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开发商的房子都没修好，购房者就与之心甘情愿地办好了交接房手续，这样神奇的操作也会有？黔江女子刘华（化名）就遇上了这样的事。她在当地按揭购买了某置业公司的房屋一套，办好了交接房手续不久，才发现房子培土工程还未完工，开发商提供的工程竣工验收备案证也是假的，于是向法院起诉索赔。最终开发商因为欺诈而不得不承担违约责任。 接新房发现竟还在施工 2012年12月6日，在外打工的刘华回到家乡，考虑到孩子读书的问题，便想在城里买一套房子。最终，刘华看中某置业公司修建的一小区二期项目房子，重要的是，开发商声称第二年年底就可以接房，装修后，孩子在2014年就能进城上小学了。 最终，刘华以28万余元的价格购买该置业公司的房屋一套，首付85449元，余款向银行申请按揭。担心开发商骗自己，不能按时交房，刘华还在合同中特意与开发商约定了交房的条件：该公司应当在2013年12月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付刘华使用，逾期交付的按日支付已付房款万分之三的违约金。 在约定期将满的最后一天，开发商的交房也恰逢其时地到来了。刘华如愿看到了作为交房条件的凭证——附在质量保证书和使用说明书上的工程竣工验收备案证的复制件。刘华很满意，于2013年12月10日当天高高兴兴地与开发商完成了房屋的交接。但刘华很快就发现，自己房子所属的配套工程并未全部完工，许多地方还在热火朝天的施工中，按道理，当初自己接房时达不到交房的条件。 开发商虚构交房条件 刘华心生疑惑，经过多方打听，她终于得知，直至2014年5月28日，该工程才取得了竣工验收备案登记证。回家拿出交房凭证，经过一番仔细检查后，刘华发现之前自己亲眼所见的工程竣工验收备案证的复制件有问题，上面显示该证件并非自己买房的这个项目，而是属于该小区一期工程。 原来因为工期的耽搁，到了约定交房时间，房屋主体工程虽已完工，但相关配套工程仍在施工中，迟迟无法通过工程竣工验收。眼看着自己不能按时交房，又不想支付违约金。开发商灵机一动，将一期工程竣工验收备案证复制件粘贴到质量保证书和使用说明书上，欺骗刘华对房屋进行了交接。 这样算来，交接房手续完成的167天后，工程才真正完工。刘华对于开发商的欺骗非常生气，拿着证据上门讨要违约金，可是对方认为房子已交，施工不会对其造成任何影响，于是一口拒绝赔偿要求，随后便对其不理不睬。无奈之下，刘华向黔江区人民法院提起诉讼，要求开发商赔偿逾期交房的违约金。 因欺诈开发商赔上万元 黔江区法院审理认为，双方合同签订后，刘华向开发商交付了全部购房款，合同履行过程中，开发商在未进行建设工程竣工验收备案登记的情况下，将一期工程的竣工验收备案证的复制件粘贴到质量保证书和使用说明书上，欺骗刘华于2013年12月10日接房系一种欺诈行为。刘华在接收房屋时，对此并不知情，开发商的行为侵害了刘华的合法权益，应当承担相应的违约责任。判决开发商根据刘华已付房款万分之三计算的违约金承担违约责任，即赔偿刘华违约金14250.9元。 开发商不服一审判决，提起上诉。近日，重庆市第四中级人民法院在审理过程中组织双方调解，最终双方达成一致意见，开发商赔偿刘华1.1万余元。 提醒 接房时注意哪些问题？ 购买房子，对于大多数家庭来说，是一生中最大的消费支出。买房会经过选房看房、签订购房合同、接房验房等过程，每个环节都不容忽视。重庆坤源衡泰律师事务所潘兴旺律师建议，购房者在购房、接房过程中特别注意以下几方面的问题。 1.签订的《商品房认购书》里是否有定金条款。 签订购房合同之前，开发商会要求购房者签订商品房认购书，认购书一般会有定金条款，根据定金罚则，购房者如拒绝签订合同，无权要求返还定金，开发商拒绝签订合同的，应当双倍返还定金。注意开发商所开发票的收款性质，一般分三种：预售定金、预售购房款、售房款。 特别注意的是：定金和订金的区别。正式合同签订后两者都可以抵扣购房款，但是定金适用定金罚则，订金没有法律上明确定义，一般视为预付款。 2.购买预售商品房时注意查看《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等五证是否齐全。 3.购房者需仔细审阅合同主要内容、主要条款。尤其是交房条件、交房期限、延期交房的违约责任、公摊面积、面积差异处理、付款的方式、产权登记规定及其违约条款、购房者逾期付款的违约责任、开发商逾期交房的违约责任等方面，要做到心中有数。 遇到房产纠纷怎样维权？ 如果开发商在卖房过程中故意隐瞒一些安全隐患或者环境隐患，后期给业主造成损失，业主如何索赔？潘兴旺说，购房者如果发现房子的户型、朝向、面积等，与当初所签的合同出入很大，这是开发商违约的表现，购房者有权提出解约，开发商需要承担违约责任。如开发商未经购房者允许私自更改楼房规划设计、房屋面积差超过3％、房屋出现重大质量问题等，购房者可直接退房，并要求开发商解除合同并赔偿。 如果存在安全问题，要及时向主管部门投诉（如消防存在安全问题可以找消防部门，房屋建设有问题可以找建管部门），要及时保留证据，如果怀疑购房者自购房屋存在质量、安全等问题，可以找有资质的鉴定机构进行鉴定。确有问题的还需进行财产评估，以确定具体的财产损失。 如果存在环境问题，要及时向环保部门投诉，如果是垃圾场之类的环境问题，还会涉及到城管部门。比如一些高档的楼盘会明确在合同中写明对绿化、周边环境等方面的要求，甚至是商业业态也可能会约定等，购房者在购买房屋时一定要认真阅读合同条款，如果安全、环境问题违反了开发商在合同中作出的承诺，那么可能会涉嫌违约，可以依约进行索赔。 交房符合这些条件你再签字 在房地产行业从业多年的资深人士李珊介绍，交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件交房，并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。 “一般来说，新建商品房具备完整使用功能需要两个要件：一是房屋已经完工。主体结构已封顶、完工，房屋的外装修已完成；二是房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。”李珊说，除此之外，开发商就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。如果房子达不到上述条件，购房者可以拒绝签字接房。 李珊介绍，一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住时间早为促销手段，引起购房者的兴趣。那么购房者一定要注意开发商是否能够在约定的期限内交房，购房者可通过签订购房合同时进行约定，如果开发商不能按照规定的时间交房的话，规定应该由开发商承担责任，并赔偿损失。 企业靠忽悠走不远 “在现实商品房交易过程中，‘虚构交房条件’是一个比较奇特的现象，其实质就是开发商忽悠人！”长期与房地产打交道的住多多品牌创始人兼CEO周宏伟认为，开发商的这种行为侵害了业主的知情权，损害了业主的可得利益，根据公平原则和诚实信用原则，开发商应当承担违约责任。 近年来，随着房地产市场的升温，个别开发商喜欢用一些“忽悠”手段来吸引购房者。如人为制造销售“火爆”的场面；一些销售人员在回答客户的问题时，往往避重就轻。周宏伟说，一旦当初在合同中的承诺实现不了时，一些企业便用谎言来规避自己的违约责任。这样做不但损害了消费者的合法权益，而且还扰乱社会经济秩序，对于企业自身来说，也不会在成长的道路上走得很远。 |
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