你是否在拿到项目之后, 做个两三天就不断地改改改? 业主对策划提出质疑, 建筑师又如何与业主合理讨论? 针对前期的项目定位和策划,建筑师该如何把控? 下面小编就为大家一一道来, 在设计前期如何做好项目定位和策划分析~ 建筑师对地块、客户以及户型进行初步的分析,在头脑中要形成初步的项目概况,进而分析市场趋势,以及对竞争对手和自身的优势研究,之后是对项目的再定位,提出一个规划建议。 其中对销售案例需要一定的研究,通过对户型的解读,找出信息和趋势规律,才能把控市场。前期需要不断搜集信息,查找有效资源,反复更新整理资料。
对城市详细分析,每个不同的城市一定会带来特定的人群,老城区向新城区转变时,初期时投资客会瞄准房价低而进行大量投资;刚需群体会注意到该城市的优势因此也会选择投入。 因此,根据城市情况分析潜在客户,提出竞争策略,以及依据土地属性的变化、价格策略、找出目标客户等不断优化精准项目定位。 项目定位所需的工具:用SWOT分析项目的优劣利弊,有助于全方位的评估项目情况。 凡事虽然都有一定的规律,但是否真的所有项目都适用,还需视情况而定,不同的建筑项目有各自的特点,以下整理出一些不同特性的城市SWOT分析,掌握基本的定位分析技巧,便于开展工作时游刃有余~ S——优势: 片区价值:区域位置中心,市场认同(好地段不愁卖----人群购买力?) 区域发展:重点打造的城市新板块,较好的市场预期(人群范围?) 项目规模:大盘效应(大体量,大溢价) 人文氛围:纪念馆、高校,人文底蕴丰厚(主打人文风,概念引用和植入) 学区价值:学区房(单价高,具有升值价值) 销售价格:升值潜力巨大(整体市场好) 交通优势:区域交通网络完善,可达性高。/城市交通便利“一小时生活圈”概念 自然环境:水?(利用,不要放弃) 稀缺资源:临近高尔夫、山(稀缺资源) 周边社区:项目周边已有多个小区入住,居住氛围环境逐渐上升(熟、共资源) 开发商:本地开发商(资源基础),知名开发商(市场影响力)——品牌特效 场地素质:平整(开发成本) ...... W——劣势: 片区价值:非中心区,人流少、商业氛围差、人气不足(怎样获取人流?低价?商业选类和量) 地块形状:狭长或不规则(体系感差,景观溢价受限) 环境干扰:紧邻汽车站,治安环境影响;临近高速路、快速路、主干道(牺牲部分利益) 区域交通:公交线路少,辐射范围小。(后期可以解决,前期营销销售) 基础设施:生活配套设施品质不高,便利性不强(考虑社区商业的配置问题) 既有障碍:高压线、污水处理。(提前处理) 项目规模:项目规模小,难形成体量优势(向上,配比、低价?立面招引?) 居住氛围:周边多为农业用地和厂房,居住氛围不够浓厚(低价?) 开发经验:企业缺乏操作经验,品牌知名度不高。(MOMA豪宅?) 容积率:项目容积率较高,一定程度上限制了项目的品质和规划(环境、配比) 人口增长:缓慢(人口结构问题导致客户人群定位) ...... T——威胁点: 竞争项目:已有项目成为标杆/或多项目已分流部分客户,高口碑,并与本项目正面竞争(分析市场空间,客户人群及产品定位,差异化、特色化?) 未来供应:板块内供应量大,竞争激烈(具体分析) 宏观政策:房控等宏观政策(客户人群定位后选择目标,首置?) 客群分流:项目多区同时发展,造成客群分流(研究城发展,分析区域市场特点入手) 高层认可:高层认可度尚未得到市场检验(前期介入,是否破局,举个例子) 产品创新:产品创新带来的市场风险大(比例问题或分期试探?) 区域认同:居住郊区化,居住理念的改变还未形成(万万树、给和尚卖梳子?) 区域消费:消费力不足(价格、区域外是否有客群) O——机会: 区域升温:区域市场升温、发展空间大、价值进一步提升(货值最大化、分期避后来者攻击) 配套完善:大量商业配套,满足需求(商业是否?借势?保品?) 市场空白:区域内缺少中高档住宅和大型商业,项目具有后发优势(补缺、底商的量?综合商业?) 房市发展:房产市场快速发展,投资客提供较高的投资回报率(投资产品) 招商经济:外来客户目标群体涌入,区域认同感增强,市场空间加大(外来人群体分析,定量) 休闲旅游:观光投资客逐年增加(投资客如何定量,是否有旅游接待类) 住宅消费:住宅消费力上升(高端产品量,消费力源自于经济) 公建需求:未来区域人口增加,有利于项目公建销售(理性判断环境,设想种类) 现有供应:档次一般,项目超越机会大(提升、超越、创新) ...... 做成一件事情,有很多种方法,没有特定哪个方法一定是对的,再做分析时也存在很多变数,需要建筑师去权衡,综合考虑,才能找到最适合的办法去解决问题。 |
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