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中国是国土广大的大陆国家，虽说人口超过13亿人，人均国土面积却不高。哪怕把西部人口稀疏地区排除统计，中东部地区人口密度和发达国家相比，也远远谈不上高。 城市化时代，人口向城市聚集，越广大的国土，空余闲置的土地越多。日本人口主要集中在东京都市圈，其他地区其实也稀疏。这种情形放在中国，哪怕北京和上海这样的城市行政区，其实也差不多。 北京全市面积1.64万平方公里，城市建成面积1401平方公里。也就是说，建成面积占总面积不到10%，这个比例低于很多人想象。北京有山区，暂且不说开发潜力，只把山区面积全都去掉，北京还有7000平方公里平地，还有很大空间。要知道，人口只有北京三分之一的伦敦，城区建成面积达1600多平方公里，比北京还要大。 北京计入建成面积的土地，其实还有大量未开发。开车在四环逛一圈，就会有实际的感受。北京不缺土地，城市面积稍稍扩张，放开对市区土地开发限制，都足以让这个城市宽松舒展。总是抱怨「城市没有自然风光」的人，可以想想北京近一万平方公里山区。 上海的情形也差不多。它的总面积6340平方公里，完全没山，可开发的平地规模和北京差不多。上海城市建成1563平方公里，比北京略大，大多集中在中心七区。浦东已经开发二十多年，还有大面积的农田和荒地。 北京和上海是中国人口最稠密的大城市，土地尚且富余，更不要说其他城市。最近几年，我到过北方很多城市，在这些城市内外走一走，都会感叹土地之富余。往往刚出市中心，未到外环，就能看见农田和树林，房舍低矮的农村。哈尔滨如此，沈阳这样，西安也差不多。外环以外，都是无尽寥廓的未开发土地。 南方城市是否会局促一点，土地不够用呢？其实也不是。不说武汉长沙这种平原城市，城市几乎没有边界，连厦门也不缺地。很多人以为厦门是岛屿城市，其实厦门岛占全市面积不足十分之一，岛外海岸宽阔，交通便利，比岛内更有利于发展经济。 中国没有哪座城市真正缺地。重庆的市区到处是山，城市照样扩张。深圳是一线城市里最小的，关外还有广阔腹地。沿海实在缺地，直接埴海也能解决。城市想发展，土地从来不是限制。在中国谈「城市土地有限」，是很没常识的体现。 当然，我不是主张城市越大越好，应该到处铺马路，盖房子，摊大饼。我想说，中国城市规划要有正确的前提知识。 认为城市土地有限，所以要珍惜利用，集约开发；如果交由市场，就会挥霍无度，缺乏效率。这是政府垄断土地开发，搞集中统一规划的主要理由。这种思想大行其道，在媒体那里非常有基础。政府集中供地当然有财政考虑，可「城市土地有限」的观念，还是深入人心。 认定城市土地有限，应当统一规划，集中拍卖，后果就很明显：原本明明够用的土地，就变得非常稀缺。不仅市区中心供地少，连大片荒芜的土地，也被人为「储备」。建设用地短缺推动高房价，这就无须细说，对于整个城市发展，也有着巨大伤害。 城市生活水平在几乎所有方面都超过农村，唯独住房面积远远不如。市区中心尚好理解，连不缺地的外环和郊区，住房面积也不大，就匪夷所思。在中国，除极少数的别墅还有设计，几乎所有住房千篇一律，连外观设计都谈不上。许多人把「鸽子笼」视为苏联式建筑遗留。事实上，建设用地有限，开发商尽可能多盖房子，这才是主要原因。当土地稀缺，房子不愁卖，设计就变得无足轻重。 中国城市「摊大饼」式发展，也和土地限制供应有关。当市场原则不起作用，结果就是，政府指向哪里，哪里才有建设。哪怕位置不错的地段还有地，也和开发商没关系。 在北京，经常能看到这种情形：几簇住宅楼紧紧挨着，拔地而起，高达几十层。周边就是农田荒地，几百年粮食产出不过寥寥，可偏偏就是不开发。这里原本可以盖大房子，如今只能是「鸽子笼」。 有不懂国情的外国人来考察，一定惊叹于这种景像。中国城市中心，往往高楼耸立，极尽繁华。人们住在紧挨的高层住宅里，居住面积狭窄。高楼就像孤岛，要不停往高处发展。至于边上大片荒地，倒像难以立足的海洋。 中国是大陆国家，城市开发却是学香港，这是一种很悲哀的现实。把大陆国家的城市当成岛屿来开发，必定是处处管制。代价很明显：城市开发低效，住宅拥挤局促，民众生活品质降低。土地是财富之母，除了种庄稼，还可以铺设道路，建筑住宅，提供给商业机构，用于财富生产，这些都是更好的用途。然而在城市里，到处是毫无意义的浪费。 香港是高度繁荣的城市，它的土地制度却是失败的。事实上，就连香港也不缺乏土地，现在还有超七成土地未开发。700万香港人住在面积不足7%的土地，受着拥挤之苦。哪怕提高1%开发率，也将让市民生活条件大大改善。中国内陆城市毫无缺地之虞，却学港式土地制度，吃尽发展的苦头。大陆国家要有大陆国家的样子，不应该再学那一套。 近期文章 |
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