小区停车位的设立和收费谁说了算？

前日有听众在《法治在线》节目中咨询，其小区所在的居委会和物业公司联合起来乱收停车费，问业主如何维权？因为大家生活水平提高，家用轿车不断增加，小区停车难问题较为普遍，老旧小区更为严重。小区聘请的物业公司应当做好停车服务，所在地的居委会也应该协助支持，但要依法依规进行才有助于问题解决，否则就可能“剪不断，理还乱”。我整理如下相关真实案例，说明其中的道理。

 

利用公共区域增设停车位，业主大会说了算

沈阳市中级人民法院在卜轶兵与五彩园业主委员会业主撤销权纠纷二审中认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。其产生的收益应归全体业主共同所有，并主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。五彩园业主委员会依照法定程序召开了业主大会，对新划车位等相关事项进行了表决，符合法律规定，业主大会决议事项有效，对全部小区业主有约束力。卜轶兵主张业主大会的该项决议侵害了其合法权益，其应提供相应证据证明，现其未提供充分证据证明业主大会新划停车位的决议侵害其合法权益，应承担不利后果。【案号：（2017）辽01民终7159号】

 

业主共有停车位是否收费，还是业主大会说了算

南通市中级人民法院在王凯、顾桂华等与海门世纪光华苑业主委员会业主撤销权纠纷二审中认为：对于小区车辆管理，随着我国社会经济的发展，小区的停车难问题越发严重，无论是对于业委会还是物业公司来说，对车辆停放进行管理属于其应尽之职。原审庭审中，双方当事人对于小区车位属于业主共有均无异议。尽管小区对于车位管理可根据实际情形采用不同的管理方式，但是采用收费管理属于我国物权法规定的有关共有和共同管理权利的重大事项，应当得到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，光华苑业委会与物业公司发出通知，对小区车位管理改变了原先免费使用方式。原审庭审中，光华苑业委会认可并没有召开业主大会，系楼道里的楼长代表业主签字。目前上诉人并没有充分证据证明案涉通知所涉决定已经按照法定程序作出，故原审判决予以撤销并无不当。关于上诉人提出的《业主管理规约》对停车收费已经做出规定的上诉理由，经查，原审中当事人提交的《业主管理规约》文本无任何单位或个人签章，上诉人亦无法证明该规约已经按照法定程序得到业主共同同意或批准。【（2016）苏06民终3942号】

 

停车位收费与物业公司分成，仍是业主大会说了算

中山市中级人民法院在李雄与中山市西区金沙新城第三届业主委员会、中山市金沙实业股份有限公司物业管理分公司业主撤销权纠纷二审中认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；…（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…..决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。业主大会是业主自我管理的权力机关，业主大会关于选举业主委员会或更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务公司属于法律赋予业主大会的权力，业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。因此，金沙新城小区业主在市房协、彩虹居委会等部门的指导和监督下，召开业主大会，选举新的业主委员会、选聘物业服务企业及决定物业服务合同内容，以现场和采取流动票箱的形式，取得了专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决或同意。业主大会选举产生新的业主委员会及所选聘的物业服务企业，符合小区内绝大多数业主的意愿，整个程序亦未违反上述法律的规定。物业服务合同经过公示程序才正式签署，合同约定“从停车费中税后提取30%的金额作为小区设施维护、维修、改造、升级等费用，…其余70%的停车费用于弥补乙方小区物业管理费用之不足”。结合合同多层住宅管理费每月每平方米0.6元的约定，从目前的物价水平来看，每月每平方米0.6元的收费标准的确偏低，因此合同约定将停车费用预留小区维修费用后，余下部分用于弥补物业管理费用不足，客观上有利于物业公司的正常运作，提高物业服务质量，并未侵害业主的权益。【案号：（2013）中中法民一终字第542号】

 

未成立业主大会、业主委员会的，可以成立管委会，代行职责

南京市中级人民法院在徐豪俊与南京市朗晴名居住宅小区管委会业主撤销权纠纷二审中认为：根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定：不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。案涉小区因内部矛盾导致第四届业主委员会成员集体辞职，业主委员会事实上无法继续履行职责，在此情形下，为维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，由小区所在地的居委会、派出所、小区业主代表组成的朗晴名居管委会，并依法进行备案，该朗晴名居管委会应当认定为符合《江苏省物业管理条例》第二十七条规定的要求，可以代行业主大会和业主委员会的职责。【案号：（2016）苏01民终6638号】

 

业委会未经业主大会决议擅自决定，业主可以提起撤销之诉

长沙市中级人民法院在郭磊、许志鹏与长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会业主撤销权纠纷二审中认为：根据《物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，郭磊、许志鹏有权以业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由、在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内请求人民法院予以撤销。原审判决认定郭磊于2015年5月5日知道山水洲城业主委员会的决定并认定郭磊、许志鹏于2016年1月20日向法院起诉未超过法律规定的撤销权行使期间正确。山水洲城业主委员会决定将山水洲城小区沿线门面停车位委托对外管理，应当经山水洲城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但山水洲城业主委员会未提交确凿充分的证据予以证明，故原审判决撤销山水洲城业主委员会与宇思汽车服务公司于2014年11月11日订立的《停车场委托管理协议》正确，本院予以维持。【案号：（2016）湘01民终6023号】

 

本文作者：《法治在线》律师帮忙团成员：江苏致邦律师事务所夏磊律师