棚户区改造、保障性用房涉税常识问答！

智慧源·地产财税转专家 ID：szzhihuiyuan

作者丨郝书坤

作者系智慧源（深圳）管理顾问股份公司高级咨询师

本文看点：棚户区改造工程涉及税种多、政策不明确之处多、参与方多等特点，也是房地产行业财务人员比较“费心”和操作吃力的地方，保障性用房有哪些税收惠政策，也是地产财务人员比较关注的问题之一。为此，智慧源（中国房地产财税咨询网），作为16年来从事房地产财税研究的地产财税专家，根据工作中碰到的问题，对相关政策进行梳理形成如下问答，希望对大家有所帮助。 

一、棚户区改造工程涉税常识问答

1、棚户区改造有哪些税收优惠政策？各自的受益对象是谁？

针对这个问题，我们根据财税〔2013〕101号和财税〔2012〕12号整理如下：

涉及税种	政策规定	受益对象
城镇土地使用税	1、对改造安置住房建设用地免征。 2、在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征。	开发商
土地增值税	转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。	转让旧房作为安置住房源的企事业单位、社会团体以及其他组织。
契税	1、 回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征。	经营管理单位
	2、 首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税;购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征。	个人
	3、 因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免	个人
个人所得税	拆迁补偿款按有关规定免征	个人
印花税	1、与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征 2、在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征。	开发商、供应商、个人
企业所得税	参与政府统一组织的棚户区改造，并同时满足一定条件的棚户区改造资金补助支出，准予在企业所得税前扣除。	国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业。

2、同时满足哪些条件的棚户区改造补助支出准予在企业所得税前扣除？

按照财税〔2012〕12号文件规定，同时满足以下条件的棚户区改造补助支出准予在企业所得税前扣除：

（1）棚户区位于远离城镇、交通不便，市政公用、教育医疗等社会公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区或垦区;

（2）该独立矿区、林区或垦区不具备商业性房地产开发条件;

（3）棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套设施不齐全;

（4）棚户区房屋集中连片户数不低于50户，其中，实际在该棚户区居住且在本地区无其他住房的职工(含离退休职工)户数占总户数的比例不低于75%;

（5）棚户区房屋按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定属于危险房屋、严重损坏房屋的套内面积不低于该片棚户区建筑面积的25%;

（6）棚户区改造已纳入地方政府保障性安居工程建设规划和年度计划，并由地方政府牵头按照保障性住房标准组织实施;异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或者按规定实行土地复垦、生态恢复。

财税〔2012〕12号文件进一步明确，通知所称国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业包括中央和地方的国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业。

二、保障性住房涉税常识问答

1、保障性住房可以不预缴土地增值税吗？具体是怎么规定的？

有些地区是有文件明确规定可以暂不预缴的，有明确文件的地区有：北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川、内蒙古等省市、自治区均明确规定保障房暂不预征土地增值税。

2、可以暂不预缴增值税的典型文件有哪些？

比较典型的文件有：

《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）

《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2015年第12号）

《武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（武地税发〔2010〕62号）

宁波《关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知》（甬地税二〔2009〕104号）

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（2014年第9号）

《关于营业税、资源税、土地增值税若干征税问题的通知》（豫地税发〔1997〕160号）

《甘肃省地方税务局印发〈甘肃省土地增值税预征办法〉和〈甘肃省土地增值税预征清算办法〉的通知》（甘地税函发〔2006〕206号）

《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（苏地税规〔2016〕2号）

《陕西省地税局关于调整土地增值税预征率的公告》(陕西省地税局公告2012年第3号)

《关于保障性住房和棚户区改造安置住房暂不预征土地增值税的公告》(内蒙古自治区地方税务局公告2013年第5号)

3、北京地区是怎么规定的？

北京地区的文件是《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。