房屋租赁合同纠纷适用租赁不动产所在地专属管辖 阅读提示：写字楼租赁纠纷中，根据合同诉请对方承担违约责任，法律规定很明确（2015年民事诉讼法解释出台以后），适用专属管辖，即由案涉租赁不动产所在地人民法院管辖。 但是实务中，依然见到不少关于房屋租赁纠纷的管辖权异议之诉，一方面是违约方滥用诉权；另一方面是为拖延审判，并赢得诉讼准备时间，算作诉讼技巧。本案中，法院明确引用民事诉讼法及其司法解释的规定，房屋租赁合同纠纷适用租赁不动产所在地专属管辖。 租赁合房屋同纠纷适用专属管辖，即由案涉租赁不动产所在地人民法院管辖。 一、J公司与Y公司签订《写字楼租赁合同》，约定Y公司承租位于北京市丰台区某三层楼。
二、J公司认为，Y公司未按约定履行房屋租赁合同，已构成根本违约为由，提起诉讼，请求判令解除双方的租赁合同、腾退租赁场地并支付房屋租金、占用使用费等。 三、Y公司提出管辖权异议，认为Y公司的住所地为北京市朝阳区，因此，本案应由北京市朝阳区人民法院管辖。 四、一审法院裁定：驳回管辖权异议。Y公司不服提起上诉，二审法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。 法院认定本案由房屋所在地机丰台区法院管辖的原因在于： 关于房屋租赁合同纠纷的管辖，法律有明确的规定，适用专属管辖规则。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二十八条第二款规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”据此，本案应由不动产所在地人民法院管辖。 前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议： 租赁合同纠纷中，当一方当事人在租赁房屋所在地起诉，鉴于符合专属管辖的规定，另一方提起管辖权异议之诉，意义不大，即使为了争取准备时间，也要注意评估该行为会影响承办法官的心证，在案涉事实证据不清时，可能导致潜在的不利影响。 《民事诉讼法》
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（2015年）
以下为该案在两审法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述： 本院认为：J公司以Y公司未按约定履行房屋租赁合同，已构成根本违约为由，提起本案诉讼，请求判令解除双方的租赁合同、腾退租赁场地并支付房屋租金、占用使用费等，故本案属于因房屋租赁合同纠纷产生的诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二十八条第二款规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”据此，本案应由不动产所在地人民法院管辖。鉴于本案纠纷所涉房屋位于北京市丰台区北甲地路10号院3号楼（商业楼）负一层、一层、二层商场，属于北京市丰台区人民法院辖区范围，故北京市丰台区人民法院对本案享有管辖权。J公司向北京市丰台区人民法院提起诉讼，符合上述法律规定，应予支持。Y公司关于本案应由其住所地法院即北京市朝阳区人民法院管辖的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。综上，一审裁定驳回Y公司对本案管辖权提出的异议，其结果正确，应予维持。 北京Y公司有限公司、J公司租赁合同纠纷二审管辖裁定书[（2017）京02民辖终444号] （本文责任编辑：李元元） |
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