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举例：目前一个小区的均价是4万，中介连续给你打了4个电话。 1、目前有套东南向110平，单价4.2万，望中心园林；2、有套一线临江，正南向，170平，单价4.2万；3、小区里有北向3楼，82平，单价3.7万；4、小区楼王单位，北向高层，望中心园林，4.1万。 如果你还不满意，中介还有一套“小区2楼，北向，望马路，有点小吵，单价3.4万，全小区最笋的了，您看如何？” 对于一个小白来说，一定会懵逼的，在他对这个小区没有概念之前，一定是以“数字”来衡量这个盘、这套单位笋不笋的，3.4万的一定笋过4.2万。 以上全错。 在深入聊这个话题之前，我们先来谈谈什么是笋盘？ 判断一个房子是不是笋盘，不是通过对比【价格是隔壁几折】来判断的；笋盘的判断是一种估价能力，这个估价能力通过【看房200套】来获得。 东三环CBD6万，通州也6万；这套大户型是小户型的9折；118户型比106户型还便宜20%；3栋比1栋整栋贵15%；临街这套便宜50万--- 以上描述的种种情况，都是看房的一个过程，是对估价能力的一种培养训练。 我们来分解一下。 1、对一个项目、一套房的估价能力 我们出去看一个小区，看几套房子，中介稀里糊涂，或者有意为之的报个价格上来，我们要具备这种能力“中介报的这个价格到底是不是市场价格，是比市场价格高，还是比市场价格低，这个价格到底是中介故意为之，还是放盘的业主不切合实际情况乱报一起”。 你对这个小区的整体均价的一种态度，一种估计，一种后市判断升降幅度的看法、观点，以及形成的认识和认知就是你对这个小区的估价能力。 其中，市场分为牛市和熊市，牛市要看业主的放盘价，熊市要看最终的成交签约价，这两个价格判断的标准才是这个小区的真正价格。 东方新世界6.8万，隽园6.5万，东晖花园5.8万，新世界熹园7.2万，新世界锦逸6.4万，类似于上述的描述就是很粗略的估价，一方面市场是一个持续变动的动态过程，所以当有人问起你一个板块、或者一个小区的价格的时候，你的回答一定是均价，最好是一个浮动的价格，比如东方新世界6.5-7.1万，比如天河公园版块均价6-7万，其中新世界熹园最贵达到7.2万，最便宜的东晖花园5.7-5.8万。 版块与版块之间是有联系的，比如珠江新城版块8.0-9.5万的单价，那么天河公园版块6-7万的单价，两者是有关联的。在2016年5月份之前，两个版块的价格分别是4.0-5.5万和3.0-4.2万，从增幅来看两个版块差不多，这样才符合规律吗。因为对于天河区离的相对比较近的两个版块来看，基本上属于共振的状况，不可能一个版块增长很快的同时另外一个版块增长很慢，不然更多客户就会去追那个相对增长较慢的版块，最终的结果就是两个版块一起增长，几乎是同一个增长率。在大概率上，是这样一种状况和动态的变化。 一个版块内通常都用几个项目，比如天河公园版块，就有6-8个项目，那么在同一个版块之内，价格变化是什么样子的呢？通常，一个版块内的领涨是由那个价格最高的楼盘引起的，这很好理解。 单价最高的楼盘的业主一般都是有钱人，眼界和视界也最高，他们对市场的敏感度也更强，所以在市场向上的过程中，他们是先知先觉，所以价格上涨最先发生在他们身上；另一方面，最高单价楼盘的整体质素也一定是本板块内最好的，不管是户型设计、园林环境、物业服务，还是外立面就是看的顺眼等等，最好的东西一定是最值钱的，所以要涨啊，它不涨其他的楼盘也不敢涨，关键是其他楼盘涨不起来啊。所以，单价最高楼盘就是本板块的启动引擎，新一轮的涨势就是靠单价最高楼盘拉起来的。一旦势起来，那么其他楼盘跟着也就都涨起来了。 相反，如果市场不好，遇上国家大调控、通货紧缩等，地产市场还是往下走了，这个时候是要先经历一个横盘盘整的过程，断则2-3个月，长则1-1.5年，在这个过程中，那些单价不太高的楼盘才是最有可能降价出售的，所以如果出现价格下降趋势，那么引起降价的一定是那些单价相对较低的楼盘，这个过程跟涨价的过程恰好相反。所以，房产投资，那些保值增值的一定是那些质素最好的楼盘和小区，当市场不好的时候，猛烈洪水来势汹汹的时候，它是最后被淹没的，它是最保值的；当市场变好，庄稼地金灿灿的麦穗压弯了枝头之时，它是最大的受益者。 所以，我们可以推导出，如果要培养你对一个小区的均价的认识和认知能力，就是我们所说的“估价能力”，你要做好两件事情： 第一就是看盘200套，这个下面再细讲，任何结论和感受都是实践出来的，都是看出来的； 第二你还要有总结、对比、分析差异、后市预测的意识，并在这个过程中形成自己的认识和认知，并把这种变成你自己的能力。你甚至需要建立一个二手房个盘的价格变化统计表，在一段时间内观察各个版块、各个楼盘的价格变化趋势，从而培养自己对市场宏观、中观的感觉。凡事都是无差别的人类劳动，无他尔。 比如：美林海岸花园。 这个小区属于员村-金融城版块，是天河区除了珠江新城、天河公园版块之外的另一个兴起的版块，随着广州向东的发展，金融城的投资建设，以及广州第二CBD的规划，员村-金融城版块崛起了。美林海岸是员村-金融城版块最好的小区，价格最高，这是基本的判断面，因为有江景、离珠江新城3-6公里，与金融城一路之隔，包括地铁、环珠三角轻轨等利好，甚至后续的花城大道东沿线，足以支撑美林海岸的楼价。珠江新城8.0-9.5万，金融城5.0-6.0万，美林海岸5.8-6.0万，这个价格梯度变化没问题，也符合常规。 你只是知道了美林海岸5.8-6.0万的单价，依然没有用。因为你还是不能回答别人的问题，比如“我要首付180万，如果要买美林的话，建议是哪种户型，以及为什么？”。所以，你还得需要在5.8-6.0之下进行分解： 北部组团的美林湾畔、翠堤湾畔、蓝月湾畔、海天苑、海星苑、碧水轩、水晶轩；南部组团御江湾、临江湾；以及靠科韵路沿线的逸江湾、云河轩。 你需要根据你实际看盘的过程、中间的感受、中介给你的建议和观点，需要你大致做出一个判断，在5.8-6.0这个幅度范围内，各个组团，甚至各栋楼宇的均价去到多少，这样做的话，能给到你一个初步的判断，看看这个小区价格高、价格中等、价格较低的房源都在哪个组团、哪几栋，这样强逼迫、加强你对市场的判断，这才是最关键的。
如果你看盘，能看到上述的这个表格，甚至对于每栋楼（比如海天苑、御江湾等）的价格也大差不差的了解了，那么你就是一个高手，可以做顾问和老师了。显然，你不仅仅只是对一个楼盘的价格很熟悉，比如每个组团的价格大致怎么分布，其中的每栋楼宇的单价跟整体均价的关系如何，更为重要的是，你培养了一种能力，这种能力是什么呢？
上述的这些就是你对市场的认识能力、判断能力，就是“估价能力”，如果你有一套自己的判断体系，你就能判断出某套单位是不是笋盘，某一套单位是不是真的笋，不然你一定还会以为 3.4万的一定笋过4.2万。 “估价能力”可以解释为：某一个版块、某一个小区、每一个组团、每一栋楼都有一个价值和价格的水平在那里放着，在那里标记着，而且这个水平还是一个动态的变化，那么你用这个标准去看所有的房源就会一清二楚，一清二白，是不是笋盘，一眼就看穿了。 2、看盘200套 在一个房产投资群里，有一个朋友（比较熟悉）说他去年在重庆买了两套房，跟着欧神的大部队去了重庆，飞机来、飞机去，就周末两天时间就搞定了。他还给我们阐述了中间的过程，点点滴滴、麻辣烫麻辣小火锅之类的，并且强调自己买了两套笋盘，真的很笋啊，说起来他的眼睛瞪的老圆了。 关于买房投资，无论身边谁谁买了哪里哪里，我第一时间一定是“恭喜噻，恭喜噻”，因为这中国的房地产市场，只要闭着眼买就一定会赚钱，因为中国的房地产从来就没有跌过，至少没有大跌过，只要运气不是太差，一定是赚钱的，除非你买的是离郴州市区30公里的一个别墅项目，尽管是别墅项目，但没有公共配套、没有会所、物管只有保安，更没有红酒会、鲍鱼宴，这样的情况一定是赚不到钱的。 我其实一直不相信，一个人到一个陌生的城市，只有两天时间就会搞熟一个城市，搞懂这个城市的房地产、各个版块的特性，甚至还能淘到笋盘，你信吗？你刚下飞机，脚底还转晕呢，中介就给你介绍了笋盘，可能吗？笋盘天天有，只是与你无关。大概率上，你一定是被中介“这套房真的很笋了，再不能笋了”这些套话给灌迷糊了。 （1）了解一个市场，我们需要了解一个城市的发展战略、发展方向，在规划上的动作和时间节点，比如地铁的规划，什么板块什么时间地铁开工通车，什么地方有销品茂规划和开业时间，什么地方的学位有了新的分校和规划等等； （2）了解一个市场，我们需要了解一个区域有几个板块，每个版块大概什么价格，什么产品特点，单价总价的关系如何，以及这个区域板块内每个项目的优势和劣势，以及这些优势和劣势是真的优势和劣势，还是人们想当然认为的，以及这些优势、劣势跟价格之间是不是合理的，存在不存在配错的状况； （3）了解一个市场，我们需要了解一个板块和某一个小区的业主状况，是新广州人多，还是潮汕人居多，还是欧美来华工作的精英人士，还是纯粹小白钓丝的聚集地，以及“物以类聚、人以群分”的背后原因是什么，是小区的户型产品，还是周边的相关配套，还是小区的物业管理，还是这个版块这个小区的交通路网通达性的原因等等，林林总总； （4）了解一个市场，我们需要了解不同中介对同一套房的报价有没有区别，不同中介对不同房源的看法，在价格上、后续升值上怎么看，以及中介对这个版块和楼盘怎么看，以及在交易过程中各种可能的细节、小坑、税费、甚至合约的条款等等，都需要我们去知晓和熟悉； 上述所有的感觉、认识、认知、感触，信息的真假、有无价值都是在看房200套当中形成的。看之中，用手机拍照，看之后，电脑上形成文字，反复琢磨各版块、各小区、各房源的优劣势、价格高低等等，让这200套刻划在你的大脑皮层上，从而形成你的看房经验，到时候你就知道了。 “梁生，美林海岸有一套单价5.4万的北向望园林的3楼单位，110平带主套三方，真的很笋”， “小张，这套不笋，我要的是中高楼层，望中心园林，南北朝向无所谓，5.8万的单价就行”。5.4万、5.8万之间到底谁笋谁不笋，显然不是数字能表现出来的，背后就是我看了200套房子。 人类所有的劳动都是无差别的辛苦劳作，无他尔。 |
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来自： 晓峰2kvnxj11zo > 《锤神》
