香喷喷的五花肉: 【龙湖地产】2018年中期业绩发布会会议纪要 免责声明 本文根据公司2018年度中...

免责声明

本文根据公司2018年度中期业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。

会议内容：

第一部分 业绩概览

Ø 财务亮点

u 归属股东净利润54.3亿元，同比上市23.41%；核减除少数股东权益、评估增值等影响后核心净利润37.3%亿元，同比增长31.4%；毛利100.7亿元，同比增长48.2%；毛利率37.1%，同比增长0.6个百分点；核心税后利润率17.7%，核心权益后利润率13.8%；

u 净负债率54.6%，同比下降1.6个百分点；现金421.3亿元，综合总借贷1079.3亿元，平均借贷成本4.5%，同比下降0.2个百分点，平均贷款年限5.82年；非抵押债务占总债务比例为70%；

u 每股基本盈利人民币0.93元，剔除评估增值等影响之每股核心盈利人民币0.64元；中期股息每股人民币0.3元，同比增长50%；

u 2018年，在境外成功发行8亿美元优先票据，票息介乎3.9%至4.5%，期限介乎5.25年至10年；在境内成功发行人民币30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率5.6%，期限五年；

u 2018年8月在境内成功发行人民币30亿元公司债券，票面利率4.96%，期限五年；成功发行人民币20亿元住房租赁公司债券，票面利率4.98%，期限五年；

Ø 运营亮点

u 合同销售同比增长4.8%至971亿元人民币，接近全年目标50%；销售建筑面积629.1万平方米，同比增长5.7%；销售单价人民币15435元/平方米，同比微降0.8%；

u 环渤海、长三角、西部、华南、华中片区合同销售额分别为305.5亿元、279.4亿元、246.5亿元、113.4亿元、26.2亿元，分别占合同销售金额的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%、2.7%；

u 营业额271.21亿元，同比增长45.86%；投资性物业租金收入同比增长62.8%，至18.5亿元；物业发展业务营业额240.4亿元，同比增长44.9%，交付物业总建筑面积218.5万平方米；

u 于2018年6月30日，土地储备合计6363万平方米，权益面积4552万平方米；土地储备的平均成本为5142元/平方米，为当期签约单价的33.3%；

u 土储按区域分：环渤海34.3%，西部31.8%，长三角19.7%，华中7.1%，华南7.0%，香港0.1%；

u 2018年上半年，新增收购土地储备1298万平方米，权益面积898万平方米，平均权益收购成本4849元/平方米；西部46.4%，环渤海20.7%，长三角19.8%，华中7.8%，华南5.3%；新进入郑州、南昌、南通、石家庄、贵阳；2018年7月进入7月；

u 客户满意度86%，忠诚度76%；

u 投资性物业共开业26个商场；

Ø 总结及展望

u 全年目标2000亿不变；

u 2018年下半年可售货源约2000亿元；一线城市占51%，核心二线城市占27%，其他二线城市占21%，卫星城占1%；

u 以地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务为四大主航道业务；

u 2018年下半年，在售主力业务将达到110个，其中39个为全新项目，59个项目将推出新一期新态能产品。涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求；

u 于2018年1月至6月竣工的物业总建筑面积约302万平方米，计划于2018年竣工的物业总面积达到1009万平方米，其中大部分将集中于下半年；

u 商业运营业务中北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于2018年下半年开业；截止2018年6月30日，长租公寓“冠寓”已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等16个一线城市及领先二线城市开业运营。

第二部分 Q&A

Q：今年年中分红的钱明年一月份才付，逻辑是什么？
A：去年年中分红今年一季度到账，今年是延续这个动作。拆开付也有利于我们的现金流。半年分红第二年一月发放，全年分红当年7月发放，是我们一直坚持的规律。

Q：之前几年讲过城市轮动，逆周期买地。这在前两年还很清晰，现在的买地策略如何？
A：我们的买地策略不变，主要集中在一线城市、领先二线城市。过往几年确实有城市轮动，这背后是政策，有些城市反应快，有些城市反应慢。相信同行业都知道这个规律。现在看基本面，我们买地会关注几个点，包括城市产业、高铁交通网、人口流动、大学生、产业结构、存量等。在这些方面，第一，公开数据都能拿到；第二，还是政策重要，资产价格的首位度最高，政府的管理不会松懈，对一二线城市价格的管控还在继续，价格不能上涨。过去几年去库存还是很有效果的，价格支撑还是在的。去年在长三角最热的时候，龙湖在南京、苏州、杭州一块地都没有买住宅地，只买了商业地。但今年刚刚在南京拿了地，价格就很低。这当然不是靠运气，而是内部判断。在珠海也是低价拿地。未来几年资金环境紧，龙湖的优势就出现了，5年期债券成本很低。过去几年是行业内为数不多的没用过非标、影子银行、信托等方式融资的公司，今天的红利就来了，所以我们今天的融资环境好，有四大行的信任。在这个时候看到好的土地机会在目标城市就会出手。

Q：今年销售增长相对同行慢，未来的预计？
A：这有计数的问题，前年有一部分销售移到了去年上半年，所以今年上半年的新供货比较少，但下半年多，所以下半年销售没有大问题。龙湖一直稳健，合同销售保持20-30%增长不成问题。

Q：长租公寓有人说赚不了钱，回报率低，但龙湖这一块做的很大，如何赚钱？
A：龙湖是一个专注做空间服务的企业，不会拿投资的钱烧流量。

Q：以前说物业管理不会上市，以后是否会考虑上市？

A：目前没有拆分上市的计划。现在改名为智慧服务公司，效率高于同行，只有10000人，盈利2亿多，未来很有空间。我们不仅管理住宅，还包括城市管理。这是我们主航道业务，不会拆分。

Q：中指院龙湖物业排名10左右，这个排名是否不太客观？目标排名是多少？
A：没注意到这个。这个行业正处在重大变化，过往的压力是人工成本高，但收入增长的可能性小。龙湖进行结构调整，形成一整个团队，提升效率、服务质量，所以有可能成长为智慧服务公司，与其他物业管理公司排名无意义。龙湖的人均效能在全行业第一当之无愧。

Q：龙湖成功成为穿越周期的公司。北京是大本营市场，但近两年拿地出现了问题，是否有很多不确定性？武汉的投入时间很长，现在才出现现金回流。这样的市场如何应对？
A：中国政策波动大，在某些城市一定要有耐心，做好市场判断，比如在北京采取极致差异化战略。这两三年北京政策严，但需求还是旺盛的。我们现在发现政策逐步放松，北京的市场有机会，未来会成为我们的C2重点，尤其加大物业管理的力度。我们在很多城市C1-C4都很强，比如重庆、济南、杭州。只要有耐心、有很强的团队，都会达成规模、盈利的增长。

Q：对行业的未来融资环境的看法？
A：未来面对更严重的挑战，主要有以下几个风险：1.融资方式的选择。2.境内外选择。因为汇率波动，很多企业损失甚至百亿。3.期限错位，现在发改委要管理“363天”的债务。但好的开发商一定可以穿越周期克服。龙湖未来服务收入会有70-80亿，未来对融资环境的缓和有保护作用。

Q：25周年是否会有活动？
A：活动都是劳命伤财。我们换标是为了显得更年轻，再出发，中高层都要换芯片，未来要把服务收入做到百亿千亿规模，这对能力的要求非常高。龙湖的文化是拥抱变化，会有新亮点的出现，首先的变化就是中高层的变化。