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一、引言 二、境外房产在国内诉讼中的处理情况 深圳的李女士向深圳市某区法院起诉前夫叶先生（马来西亚籍）请求法院判令：1、叶先生向李女士赔偿因擅自处分夫妻共有房产（位于香港）而给李女士造成的财产损失港币140万元（折合人民币119万元）；2、叶先生向李女士偿还李女士代为支付的贷款及物业管理费人民币77496元；以及上述费用的利息等。 事情的起因是这样的：两年前李女士和叶先生在深圳某区法院打了场离婚官司，法院在判决离婚的同时，对夫妻共同财产进行了分割。夫妻共同财产中除了国内房产外还有两套房产位于境外，一套位于马来西亚（登记在李女士名下）、一套位于香港（登记在叶先生名下）。根据法院的生效判决位于马来西亚的房产归叶先生所有，位于香港的房产归李女士所有。李女士在申请法院强制执行时才发现叶先生擅自将香港房产变卖，于是向深圳某区法院提起了诉讼，要求叶先生承担相应的赔偿责任。 法院裁判结果： 一审深圳某区法院认为法院对本案没有管辖权，裁定驳回了李女士的诉讼请求。李女士不服，提起上诉，深圳中院二审裁定撤销了一审裁定，指令深圳某区法院审理案件。 从上述案例可以看出涉及境外房产的纠纷，在法律上存在以下问题： 1、案件的管辖法院问题： 首先，尽管本案是因叶先生系马来西亚籍而使案件应当由中国法院管辖还是应当由境外法院管辖成为案件的争议焦点。退一步考虑，即使夫妻双方都是中国国籍，根据国际私法原则“不动产由不动产所在地法院管辖”，对案件的管辖法院问题也容易在双方当事人、甚至法院之间产生分歧。实务中，在境外购置房产的家庭，往往也伴随着家庭成员身份的国际化，包括取得外国国籍、定居国外等情形。由此，使得案件的管辖权问题发生争议的机率大幅提高。 据笔者了解，目前国内法院在离婚诉讼中，对涉及到境外房产分割的情形，各地法院处理方式并不完全相同。本案中，处理李女士和叶先生离婚案件的法院对境外房产进行了分割。然而，也有法院以“不动产由不动产所在地法院管辖”为由不对境外房产进行实体处理。还有部分法院的处理方式为：如果夫妻双方对境外房产分割能够达成一致意见法院就进行处理，否则不予处理。 其次，因为境外房产容易发生管辖权争议，而管辖权问题属于案件的程序问题，一旦发生争议，法院需首先明确管辖权问题，然后才能进入对案件的实体审理。这样就容易造成案件的审理周期漫长。 总之，涉及境外房产纠纷的案件在法院管辖权方面存在不确定因素，即使案件在国内进行审理，审理周期也较漫长的问题。 2、境外房产在执行时需遵从的程序问题 中华人民共和国涉外仲裁机构作出的发生法律效力的仲裁裁决，当事人请求执行的，如果被执行人或者其财产不在中华人民共和国领域内，应当由当事人直接向有管辖权的外国法院申请承认和执行。” 根据上述法律规定，在中国法院就境外房产进行实体处理的情况下，因为拍卖、过户等执行问题，均需在房产所在国进行。如需根据中国法院的判决在境外执行，需由当事人首先向外国法院申请承认中国法院的判决，然后再申请执行。或者由中国法院请求外国法院承认中国法院的判决，然后再申请执行。无论是当事人申请还是中国法院请求，都必须经过外国法院承认中国法院判决再执行的问题，执行难度大于国内执行。
三、境外购房的建议 建议投资者在购房前提前了解房产所在国关于房产的法律规定，包括房产所在国对夫妻共同财产的认定原则，房产过户的程序、税费等。例如：根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，在婚后购买的房屋，无论登记在一方名下还是双方名下都属于夫妻共同财产，然而其他国家的规定未必如此。因此，提前了解房产所在地法律规定，以便对房屋登记进行合理的安排。
四、结语 风险与收益总是并存的，本文分析的是境外购房的潜在法律风险，风险是否实际发生，因人因事而异。本文旨在提示境外投资者从多维度考虑境外房产的利弊，并可根据个人情况提早做好安排与规划。
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