笋盘管家 为您提供真实,优质的笋盘 推荐最新的笋盘房源,欲了解更多笋盘,请添加管家微信号进行咨询:spguanjia 以下为正文: 今后的十余年将是中国深度城市化的时期,也是关键时期。接下来将会形成数个超级城市群和十个左右的国家特大中心城市,将有越来越多出身农村、户籍农村的人离开日渐凋零的城乡,来到这些城市工作生活、买房定居、生儿育女,最终把曾经陌生的他乡变成生活不舍的故乡。
其实这才是财富的方向,更是效率的必然导向,相信很多朋友嗅到了财富的气味,开始醒悟进入城市买房置业,但是由于房价已经涨了很多,即便是在重庆也导致目前绝大部分朋友在购房时需要提供银行流水,已经不是之前的有钱就买了,当然如果你是全款,你可以忽略本篇文章。
01、房产投资中,流水的真正定义
对于多年在房产投资领域打滚的人而言,收入流水是一件很头疼的事。因为随着资产负债结构的变化,需要的收入流水越来越大,刚开始买一套两套没问题,自有流水基本可以覆盖月供2倍,但买到四套五套就不行了,需要借助黑科技。
现实中大部分人只有本金,却没有本金对应的收入流水。
例如,一个人月薪1.5万,有首付200万,准备贷款450万买房,则需要流水4.5万(月供简算公式:贷款总额除以20=月供,月供乘以2=需要准备的收入流水)
要解决这个问题,我们先来看看收入流水的定义:
收入流水指在一定时期内,客户在银行开立账户的收入、支出、消费、转账的明细账单。银行一般要求提供个人近半年经常使用的银行卡流水,简称:近半年个人银行流水。
如果申请人名下有公司,且经常走账是在对公账户,则贷款资料同时还需要提供公司的对公账户。
完整的流水单包括:姓名,卡号,交易账号,交易时间,摘要,交易金额,余额,交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。
02、那么银行认可哪些类型收入流水?
1.工资流水
这是最常见的收入方式,工资流水属于银行完全认可的个人收入证明,它是扣除了社保、公积金后的收入,体现了贷款人工作的稳定性和保障性。
因此,提供个人工资流水之前,同时要交够工资对应的社保、公积金。
例如你提供了一份2万的工资收入流水,但银行一查,发现你的社保、公积金却是最低一档的,那么银行就知道你的工资收入流水是有问题的,可能会拒绝贷款。
2.转账流水
但目前信贷收紧,风控加强,不少银行要求提供转账流水之外,还有补充其他资料,否则不批贷。
3.税单认定
通过每个月交税金额,银行可轻易反推算出借款人的月收入。
这给我们的启示就是:通过找内部人员代缴税单,也可以达到收入流水认定的目的,实现贷款。
4.公积金认定
部分银行通过月缴存的基本公积金*10+月缴存的补充公积金*5来认定。
这条对部分工资流水不足,但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助,例如体制内公务员、事业单位等。
以上海为例,2017年公积金和补充公积金上限分别为2732元和1952元,你的收入可以直接认定为2732*10+1952*5=37080元,即使你实际税后收入没有那么高。
初级投资者总是盯着小钱,多交了千把块公积金、社保就心疼;真正的投资者公积金都是顶格交的,为的就是“包装”一个好身份。如果在银行多借200万出来,你还会心疼那千把块吗?
房产投资最大的成本不是资金,而是机会和认知。
03、银行是怎样一眼识破你的假流水的?
真流水是指通过银行柜台打印出来的流水单。相反,假流水是指通过淘宝,中介,自己ps等虚构出来的流水单。
换言之,来源于银行的就是真流水,来源于其他渠道的就是假流水。
经验丰富的信贷员和审批员从纸张、字体、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等细节一眼识破假流水的破绽,并进一步验证:
信贷经理审核贷款人的流水,名义上来讲,为了审查贷款人的收入是否有足够的债务偿还能力,降低坏账率。
实际操作当中,银行信贷经理在经办贷款业务时,银行的合规流程里面就要求上报贷款人的流水材料,否则总行不批准贷款。
违规放贷,一旦出事,信贷经理是要被终生追责的。贷款时,你至少提供一份“看起来很像是真”的流水材料,他才敢往上报,将来出事,才可以定性为“过失”,推掉部分责任。
事实上,银行也要放贷赚利息,信贷经理也要完成业绩。
别以为银行是傻的,他们只是“一只眼开,一只眼闭”让你过关而已,人家早就识穿你的问题流水了,只不过你看起来“是个有钱人”并且征信良好,才批准贷款罢了。
曾经有人戏谑说:2016-2017年深圳购买500万以上房产单身男女,月薪大部分在3万以下,换言之,这一批人都是“假流水”。
如果你在贷款时不提供流水材料或者提供了明显有问题的流水材料,信贷经理是万万不敢报上去批准贷款的,因为银行内部风控每月都有随机抽查。
当被问到“连流水都没,你居然批准贷款?”
这时,信贷经理就没话说了,严重的马上调岗、降职,以防进一步的风险扩散。
于是,我们都要按银行要求提供真流水,那么什么是真流水,什么是假流水呢?
上文已经讲过,从银行打印出来的流水就是真流水,淘宝、中介等其他渠道的流水都是假流水。
既然这样,我们就可以提前“养一份”,贷款之前打印出来就行了。
04、如何养流水?
以下详细介绍下如何正确地养流水,包括如何养工资流水,年终奖流水,房租流水等。
首先,选择什么银行卡养比较好?
目前实际操作中,中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。
招行流水版本众多,备注有时不一致,交易对手信息也会看到,可要求其不打出交易对手信息。
怎么转账?让非同姓亲属或朋友手机银行转账到你的中信银行或招商银行卡,写好备注,尽量同城卡,跨行没关系,工作时间内转账,固定日期,节假日提前,若A银行卡是工资卡,则换B银行卡做备用流水,以免搞花了A卡流水。
1.工资流水
工资流水转多少金额比较合理?
根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中,体制内的人士已被公认为数字不能开太高,银行类金融企业的金额也有较透明的标准,五百强企业则可以相对开较高金额,工作年限数十年后开到年薪百万也正常。
转账方以公司转账为最佳;个人转账也可,后续打印银行流水时,尽量避免显示交易方信息。
税后工资因为扣除了四险一金等,故需精确到分为最佳,如15789.21元,避免取整数,如16000元。
转账时务必备注:工资或代发工资。
2.租金流水
租金需要符合常理,建议先在链家上查询当地租金价格,略微上浮即可。切忌一次性转账,必须一个月或三个月转一次。租金和工资流水建议分开做在不同的银行卡养。贷款之前要准备一份房租租赁合同,以备检查。
3.奖金流水
相对固定日期转入,如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。 转账方以公司转账为最佳;个人转账也可,后续打印银行流水时,尽量避免显示交易方信息,并且转账时务必备注:奖金或项目奖等。
银行一般要求提供近半年银行流水,所以养流水以6个月以上为最佳,提前准备。
当天存入,当天或隔天取出,均视为无效流水,并且要做到多存少取,留有余额,以向银行展示自己“不缺钱”。
一份好流水,除了有利于贷款,甚至对办10万以上的信用卡都有极大的作用。
最后提醒大家,不要提供假流水,以免影响征信,一定要按银行要求提供真流水。 |
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