如何认识一座城市？从地图上看，北京这个城市非常有意思，它是一个泾渭分明的城市，就像一个田字格一样的布局。当年梁思成先生口中的那条中轴线到今天依然清晰可见。它极具包容性和多样性，而且富有内涵。长安街北边的故宫是一个非常古典的建筑，南边是一个设计特别独特的大剧院；有一条巷子的东边是一个天主教堂，西边是个清真寺。 虽然极具包容性，这座城市的管理者和规划者与普通居民之间的“矛盾”还是源源不断的。城市管理者每天都在为解决城市里的交通、人口、环境、资源压力等等方面的事情而绞尽脑汁。而普通的居民平常更多担忧的是就业、居住、生存等一些问题。人们会非常喜欢社区里的一些便利的街边小店，但是城市的管理者却会认为这影响了城市的形象，并且会取缔这些无照经营的店铺，这造成了很多市民的不满。 另外一方面，城市的设计者们认为宽广的道路可以缓解交通拥堵，还可以彰显国家或者城市的实力。但是商家们会发现，道路如果非常宽的话，马路对面的人过不来，这边的人过不去，在这个地方开店只能做半条街的生意。 这些问题其实对于任何一座城市来说本来是无可厚非的，因为城市本身就是非常复杂而且充满矛盾的存在。但是作为首都北京，它的问题比其他任何一座城市都要复杂，让人们更加难以读懂，也让管理者更加难以驾驭。 那么该如何去读懂一座城市呢？其实观察一座城市的方法是非常多的，我刚才提到的从地图上看，或者实地观察都是方法。如果想寻求一种从数据的角度的观察方式，那么首先要选择地理空间的节点。 现在，一线城市的人们已经不再用街道来辨认区域，更多地可能是通过地铁，比如说约朋友见面，会说约在哪个地铁站的哪个出入口见面。换句话说，地铁正在重构人们对一座城市的认知坐标，它成为了城市重要的商业空间的节点。不同类型的商业居住设施开始围绕着地铁站点展开，形成了多样化的城市网络体系。 寻找到这个节点之后，再借助生活服务商和房地产中介公司等机构的数据去搭建城市数据库，并依照数据库分析的结论对地铁站辐射圈进行数据的描向，最终形成一组由数据构成的城市速写。 在寻找到这个节点之后，需要用数据来描绘这个区域，那么就需要建立一系列的指标。其实历史上有非常多的针对城市好坏的评价原则，有的现在依然适用，还有的必须要注入新的含义。 一个世纪之前有一部雅典宪章，虽然它现在已经被很多城市规划者诟病，但是对于城市功能的理解，仍然是许多城市建造的基础。比如说，雅典宪章认为居住、工作、交通和游憩是城市的四大基本功能。沿用这样的思路，对地铁站辐射圈的评价指标也分成了商业、居住、休闲娱乐、商务。
（图片说明：综合评价一个地铁站辐射圈的BLECTS指标体系）
另外特别强调的是星巴克偏好度，这是用来辅助商业指标的。在现代都市中，街区能否成为社交的重要场所，聚集什么样的人，能否吸引到创新经济，也是其商业发展程度的重要体现。而咖啡馆正是承载这种商业活力的地方。作为全球最大的连锁咖啡店，星巴克则是其中的典型代表，它所在的地方大部分情况下是人流汇集和活力的来源。 那么为什么要对区域进行综合考量？因为好的城市、区域应该是各方面均衡发展的，它的商业、居住、休闲、娱乐、商务和交通都应该是比较良好的状态。依照这六大类指标，底下又制定了二级指标，通过总的14项指标来评定区域的实力。
寻找活跃的城市空间
这14项指标究竟能够做什么呢？大家一般都会非常好奇的一件事情就是排名。 把这14项指标进行加总，就得到了地铁站周边辐射圈的总分，将总分排名，就可以寻找城市里最活跃的区域在哪里。下图是北京地铁站辐射圈的前十名，第一名是大望路，第二名是国贸，第三名是东单。它们主要聚集在中轴线的右侧，左侧只有两个，分别为西单和海淀黄庄。 从中可以捕捉到有趣的信息，第一个是北京城东强西弱的特征，第二个发现是借助互联网高科技兴起的海淀黄庄，成功跻身到了前十名。其他站点大部分都在东部这个区域抱团，只有海淀黄庄处在西北侧独立，这说明北京的城市中心既有集群特征，也分散特征。
（图片说明：北京地铁站辐射圈TOP10一览） 另外，为什么大望路排在了国贸的前面？ 这是因为区域的综合实力非常强的话，应该各项功能属性都非常强。其实国贸这个地方无论是商业还是商务办公，都处在非常重要的核心地位。那么它究竟在哪里输给大望路了呢？大望路和国贸相比最大的优势就在于居住，它有大量的居住空间，这一点让它反超国贸而成为第一名。住在大望路的人真的是生活在宇宙中心，各项功能都非常齐全。 除了纵向的定量分析之外，还可以针对站点做聚类分析，将北京的405个地铁站分成七类。我们发现北京的城市中心和次中心站点没有连成中心地带，为什么要强调这一点？因为上海的城市中心基本上都聚集在内环里面，而北京不太一样，它会出现几个中心地带，中间有相对比较弱的区域。 那么城市的中心如何界定，它的次中心又如何界定？对于北京这座城市，大家固有印象里的城市中心就是天安门地带。但其实它是几何中心、政治中心，而不是我所想说的城市中心，我想说的城市中心是一种城市活力的中心。 当城市刚刚诞生的时候，从历史上去追溯，其实就是源自人的聚集。最早时候的村落，可能是因为这个地方有一处水源，就吸引了很多人每天都到这个地方来打水，那么水源在某种意义上就形成了这片区域的小中心。后来随着时代的变迁，人的核心需求也在不断地演变。这种中心从当初的水源慢慢地变成了集市、教堂、行政管理机构，大家议事的场所后来成为了中央商务区。 可以发现，不论任何时期，所谓的中心其实就是资源最为聚集的区域，能够承载居民最核心的需求。那么在如今的城市里，如何去定义城市中心呢？现在居民的需求变得越来越多元化，包含了办公、居住、商业、休闲娱乐、交通等等。现在的城市中心是综合的中心，人们在这里可以满足自己各种需求。 在这项研究中，依托办公、居住、商业、休闲、娱乐和交通等各项指标，根据它们的综合得分来判断这个区域是否是中心，综合得分越高，意味着地铁站辐射圈的综合实力越高。 然后，如果不单纯以得分高低来判断它是否是中心，就要看它的均衡性，各项指标得分都不能太低。得分高低代表了站点的资源聚集度，均衡性则代表了区域的多样化。 基于这些对城市中心的定义，最终得出了属于北京城市中心的八个站点，包含了耳熟能详的国贸、大望路、东单、王府井、西单和中关村附近的海淀黄庄。还可以发现，城市中心往往不是独立存在的，在它发展成型的过程当中，它的功能辐射带动了周围很多区域。 与此同时，随着城市不断扩张和功能迭代，还会出现暂时还到不了城市中心这个级别，但是各项功能也相对比较完善的区域。北京的城市中心站点的聚集性不如上海，因此将这些站点统一称为次级中心。这些是属于综合实力相对较强，然后各项功能的得分也都相对较高的站点。
（图片说明：北京全城地铁站辐射圈聚类特征分布图） 除了城市中心和次级中心以外，商务区就是在BLECTS指标体系里面，商务类得分明显优于其他指标的站点，居住区就是居住得分相对较高的站点，购物休闲区是商业和休闲娱乐指标相对较高的区域。 交通枢纽分为两类，一种是城市内部的交通枢纽，比如说多条地铁线换乘的地方，另一种是高铁站、火车站、飞机场等对外的交通枢纽。 另外还单独划出了存在感较弱区域，从图上可以看出它的占比也是比较大的，这部分各项指标的得分基本上都低于平均水平。但是不要小看这些存在感较弱的区域，它们大多分布在四环以外的区域，当城市发展到今天这个程度的时候，内部区域已经基本上趋于饱和，未来的发展空间，其实大部分都会在这些存在感较弱的区域里面。换句话说，这些区域可能是城市未来散发更多活力的地方。 从排名和聚类两个维度上去观察了这座城市的基本特征之后，还可以依照BLECTS指标体系分析一下北京行政区的实力。下图中把站点分成了城市中心、次级中心、商务区、居住区、购物休闲区、交通枢纽、存在感较弱区七个类别，用不同颜色的小圆点表示。接着按照综合得分将405个站点等分成五个级别，级别一的得分最高，依次递减。 （图片说明：北京各行政区综合实力） 可以看到朝阳区是个巨无霸，它的站点级别一和级别二都是最多的，而且8个城市中心它占了三个。另外可以发现朝阳区的贫富差距非常大，朝阳区既有级别非常高的站点，也有级别非常低的站点，因此它是贫富差距非常大的巨无霸，包揽了北京全城Top10站点里面的五席，但同时也有1/5的站点综合得分排在全城倒数20里面。 说完朝阳区，来看一下东城区，其实东城区是平均实力最强的行政区，因为它比较小，而且基本上都聚集在城市的最中心，它包揽了3/8的城市中心站点，站点的平均综合得分与常住人口人均拥有地铁站的数量，都在各区当中排名第一。 西城区相对要比东城区弱一点。西城区九成站点的综合得分排在全程的前40%，常住人口人均拥有的地铁站点数量和站点的平均综合得分都排在第二，都仅次于东城区。 除此之外，同样属于城六区的丰台区发展水平差距非常大。首先它的级别一的站点非常少，站点平均综合得分在各个行政区当中的排名仅仅排到第五。另外全区53个地铁站当中，只有三个的综合得分排进了城市地铁站得分的前20%。 接着看一下海淀区，海淀区站点的平均综合得分排名第三，居住、商务、购物休闲的能力相对都比较均衡。但是因为海淀区非常大，地铁站的资源比较匮乏，常住人口人均拥有地铁站的数量仅仅排到了第七位。 接下来是城市空间里的潜力股，也就是未来城市发展的潜在空间。从地铁站的角度上来讲，这些潜力空间往往是现在已经设定了将要通地铁，但是地铁站还没有完全修建起来的区域。 其实北京的城市建设一直都在为功能分布更加均衡而努力，长期以来一直在高速推进城市里的轨道交通网络建设。2010年到2015年，是北京轨道交通里程增速比较快的几年，这期间增长了218公里。而2015到2020年期间，将增加里程346公里，将会是北京自开通轨道交通以来增速最快的五年。
（图片说明：北京在建站点布局） 这些新增地铁线路的走向和新增地铁站的分布，将不仅仅影响到交通，还会影响到人口与资源的流向和聚集，从而改变城市现有的空间格局，甚至关系到个人的决策。比如说买房，这个地方将要通地铁了，对买房是利好的消息。 北京在建站点有四成处在存在感较弱区，另外有五成处在配套一般或者居住较差的区域，商务区或者购物休闲区也有零星的分布。在一定程度上说明新一轮地铁站建设承载的是引导这座城市发展的功能，希望把人和资源汇聚到这些目前还相对较弱的区域，来带动这些区域的发展，同时疏散城市中心人口和资源的压力。 除此之外，还有1/3的在建站点分布在五环到六环之间。轨道交通一直是北京实现城市功能拓展的主要路径，对于基础薄弱但空间非常大的五环到六环这片区域，在建站点的辐射区具备成为未来区域核心的潜质。 除了这些离现有城市核心区域比较远的在建站点之外，仍有接近一成的在建地铁站点是坐落在城市中心区域的。比如说现在在建的工人体育场站、王府井北站、安贞桥站和金融街站，属于对城市内部交通的一种补充。
北京人的生活状态接下来通过数据去观察北京人的生活状态。如果将不同的指标视作城市人们生活的四个维度的话，那么北京的城市格局会是什么样子？借助BLECTS体系里面的指标得分，筛选出311个运营站点中四个指标得分排名前30的区域，去分析北京不同功能的头部区域分别在哪里，以此来观察人们在这座城市里的生活状态。
（图片说明：北京地铁站辐射圈商业、居住功能TOP30站点分布） 先来看商务的Top30，商务Top30呈现出了明显的站点群的分布形态，主要集中在东二环到东三环、中关村、国贸附近，这是配套相对比较好的一块区域。而望京站和西二旗这两个新兴商务区站点表现非常不足。虽然是进入Top30的区域，但它并没有形成站点群，只是单一的存在，而且配套相对一般，只能说它在这个城市属于头部的商务办公空间。 居住Top30站点被西城、东城、朝阳和海淀包揽了。东西分布是相对比较均衡的，但是它在南部基本上是空缺的，基本上都集中在二环南二环以北，南二环以南都没有。城东城西在居住的具体指标上有非常大的差异，西二环金融街区域居住成本是非常高的，因为这边有学区房，而且休闲娱乐的配套相对比较匮乏。东三环、国贸CBD的居住供应是相对比较密集的，而且综合实力是非常强的一片区域。
（图片说明：北京地铁站辐射圈各项功能TOP30站点分布） 看完了商务和居住，接下来再看一下商业和休闲娱乐这两部分。王府井、西单、国贸属于北京城最老牌的三个商业区，地位非常稳固，在Top30里排名也都比较靠前，TOP10里有五个站点是属于这三个商圈里面的。 另外，这张图比前两张图所展示的范围要大，因为有进入Top30的站点是处在四环甚至五环外的，我把这称之为北京商业的新势力，包含了常营、梨园等站点。他们共同的特征是离城市中心非常远，但是商业排名却非常高，这些现象是在之前研究上海和深圳两座城市的时候，从来没有遇到过的。 熟悉这片区域的人会了解，这些站有共同的特点，就是在地铁站的上方有大型的商业综合体。比如说南四环这个位置汇聚一家商业综合体，逐渐就形成了这片区域里人们聚集的核心。 反过来讲，这些商业的综合体，也承载了这片区域的人们休闲娱乐、购物逛街的功能。而且它比起城市中心来说，周围类似的地方会比较少，所以对人群的吸引力是非常大的。 这是北京所特有的一点。另外还会发现，无论是在空间分布还是功能划分上，北京的商业都在不断地扩大所能够服务的人群和消费的层级。 再来看休闲娱乐这一块，它集中分布在东边，有两条阵线一样的分布，分别是5号线磁器口到雍和宫这一段和10号线双井到三元桥这一段，然后西城比起东城来说基本上处于一片空白的状态。
（图片说明：北京人居住生活图鉴） 在观察北京人生活上，我们联合了贝壳研究院，针对城市里的不同的区域做了人群画像，发现比如说像德胜门这样学区房特别聚集的地方，房价非常高，但是聚集的一般都是现在正在生二孩的爸妈们。他们要有比较充沛的资金实力，因为这片区域其实是这七个商圈里面房价最高的一片。 另外像回龙观，我们把它定性为正在逆袭的凤凰男，它的特征是购房的人群年龄最小，居住规模最大，同时租金相对偏低的区域，周边的休闲娱乐和购物设施配套并不是非常充分。
（图片说明：通勤里的“贫富差距”） 还有联合中国城市规划设计研究院通过手机的数据去分析通勤里面的贫富差距。算出来北京的平均通勤距离是7.7公里，四环以外大多数超过七公里。其中通勤距离最长的十个站点超过了十二公里，六个位于昌平区。 平均通勤距离超过十公里的站点，主要聚集在昌平线5号线的北段、16号线13号线8号线和6号线的东段前十名，其中通勤距离最长的是沙河，这一站的平均通勤距离超过了17公里。
城市与商业的进阶探索
除此之外，还对城市的商业特征做了分析。比如联合世界资源研究所做的北京TOD形态与城市活力中心的关系，发现轨道交通的发展和城市中心的聚集是追随和共生的状态。从热力图上能看出北京是多中心的城市，其中活力最高的区域聚集于北京当前的三大就业中心：国贸、金融街、望京。
（图片说明：北京TOD形态与城市活力发展的关系） 还有联合北京三木国际分析了城市地铁广告的价值定义，下图中的这些区域是DT财经和北京三木国际共同认为的地铁广告价值最大的区域。
（图片说明：北京地铁广告价值再定义） 下面这张图是分门别类地说这块区域最适合做什么样的地铁广告。
（图片说明：北京地铁广告价值再定义）
我们还联合CBNData做了时尚品牌新势力榜。其中线下指数表示品牌和商圈的选址质量，以品牌位于北京地铁站周边一公里范围内的线下店的数量，以及所对应的地铁站辐射圈在BLECTS体系下的得分标准化得出。线上指数则是基于CBNData的消费大数据中，通过收货地址定性的北京线上销售数据情况。
（图片说明：北京时尚品牌新势力） |
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