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前段时间，一系列房企在2017年业绩发布会上答记者问时，提到长租公寓领域，万科CEO郁亮说长租公寓业务只是赚细水长流的小钱，龙湖地产CEO邵明晓说，长租公寓行业是非常赚钱的生意。长租公寓到底赚不赚钱？目前处于什么样的真实处境？
一、一大堆“二房东”来了：又一个共享单车？ 当互联网企业在资本的簇拥下开打网约车、外卖大战后，战火又从食、行烧到了和住有关的刚需市场：租房。有别于传统租房模式的“互联网派”长租公寓运营商们，能否成为住房租赁市场一条新的鲶鱼？值得注意的是，尽管如魔方、安歆、自如等运营机构纷纷加大长租公寓扩张力度，令市场火爆犹如又一个共享单车，但有分析称，“二房东”模式有的利润率仅在1%-3%之间。 3年就拓展了10万间房！疯狂的长租公寓闯入者绝非个案。在租购并举政策的推动下，一大批互联网长租公寓运营商蜂拥而来。“自如寓”对外透露的一组数据显示，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是2016年增长率接近35%，2017年更是高达40%,进入2018年仍在不断吸引资本。 租赁市场年交易额1.8万亿。租房市场被认为是一片待开发蓝海，其中长租公寓需求旺盛且呈指数增长，一二线城市规模占比超过90%。据调查，北京、上海为代表的一线城市在过去的四年中，首次购房人群年龄从30岁推迟到34岁，大城市的年轻人会有越来越长的时间停留在租房市场。 对于目前市场上存在的长租公寓平台分类：企业或国有开发商、酒店运营商、房地产中介以及初创企业平台，其中初创企业平台以及房产中介平台占近八成。 不可否认的是，从2017年以来，长租公寓领域内的专业运营商在房源数量、运营水平还有管理规模方面都有较大提升，而互联网初创企业平台以及房产中介平台大规模扩张，也推动着住房租赁模式从C2C模式向C2B2C转变。“针对传统租房模式下无服务、无保障及租金季付/年付等痛点，公寓与众多知名金融机构合作，为租客端提供租房分期服务，为房东端提供定制化的装修分期服务。”有互联网长租公寓的主管介绍，未来会出现至少两三家持有100万间房间、市值非常大的做专业租赁的上市公司。 近期一项调查统计显示，超七成网友认为长租公寓租金太高，让人望而却步，如果月租金2000元以下则可以接受。有机构的调查显示，在不同租金的租赁房源供应与成交中，租金≤3000元/月的租赁房源需求占比达26.4%，而市场实际供应占比仅为11.9%；租金为3000-6000元/月的租赁房源需求占比为51%，市场供应占比39.6%；租金≥6000元/月的租赁房源需求占比为22.6%，市场供应占比却达到48.5%。这三个租金区间的租赁房源实际上代表租赁市场细分的三个市场：低端市场、中端市场及高端市场。而互联网长租公寓将如何匹配市场需求，无疑将关系到未来的发展。
二、长租公寓靠“租金差”赚不了钱，未来的出路在哪儿？ 据中国证券报记者不完全统计，仅今年3月，国内就有多家房企、长租公寓企业的各类资产证券化产品获批，规模超过100亿元。3月1日，越秀地产50亿元规模的租赁住房类REITs获深交所审议通过；3月14日，保利租赁住房REITs首期17.17亿元成功发行，认购倍数超过1.3倍，票面利率为5.5%；3月16日，绿城集团40亿元住房租赁公募、私募专项公司债获上交所预审核通过；3月20日，“自如”获20亿元储架式ABS发行额度；3月21日，龙湖集团发行第一期30亿元5年期住房租赁专项公募债券，票面利率为5.6%。 在房企融资渠道收紧的同时，各类租赁住房类资产证券化产品受到资本市场的追捧。然而目前依然鲜有长租公寓企业能够实现盈利。 朗诗绿色集团近日发布的2017年年报显示，其旗下长租公寓品牌朗诗寓至2017年末运营房间数2010间，全年实现收入828.2万元，净利润亏损4417万元。 青客公寓CEO金光杰向记者坦言，几乎所有的长租公寓目前仍面临盈利难题。他认为，12万间是长租公寓企业的盈亏平衡点，只有房间数量规模扩张至12万间左右，才能把所有的成本覆盖掉，实现盈亏平衡。 盈利难题如何破解？除通过提升品牌溢价、提高运营效率外，还要探索非租金收入，“将自己打造成一个‘平台’，向租客提供管家、社交等增值服务，获取非租金收入”。 “通过将自己打造成‘平台’来寻找盈利点的做法值得肯定。”易居(博客)研究院研究总监严跃进表示，“平台效应一旦显现，后续将会依托巨大的租客规模进行资源导入，进而衍生出保洁、互联网金融等服务，这将大大增加长租公寓企业的盈利机会。”
三、家居产业进入长租公寓，结算速度慢成发展瓶颈 长租公寓强调拎包入住，内部装修自然比普通出租房高大上，因此就催生了大量装修及家具配套需求。面对庞大且增长迅猛的长租公寓市场，不少家居企业纷纷吹响了进军号角。 最近，橙家家居就为碧桂园旗下位于人和地铁站附近的长租公寓品牌——碧家国际社区提供了装修服务。而在3月的广州家具博览会上，也有不少家居企业流露出要争夺相关业务的决心。 橙家此次为碧家国际社区提供了硬装及家具、家电、窗帘等设施的配置，除了床上用品以外，室内的各项产品基本配齐，达到拎包入住的需求。 这种业务的商机有多大？橙家战略业务事业部副总经理钟志勇介绍，该项目共520套单位，产品涵盖一房至三房一厅单位，每间卧室的装修软装业务单值约4万-5万元。粗略估算，光是这520套长租公寓就有1000多间卧室，总值可达千万元甚至更高。 此数字只是冰山一角。据碧桂园集团的规划，他们在三年内将推出100万套长租公寓，即便每套单位的装修和软装配置金额仅需5万元，但加起来却有500亿元的总业务量。 索菲亚家居也表现出对长租公寓业务的关注。其营销中心副总经理高玉坤表示：“这是一个全新领域，我们正在探索，也在高度关注。” 一直以来，索菲亚都非常重视与房地产企业的结盟，据了解，该公司与恒大在河南省合资成立企业，和保利、碧桂园等知名房企也实现了战略合作关系，加上索菲亚的品牌知名度也是一个不错的标签，可以帮房企吸引租客，“这对我们未来进入长租公寓市场应该很有优势”。 据了解，帮房地产企业做工程，能够在一年内结算的已算幸运，拖三年才结算并不少见，甚至有的企业因为各种理由被拖五年，因此而被拖垮的并不罕见。 就连有开发商背景的橙家也表示，结算速度肯定是他们接单时需要重点考虑的因素，“不能为了抢市场而低价进入，否则就会造成经营压力，不能按期支付的单，我们不会接”。
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