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01、 在详细开始写正文前，先给大家引入一个工具：复利。大科学家爱因斯坦曾经说过：世界上最历害的武器不是原子弹，而是“时间 复利”。而巴菲特，正是巧妙运用了复利，才得以在投资中获得世大成功。 那么，什么是复利？ 给大家讲个古老的故事，这个故事你可能小的时候听说过，说的是国际象棋。传说西塔发明了国际象棋，国王非常高兴，决定奖赏西塔。 西塔是一个非常精的人，他说：“陛下，我要的其实并不多，只要一些麦粒就可以。”国王听了很高兴，觉得这要求也太简单了吧。 可是，西塔又发话了：“但是呢，我要的麦粒，必须这样给，在棋盘的第1个格子里放1粒，在第2个格子里放2粒，在第3个格子里放4粒，在第4个格子里放8粒，依此类推，以后每一个格子里放的麦粒数都是前一个格子里放的麦粒数的2倍，直到放满第64个格子就行了”。 西塔讲完，国王仍旧很高兴，心里想，我富有一国，还怕满足不了一个棋盘上的麦粒？于是就答应了西塔的要求。 但是，很快国王就发现，即使将国库所有的粮食都给他，也不够百分之一。原来，如果按照西塔的要求，要满足这些所有的条件逐个累加，必须要有18446744073709551615颗麦粒。 那么，如何形容这么多的麦粒呢？举个例子：假如造一个仓库来放这些麦子，仓库高4公尺，宽10公尺，那么仓库的长度就等于地球到太阳的间隔的两倍。而要吃掉这么多的麦子，全世界的人口加起来吃，也需要2000年。 同样的道理，如果你能将一张纸打折64次，这张纸堆积起的高度，可以从月球，延伸到地球。 是的，这就是复利的力量。 02、 好了，回归正题。先来问自己一个问题：在天朝，房子真的是最好的投资选择吗？ 毫无疑问，当我还是一只地产狗的时候，我非常坚定的认为有钱不买房那绝对傻x。看看咱天朝尤其是北上广等地房价上涨的速度，2000年到现在，有些是翻了10-20倍，没人质疑吧？ 在地球上，还有比这赚钱的投资品吗？哪怕是我，每当午夜梦回——想到如果06年刚到深圳的时候我要是买个十套八套现在都已经身价过亿，可以躺着收钱了。 但事实是，在前几年，房子真的不是最好的投资选择。让我们来看一个比较有意思的图，这位做图的大神是东方证券的首席，邵宇。 懒的看图的嫩，我直接给你们一组数据—— 1990-2017年，M2翻了303倍，30年复合增长率21%。 1990-2016年，冬虫夏草翻了145倍，30年复合增长率22%。 2000-2017年，上海核心区房价翻了20倍，30年复合增长率10%。 2001-2017年，上海牌照翻了882倍，30年复合增长率25%. 2004年-2017年，腾讯股票翻了222倍，30年复合增长率21%。 是的，对于中国人来说，投资房产其实真的不是最佳的选择。因为有比买房子更赚钱的行当——持之以衡的买入腾讯的股票(牌照被限)。房子最多涨20倍，但腾讯的股票呢，给你涨了222倍。 但现实是，依然选择买房子。为什么?因为过去十几年间，认定房子的复利是一件很简单的事情，特别是在2015年的深圳，二手房的交易量翻番，房子价格一年多翻倍，因为交易额大，动则几百万，所以帐面利润非常明显。 但是认定另外的投资标的，却是一则非常难的事情。比如说股票，以腾讯股票为例，最起码我认为十年前能够持有腾讯的人，毕竟是少数，大多数人那时候还不知道腾讯是什么。而房子是人人了解的，必须的。 当然，今天说这些绝不是为了忆当年悔当初，只是我们要认清一个事实：房子是最好的固定资产之一，同时是很好的商品，但房子绝不能称之为最好的投资品。 04、 好了，那么，现在要不要买房呢？其实问这个问题的时候，不妨审视一下自己，比如说过去几年，你到底有没有配置房产？ 过去的一年，房地产市场热闹非凡，各类政策纷纷落地，什么棚改货币化，限购、限价、三价合一、提高房贷利率。还有一直光打雷不下雨的房产税，还有遥看香港的空置税，再有迟早落地的遗产税，这些信号都在告诉我们：国家是在花大力气调控房价。 房产作为投资品的投资成本是在不断增大的！而房价的增速是在放缓的，就深圳而言，2018年上半年二手住宅成交均价为57297元/平方米，环比上涨2.2%，同比上涨5.4%！ 那这样的背景下，这房地买还是不买呢？我认为，就一个标准：你是否已经配置有房产这类固定资产，没有，那就买！已经有了好几套了，那就不买或者买到别处，比如国外。 从需求的角度讲，房子首先是商品，才是投资品，先满足功能性需求为第一要素。而从投资的角度来讲，无论是从人口数量、城市化发展、还是整个中国的经济好行趋势来看，房地产长期看涨是普遍认识，综合考虑需求与投资，将房产当作大类资产配置中的第一类，这并没有错。 然而，同样是投资观点，分散又是第一原则，因此不会建议将全部或者大部分身家押进同一类资产当中，也就是我们常说的做好资产配置。无论你是十万百万还是千万过亿资产，这原则都是一样的。 05、 还有一个给大家分享的思路是：要用买房的思维方式做投资。 之前有朋友问我，他有闲钱，想把房贷提前还款了，让我参考一下是提前还了合适还是拿去理财合适。这问题应该大家都隐约知道答案，就是肯定是拿去投资啊，但可能大多数人并不知道拿去怎么理财才能获得更高回报？更高的回报又具体能有多高？ 今天我们就来简单的计算一下，以朋友的案例：贷款300万，贷30年，等额本息利率上浮10%。按照这个利率水平，我们计息出来30年后我们连本带息应还给银行605万，大约翻一倍。 同样，我们再来计息一下：300万，如果拿去投资，30年之后的预期收益：按目前货币基金4.2 %的收益计算，30年后可以得到1030万，除去还贷，净收益425万。 按照香港储蓄型保险30年5.7%的收益计算收益，30年后可以得到1582万，除去还贷，净收益977万，获得贷款额2.5倍的回报，本金翻了5倍多。 最后按照巴菲特在赢得十年赌约时的标普500指数，平均7.1%的收益，30年后可以得到2348万，除去还贷，净收益1743万，获得贷款额近4倍的回报，本金翻了近8倍。 回到开头，我们其实已经讲过：投资的致胜之处，除了选对投资标的，其实收益主要来源于时间的复利增长。为什么很多人无法真正获得最终的巨大收益？是因为，现实投资中没有多少个人投资者能够30年如一日的坚持投入/不退出，并等到最终收获。 在买房这件事上，为何就可以做到30年如一日的供房、投入。因为在我们所经历的经济周期里面，除了08年金融危机，房价并没有出现过大幅的下跌，而因为其居住属性，房子的拥有者也大多不会在房价大幅上涨的时候套利离场。 06、 但是，在纯粹投资的世界里，最难以克服的依然是人性。巴菲特的老师格雷厄姆也在其经典之作《聪明的投资人》中反复强调并论证了这一观点。 这似乎对于普通人来说太形而上，在这里我将投资行为与买房行为做了一个简单的类比，让大家更容易的理解并开始坚持投资，用供房的思维来管理并供养你的投资资产池。 以下经验分享，适用于已有房产的投资人，如果你已收获了房产上的红利，甚至通过房产裂变获得上亿身家的暴击，不妨看下下面这些建议——— 1、 假定你有两套房。每个月在供的两套房，一套用来居住，一套用于投资（定投）。 2、 依然假定你有两套房，全部还款一套，供房贷一套。（适用于举例中的有提前还款能力的人） 3、 把每一份固定投资当作必须坚持且不能拖延的房贷还款。如果自控力较弱的投资者，可以选择一份强制性的投资计划，如储蓄型保险。 4、 为自己设定里程碑（奖励计划），每10年或者每5年，可以提取其中一部分金额，比如孩子上大学。这是投资“房产”的租金回报。 5、 选择适合你的投资方向，坚持并相信时间的力量。如果可以，为自己设置一个真正的投资目标或者财富自由的目标。 那么，没买房子的人，又该如何理财呢？房还没买，何以理财？还是先把买房的目标完成再说？文章篇幅太长，且听安静&小鱼儿下回分解。 PS： 安静的小密圈开放快两个月了。为了避免闲杂人等吃瓜看热闹，所以我设置了金额，总共365元，相当于1天1块钱。目前已经有50多人了。没有想过做很大，只求输出的东西越来越有价值。安静，在知识星球等你。 你可能还想看 |
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