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供稿│易居房产律师团队研究部 曹伟/张涛（授权发表） 来源│易居房产律师团队案例研究库（18-043-2总第254） 没有资格而借名购买经济适用房，行为效力及法律后果如何？ 借名购买经适房合同无效，房屋增值差价可按过错分割?！ ——白某与戴某房屋买卖合同纠纷案（二审）案法律解析 【关键词】 借名买房 借名购买经适房 所有权确权 返还原物 经济适用房 借名购房行为无效 返还购房款差价损失 一事不再理 房屋增值补偿款 增值差价 【要点提示】 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。 【当事人信息】 原告：戴某（被上诉人、借名人/出资人） 被告：白某（上诉人、出名人/被借名人） 【案情简介】 2001 年2 月15 日，白某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由白某购买位于北京某402 号房屋。总价403012 元，首付103012 元，余下30 万元以白某名义办理贷款。购买该房屋交纳的各项税费为：契税16121 元、手续费750 元、印花税202元、公共维修基金8060 元、保险费2337.2 元、登记费22.8 元，以上共计27493 元。该房屋2002 年取得所有权证书，登记所有权人为白某，性质为经济适用房。 2006 年12 月11 日，白某曾出具证明一份，内容为“兹证明戴某为某402 室经济适用住房的产权人。因戴某没有北京户口，所以以白某的名字购买的，首付款由戴某交的，以后贷款戴某委托张某来交。等国家政策允许时，白某即刻将402 室产权过户给戴某。” 2013 年白某将戴某诉至法院，请求：确认诉争房屋归其所有。法院经审理认为：双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在白某名下，在无相反证据的情况下，白某要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了白某的诉讼请求。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。 2014年白某起诉戴某要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在白某名下，生效文书亦确认白某为房屋所有权人，故判决戴某将诉争房屋腾退给白某。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。 案情补充：该房屋归还房屋贷款所用的存折由戴某持有，自2002 年7 月至2005 年4 月共计偿还贷款85650.43 元，2005 年5 月，案外人孙某向归还房屋贷款的账号汇入236950 元，该房屋贷款全部结清。孙某系戴某之子张某的司机，白某认可该笔款项是张某的钱。 诉争房屋交付后戴某对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由戴某持有，后丢失。 经戴某申请某房地产评估有限公司出具的评估报告显示，诉争房屋在价值时点2014 年8 月13 日的正常市场价值为277.04万元。 戴某诉至法院，请求：确认与白某借名购房行为无效并判令白某返还其购房款、购房费用、购房利息及装修损失。 【法院判决】 【一审】 【后文揭秘...】 【二审】 驳回上诉，维持原判。 【案件解析】 1.如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系？ 【详见本公众号2018年7月4日推文】如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系？
2. 没有资格而借名购买经济适用房，行为效力及法律后果如何？ 借名购买经济适用房规避了购房资格的限制，违反了国家政策，与国家保障中低收入等特定人群居住权利的政策背道而驰，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益。根据我国合同法第五十二条第四项的规定，损害社会公众利益的，合同无效。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458 号)第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”综上，借名购买经济适用住房行为应属无效。 3.借名购房行为被确认无效后，所购房屋的产权应归谁所有？ 【详见后文解析...】 4.借名购买经适房行为无效，房屋增值差价可按过错分割？！ 【详见后文解析...】 【易居房产律师团温馨提醒】 借名买房务必保留书面合同； 存管好一系列借名购房手续； 借名购房后务必实际占有使用； 实际出资凭证及房屋修缮单据妥善保管； 产权证明文件借名人应尽量取得并保存； 合同拟定、签署应经专业人员审核，所有手续及凭证要妥善保管。 【涉案法条】 《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。 版权公告 文章来源：易居房产律师团（授权发表）；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。 |
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