 北京市政府近年出台和实施了多项对城市未来发展有重大影响的规划和措施，以疏解北京非首都功能，转变城市发展方式，完善城市治理体系，有效治理“大城市病”。城市功能转变将推动城市空间的转变，以适应新的经济社会活动需求，城市更新因而成为开发商和投资者关注的热点。CBRE世邦魏理仕近日发布《京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇：探路北京城市更新》，探讨在政府监管调控和市场配置资源的双重作用下，北京城市更新的发展方向。 变局2017年9月发布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》对北京到2030年的城市发展基本框架进行了集中的展示。明确了北京四个“中心”的首都城市战略定位和空间布局规划，同时明确了城乡建设用地规模减量的发展思路。这意味着，未来新兴区域的商业地产新增供应将持续节制、有序地入市，而成熟区域的核心资产将日益稀缺。另一方面，城市更新、存量物业改造将成为解决局部区域供需矛盾的重点思路。  紧随其后，2018年3月发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》则进一步对各级区域中受限制或受鼓励的土地和物业用途改造类型进行了明确的划定。清单执行之下，各类型物业在不同区域的存量规模将发生变化：多类用地和物业被鼓励向市场导向程度更低、政府导向程度更高的用地和物业类型调整。   短期内，当前写字楼、物流、居住、投资等板块供不应求的局面将加剧；但长期来看，其他外部市场变量的改变又将通过需求和供给两端的结构性调整，消化供给的不足，实现动态的平衡。在此过程中，开发商和投资商迎来巨大的机遇，同时也对其开发和投资模式的转变提出更高的要求。 破局写字楼趋势一：弹性需求外溢，刚性需求推动主城区存量升级 CBRE华北区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事王茂君表示：“北京主城区近年写字楼新增需求量不断攀升，尽管过去三年新增供应量无论在核心区域还是新兴区域都有所回升，但新项目入市后迅速被吸纳，空置率保持在8%以下，供求矛盾依然突出，未来四个“中心”定位将持续为市场创造新增写字楼需求，客观上将加速主城区写字楼用户的外溢。整体市场的去中心化将为主城区的租户结构升级创造机会，将必然对现有写字楼软硬件品质提出更高的要求，越来越多的业主为应对市场压力将对现有物业进行升级改造。当前北京主城区楼龄超过十年的优质写字楼存量占比已达一半以上，北京主城区的存量写字楼宇将有巨大的改造提升空间。" 写字楼趋势二：办公空间理念转变催生“商改办”需求 CBRE华北区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事刘焕丽表示：”北京主城区的供不应求和楼宇产品的高端化，意味着写字楼租户租用成本的上升，租户将更关注办公空间的利用率，以活动为基础的办公场所策略因而将日趋盛行。租户也将同时通过重新设计/规划自有的办公空间和采用第三方的联合办公两种方式实施这一办公场所策略。因此，主城区将需要更多灵活的、共享的办公空间。而该类办公空间的需求将更多地落位于传统的零售商业空间，这也正为备受冲击的主城区小体量零售物业提供了出路。而零售商业空间自带配套设施、公共空间和停车位充裕、地铁连通性强、平面大等特点又恰好和主城区的办公活动场景需求对应。主城区“商改办”因而成为北京此轮城市更新的先行者。此外零售物业也是联合办公在北京的选址目标首选。预计未来，传统零售商业空间将为办公活动提供更多选项，成为可租空间紧缺的传统写字楼重要的补充。“ 仓储物流趋势一：基础设施和物流科技发展助推全市存量升级 仓储物流趋势二：主城区商业、居住公共服务设施承担“最后一公里”物流节点 CBRE华北区顾问及交易服务 | 工业部主管李虹表示：”在新总规的明确下，北京市政府未来将难以改变对仓储物流供应规模严格限制的方针。而高企的租金和租户结构的升级也将对现有仓储物流设施的集约化、精细化和专业化提出更高要求。北京目前多层仓库的存量占比远低于其他一线甚至部分强二线城市，未来有大幅改造空间；仓库智能化不但可以提升作业效率，降低人工成本，还可以通过充分利用高空和通道空间大幅增加仓储密度；而消费升级潮流下，生鲜食品和高端药物的需求上升也将推动冷链物流这一细分市场的扩张。另一方面，在解决消防隐患和因装卸货物而造成的交通拥堵问题的迫切要求下，人工智能、自动化、无人驾驶等高科技手段在仓储物流领域的应用将得到进一步推动。“ 住宅趋势：政府鼓励下，主城区存量物业转型长租公寓填补需求缺口 CBRE华北区住宅部主管邓健表示：”新总规明确了对主城区，尤其是四环以内商品住宅供应规模的限制。长租公寓因而成为北京近年的热门投资板块，定位高端市场的服务式公寓的强势表现就是很好的证明。2010年以来新增供应的稀缺也令北京服务式公寓市场空置率一直保持低位，租金稳步上涨。随着高端人才竞争越发激烈，雇主公司为高级员工租赁便捷、舒适的服务式公寓以吸引和保留人才的需求日益强烈，向租户提供酒店式服务也令其获得比普通长租公寓更高的租金回报率。而优质写字楼集中的商务区周边，海淀、朝阳区内高科技企业集中的商务园区周边和顺义区国际学校周边的存量物业将最有条件改造为服务式公寓。“ 投资趋势：市场力量转变开发运营模式以参与北京城市更新 CBRE华北区投资及资本市场部主管纪刚表示：”新总规的实施长期来看并不会限制开发商和投资者等市场力量参与北京城市更新的机会，但会推动市场力量开发运营模式的转型，主要体现在以下几个方向：
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