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今天要介绍的税种是“不太起眼”的“小税种”——土地增值税。土地增值税在上世纪90年代一直名不见经传，默默无闻。但是世事无绝对，当房地产行业兴起时，土地增值税也蹭了这波“房地产热”，以迅雷不及掩耳之势，异军突起；慢慢走入人们的视野里。事不宜迟，现在就为大家讲一讲土地增值税的二三事～ 01 何为土地增值税？ 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 嗯，土地增值税的概念是有点干巴巴，文绉绉的。来来来，我们“庖丁解牛”一下。 想象一下A企业向B企业转让一栋办公楼。此时产生的土地增值税应由谁来承担？ 提醒一下，土地增值税可是“卖方税”；看到这里，聪明的你应该知道此时产生的土地增值税应该由转让方A企业（卖方）承担，而不是B企业（买方）承担。 还有概念里一直强调的是“转让”，而不是“出让”。 通过概念可知不光是转让土地需缴纳土地增值税，转让地上建筑物及其附着物都是要交土地增值税的！因为地球重力的原因，房子建筑物什么的是不会悬浮于空中哒 “土地增值税”顾名思义对“增值的部分”征收，不要理解为对“收入那部分”征税。 土地增值税的征收范围又有哪些？ 02 这里有一张整理归纳好的土地增值税征收范围的表格，有需要的童鞋可以看看。更直观些理解土地增值税征收范围。 03 如何计算土地增值税呢？ 计算公式：应纳土地增值税=∑（每级距的增值额×适用税率） 其中增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-扣除项目金额 从公式中可知，想要计算“土地增值税”首先要已知“税率”和计算“增值额”。而想计算“增值额”就得计算“转让房地产所取得的收入”和“扣除项目金额” 计算公式中的“纳税人转让房地产所取得的收入”和“扣除项目金额”具体项目如下图所示： 因为分步计算土地增值税比较麻烦，所以呢一般会使用速算扣除法计算。 土地增值税的具体税率和速算扣除法计算方法如下图所示： 再唠叨一下哈，土地增值税应纳税额的计算具体步骤： 第一步：动动小手计算增值额：房地产转让收入-扣除项目金额 第二步：计算增值率（目的是与适用税率作比较）：增值额÷扣除项目金额×100% 第三步：根据土地增值税率表（主要依据上图“级距”部分），选择适用税率和速算扣除系数 最后一步，就可以计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 下面举个炒鸡简单的栗子，让大家对上述表格的内容“学以致用”。 A公司出售一座办公楼，收入总额为1000万元。该办公楼的开发成本和开发费用一共为600万元;请问甲房地产开发公司应缴纳的土地增值税是多少？ (1) A公司转让房地产所取得的收入：1000万元 (2) A公司的扣除项目金额（开发成本和开发费用）：600万元 (3)增值额=房地产转让收入-扣除项目金额1000-600=400（万元） (4)增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=400÷600×100%=66.67%； 50%<66.67%<100% (5)应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系=400×40%-600×5%=130 (万元) 下面是一些有关土地增值税的实务问题，希望可以帮助大家解决实务问题。
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