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便利店的店铺选址,要根据经营定位选择合适的商圈类型

 思明居士 2018-09-21

商铺选址,首先应明确自己店铺的经营范围与定位,通过市场调查来寻找适合经营定位的商圈类型以选准目标顾客;而不是店铺已经开出来,发现生意不好,本末倒置反过来才开始做市场调查。由于便利店不是做所有人生意,而是有精准定位的顾客群体,便利店是以经营便利、应急品为主,选址时应在距离上尽量靠近消费者。因此,便利店应根据不同商圈类型的消费群体,选择能够接近较多目标消费群体所在的区域商圈。

商圈类型

以新址为中心由内向外划分为主商圈与副商圈两种区域范围。就便利店而言,主商圈客源占比应占50%以上。主商圈主要是以徒步可达的商圈,可分为住宅商圈、商业商圈、办公商圈、特殊商圈等。主商圈内应保证存在3000人以上的生活人口,且其步行时间不超过5-7分钟。目标人群为2600-3000人之间,如果以家庭户数来计算,每户3.6人,则家庭数在722-833之间。

适合便利店的主商圈商圈类型

1.住宅商圈

应选择人口密度及质量高的住宅商圈。顾客的需求比较稳定,销售额不会骤起骤落,可以保证便利店的稳定收入。商品结构以住家生活需求为主,偏重生活用品、食用品,时间集中在早上及傍晚以后。住宅商圈一般平均捕获率为15%,平均客单价为11/9/7(高/中/低)元。

  • 住宅商圈的主要消费人群则是住宅周边居住的消费者;

  • 设店于固定居民或社区、大楼出入口;

  • 70%以上为固定顾客;

  • 平常日人流高峰为07:00-09:00,17:00-19:00时段。

市场调查重点:

  • 人口住户条件,如:结构、所得、年龄、职业等因素,此为固定基本顾客;

  • 便利性,交通设施条件,人员来往交通是否方便;

  • 接近性,街道的宽度、交通构造等状况;

  • 机会性,离市中心的距离及交通设施情况;

  • 繁荣性,是否有学校、公园、医院等有利的集客设施;

  • 发展性,店址所在区域的未来发展如何。

2.商业商圈

应选择商业活动频度高的商业商圈。如闹市区,商业活动极为频繁,把便利店设在这样的地区,营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”,当然这样的新址租金不便宜,虽然生意不错,但租金成本太高,最终盘算下来,可能只有微薄的赢利,甚至可能亏损。所以需要通过财务评测工具事先仔细的评估。一般来说,位于流动人口的商圈捕获率较低,商业商圈一般平均捕获率为10%,一般平均客单价为8元。

  • 商业商圈的主要消费人群则是流动的消费者;

  • 以夜间活动人口及例假日人数居多;

  • 大型百货、商业街、大卖场、饭店、KTV特种行业周遭地区;

  • 还有固定市集,如夜市、车站、码头、港口,出入人口以消费、逛街为主;

市场调查重点:

  • 销售力,评估腹地的大小与客户交易销售营收;

  • 便利性,客户来店的交通方式与交通状况;

  • 竞争性,竞争店的营业时间与竞争的现况。同一商圈内竞争店一般不要超过3家;

  • 发展性,未来繁荣与兴衰的考察。

3.办公商圈

办公商圈一般平均捕获率为12%,平均客单价为10元。

  • 办公商圈的主要消费人群则是办公楼里的顾客,又以购买力较高的白领为主的消费者;

  • 以日间活动人口居多;

  • 办公大楼林立;

  • 客层主要为上班族;

  • 例假日人口明显稀少;

  • 平常日人流高峰为08:00-09:00,12:00-13:00时段;

4.特殊商圈

  • 医院:出入医院之主干道上,主要调查为病床数、门诊数、医护职工数。如位于医院内则以上述条件作为评估,不需要采点人车流量;若新址位于医院外,则需要采点人车流量,医院只作为一个重要的集客设施。医院商圈一般平均捕获率为17%,一般平均客单价为9.5元。

  • 学校:分各等级学校,如国小、国中、高中、大专院校等。主要为师生单位贡献度,如师生数、住宿数。

  • 车站:长途汽车站、火车站和城市的交通主干道,虽然人流很大,但客流速度较快,很多人的目的不是购物,滞留时间较短,在这些地方开店,要根据自己的经营需要慎重选择。

  • 厂区:分为工业区与工厂区,主要为工厂职工数的单位贡献度,如员工数、薪资水平。消费特色为提神或清凉饮料、热食、烟酒需求量比较大。

  • 郊区:一般是以车客为主体的商圈。位于汽车、机车流量大,高速公路或快速道路交通道出入口,交通干道上。一般来说,位于流动车流的商圈捕获率较低,郊区商圈一般平均捕获率为6%,一般平均客单价为7元。

  • 其他:

    风景区:来客数几乎为风景区游客。主要调查风景区年旅游人数(分淡旺季),由于位于旅游景点内,主要为旅游单位贡献度。

    电影院:主要调查几院几厅,每一厅之座位数及总座位数。影院会因片子好坏及休假日而造成人潮之急剧变化,因而应于平常日调查,主要为单位贡献度(院,厅座位数)。

    娱乐KTV:娱乐与影院调查方法相同。具休闲、刺激性、流行的商品有不错的销售业绩。连续假日、天气有影响力。一般来说,位于休闲娱乐的商圈捕获率要远远高于其他商圈。娱乐商圈一般平均捕获率为25%,一般平均客单价为11元。

适合便利店的副商圈商圈类型

副商圈客源占比为30%以上。副商圈分为住宅区、商业街、办公楼、医院区、学校、厂区、车站、集客设施及交通要道。说明如下:

  • 住宅区:单一社区或多个社区组成形态;

  • 商业街:夜市、市场、一般商业街、高级商业街、百货公司、酒店、餐饮;

  • 办公楼:金融办公、一般办公、工厂办公,上班族为主要消费形态;

  • 医院区:综合医院、区域医院等中型医院内或周边地区;

  • 学校:中小学、大专院校等学校内或周边地区;

  • 车站:客运转运交驳站、火车站、地铁站、车站、车站地下街、机场;

  • 集客设施:观光花园、果园、茶园、游乐区、博物馆、美术馆、展览馆、运动场等;

  • 交通要道:汽车、机车流量大,高速公路或快速道路交通道出入口,交通干道上。

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