓的“产权证”也不是由国家房管部门颁发的，这类房屋也没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土管理局亦不会予以备案，因此购买者仅拥有房屋的所有权却无法、也根本不可能取得房屋所在土地的使用权。其正是“小”在没有土地使用权，“小”在了其本身系违法建筑上面，进而对其使用、买卖、受益、处分的权能产生了巨大的限制。 四、严格区分宅基地住房与小产权房 同样是建在农村集体土地上的房屋，宅基地住房与小产权房有什么区别呢？首先最重要的一点，我们必须明确的是，宅基地是国家、政府给予农民或者说集体组织成员的福利。通俗的来说，农村的农民凡是属于该村集体组织的内部成员的，都可以获得自家的一块宅基地，使用人持有宅基地使用证就可以在自家的宅基地上建造房屋，房屋所有人有产权，该房屋合法有效，该产权完整齐备。而且按照现行的法律、法规及政策的规定，宅基地使用权限尚未明确，也就是说，目前宅基地使用权期限为永久。在面临拆迁、征地时，宅基地住房所有者当然的有权获得相应的补偿。也可以与本集体经济组织内部成员进行房屋交易。而正如上一节所言，所谓小产权房是违法建筑，其所有者在房屋面临拆迁、征用时无权获得相应的补偿，只能向房屋出售者要求相应的赔偿，从最根本的性质上无法与宅基地住房相提并论。 五、结语 综上所言，购房者在购买住房时，应当警惕、避免购买小产权房，切不可贪图一时的便宜，否则后患无穷。大产权房、宅基地住房所有者不必对土地使用期限、拆迁补偿问题有所担心，我国现行立法、政策注重保障百姓的安居乐业，我们的合法权益会收到法律的保护。 |
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