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夫妻本是同林鸟，但大难临头各自飞。原本神圣的婚姻，在极其浮躁的当今社会已经不再神圣，似乎可以被亵渎，也已显得没那么高贵，闪婚闪离的现象屡屡出现，似乎成为当今社会的发展趋势。 现在离婚登记率居高不下的主要原因无外乎有一方或双方婚外情、夫妻双方性格冲突、家庭暴力、婆媳不和、不履行家庭义务、经济、子女教育、赌博酗酒等问题。无论是出于什么原因而导致的离婚，夫妻最关心的就是财产分割和孩子的抚养问题。这里笔者只针对特殊房屋分割的问题进行阐述，如有误之处，还请斧正！ 一、尚未取得房屋所有权的房产 尚未取得房屋所有权的房产主要从尚未取得产权证的商品房的分割、购房合同附劳动服务年限的房产的分割、房改房三方面来阐述。 （一）尚未取得产权证的商品房 一般的商品房又区分为从房开商处新购买但尚未办理产权登记的房屋和从其他私人所有的房屋处购买的二手房。像这样的房屋最大的风险性就是出现“一房二卖”的情形，原因在于可能因购房人怠于申请产权登记或者因出卖方的原因而无法申请产权登记，那么针对此种情形，买受人能否实际取得房屋所有权，是不能确定的。故，无论是新购买的商品房还是从他人所有的手里购买的二手房，在尚未取得房屋所有权的前提下，夫妻一方或双方取得只是债权，如果夫妻双方离婚时，针对尚未取得的房屋产权证，如何处理呢？根据《婚姻法司法解释（二）》第21条的规定，法院不宜对该房屋所有权进行处理。关键要看房屋有没有交付，如交付，离婚夫妻可以就购房合同项下的债权债务和房屋使用权进行处理；如尚未交付，离婚夫妻可以就购房合同项下的债权债务进行处理。 大部分法院针对尚未取得产权证的是房屋，在离婚纠纷的案件中是不予处理的，要等到产权明确后再进行分割处理或者另案处理，即使另案处理也只是针对房屋的管理、使用权进行处理，不能处理所有权。根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条的规定“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确定难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条第一款规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。” 贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院作出的（2016）黔0425民初632号民事判决书。在原被告的离婚诉讼中，针对尚未取得产权证的房屋的处理，“本院认为，……关于共同财产木房三间如何处理问题，因该房屋无产权证，故本案仅处理管理使用问题，原告请求原、被告各使用一半，本院予以确认……。” （二）购房合同附劳动服务年限的房产 购房合同附劳动服务年限的房产一般针对的是用人单位为了留住优秀人才所采取的附最低服务年限的房屋买卖合同的一种方式，以远低于市场价的优惠价格出卖给优秀人才，但要取得这种房产所有权必须要职工在用人单位服务满最低年限，该类房产可做以下区分： 1.付清房屋总价款，即可取得房屋所有权 购房合同附劳动服务年限的房产是用人单位对优秀人才的一种特殊福利，在签订此合同的时候，最低服务年限起算可能在婚前，也可能在婚后，部分购房款可能是职工个人财产支付，也可能是婚后夫妻共同财产支付，故，该房屋是否为夫妻共同财产还需具体分情况讨论。因该优惠房屋与职工的工资奖金具有等同的性质，即使认定该房屋为婚前个人财产，但应将作为婚后财产性收益归入到夫妻共同财产，由夫妻共享该部分增值的收益。 一方面，购房款是以个人财产支付。无论服务年限的起算是婚前还是婚后，均应认定为职工一方的个人财产，但应将夫妻关系存续期间所对应的优惠价款视为夫妻共同财产，从而对非职工一方予以补偿。 另一方面，如签订合同是在婚后，购房款是夫妻共同财产支付的，则应认定为夫妻共同财产。 2.房款未付清且服务年限未满，不能取得房屋所有权 对于这类房屋的处理，是不宜处理所有权的，处理的是使用权。夫妻离婚时，该房屋仍属于单位所有，未来职工也不一定取得房屋的产权，故不能作为夫妻共同财产处理，要处理的只是房屋的使用权，并非使用权。在这种情形下法院一般会判归职工方，如果要判归非职工方，则需要用人单位的同意。 （三）房改房 房改房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房。法院针对此类房屋主要有两种处理方式：第一，不处理产权归属，仅处理使用权（依据《婚姻法司法解释（二）》21条的规定）；第二，对房屋所有权进行处理，将房屋判归一方所有，并由获得房屋的一方以购房款为标准补偿另一方。 公有住房与一般的商品房买卖不同，不会存在“一物二卖”的情形，只要付清了全款，买受人必然取得的所有权，法院对于尚未取得所有权的房改房，可以按夫妻共同债权进行处理。如房款已全付清，在双方均主张“房屋所有权”或一方主张时，适用《婚姻法司法解释（二）》第20条的规定，由一方取得债权——将来请求卖方转移房屋所有权的权利，并由该方对另一方按照评估确定的该房所有权的市场价进行补偿。如房款尚未付清，尚未付清的房款作为夫妻共同债务处理。 二、未完全取得所有权的房产 对尚未完全取得所有权的房产，即只取得了部分所有权。针对此类房屋的分割办法： 第一，双方愿意补足房款，使部分产权房转化为完全产权房的，法院告知补足相关手续后再诉法院分割，届时按完全所有权房屋进行分割处理； 第二，双方不愿补足房款，如双方或一方主张部分产权的，可以仅就该部分产权分割，由获得部分产权的一方居住使用该房并给予另一方以市场价为标准的补偿，入双方均不主张部分产权的，夫妻双方可将该房退回给单位，将单位返还的财产作为共同财产来分割。 三、完全取得所有权的房产 婚前一方按揭购买婚后夫妻共同还贷的房产，是属于夫妻共同财产，根据《婚姻法司法解释（三）》的规定，婚前一方按揭购买、婚后夫妻双方共同还贷，于婚后取得房屋所有权，并登记于婚前按揭一方名下的房屋，离婚时，首先由双方协议处理，达不成协议或协议无效、被撤销的，法院可以判决该房屋归产权登记方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，根据相关规定由一方对另一方进行补偿。婚后购买的房屋，也属于夫妻共同财产，分割与上述相同。 在当今飞速发展的社会，房价越来越高，这一财产价值不可小觑，所以在涉及财产的分割时，要看房屋的所有权是否已经实际登记在哪一方的名下，是婚前购买的还是婚后购买的，是小产权房、福利房、房改房还是一般的商品房，也无论是已经完全取得所有权的房屋、尚未完全取得房屋所有权的房屋，还是尚未取得所有权的房屋，夫妻在离婚时应慎重，希望通过以上的阐述能对大家有所帮助，有误之处，望指正。  杨芳芳律师 |
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