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11月13日，省住建厅与资规厅以“琼建村（2018）267号”文件的形式，联合发布“关于进一步推进农房建设规划报建管理工作的通知”，明确了农民在宅基地上建房子的具体建设要求。结合近几年以“村集体用地管理、美丽乡村建设、风貌管控、共享农庄、乡村民宿”等为主题的一系列文件的出台，不难推断出：海南省正努力在政策层面上建构“乡村振兴”战略的实施框架体系。这是令人欣喜的事情，相信这一体系会在实践中逐渐完善。
如果以系统的思维、从控制论的角度来看待这一过程，就会提出以下问题：这个框架是否是自恰的？框架中的各个文件之间是否兼容甚至互促？文件本身是否有漏洞？这个框架是否会激活“市场机制”来响应？这个框架是否与它所涉及的相关各方（农民、村集体、庄主、城市宿主、运营商、投资商）的利益诉求相一致？等等。如果，这些问题没有答案，那么，海南省的这些努力就有可能因为流于形式而难以真正发挥效力。
今天，我们就简单地讨论一下这个通知（以下简称“267号文”）提到的“一户一宅”政策与共享农庄中的村庄民宿建设的相关问题。谬误之处，方家指正。 壹 | 讨论 “村庄规划”隐含的先天不足
按照“267号文”，农房“一户一宅”报建的前提需要符合村庄规划。关于“村庄规划”，有几个情况值得讨论一下：
0101.村庄规划编制成果并没有全省覆盖 理论上，“村庄规划”是法定规划（在《城乡规划法》里有它的法定位置）。符合“法定规划”，是“建设报建”的前提条件。从逻辑关系上说，没有编制村庄规划的村庄是不能进行村民宅基地建设报建的。虽然，海南省在2013年就启动了大规模的村庄规划编制行动，但目前仍然没有全部完成。因此，“267号文”明确要求2020年前村庄规划要全省覆盖。
0102.村庄规划在编制内容的确定方面处境尴尬 众所周知，村庄主要由农民住宅组成。由于“267号文”已经“规定”了农民住宅的建设强度（一户一宅175㎡宅基地，12m限高三层），同时，村庄的规划边界已被“多规合一”限定。在这种情况下，如果村民没有建房冲动，就不太可能按照175㎡的标准调整宅基地面积。那么这时“村庄规划”就会面临比较尴尬的局面：“宅基地布局不能调，村庄的边界不能动，人口的数量没增加，投资的项目无用地”。
0103. 村庄规划与美丽乡村建设规划重叠 那么，这时的村庄规划主要的规划内容，仅剩下简单的村庄级的、现状的“市政基础设施配套”和“公共服务设施完善”。而这些，正是目前的“美丽乡村建设”规划的基本内容，是地方政府按计划投资村庄进行环境综合整治所依据的规划。还有一些村庄的建设，是带有“精准扶贫”性质的“整村推进项目”，就干脆是由政府直接“出银子”委托施工单位帮村民修缮房子，并限期完成（整个过程中没“村庄规划”什么事）。
0104. 村庄规划被“上位规划”所迭代 “267号文”说得明确：如果某个村庄处于“城镇、旅游度假区、产业园区”之内，那么，这个村庄“村庄规划”将被上述规划所覆盖并服从这些规划。这句话的潜台词是：如果有项目开发，并且这个项目又依法编制了规划，那么 “村庄规划”将被“上位规划”所迭代。这个时候，“村庄”将有可能被全部拆除，“村民”会被异地安置。
这时的村民有两种选择，要么被异地安置在“175㎡、三层之内”的新村之中，如三亚之海棠湾、万宁之华润希望新城、白沙邦溪之芭蕉村等，例子很多。要么丧失原来的农民身份，“沦落”为“城市居民”，被安置在城市住宅小区之中。
显然，从房地产开发的角度，把农民变成城市居民，把宅基地变成城市建设用地，把村庄“连根拔起”变成开发区，是在投资回报上最“划算”的选择。问题是，农民失地后留下的一系列经济社会问题谁来解决？
0105. 先天不足的“村庄规划” 与其它法定规划不同，“村庄规划”是在村集体建设用地上展开的。在国家现行的土地政策中，村集体建设用地的使用被严格限制（现在正在有序放开）。就本质论，建设规划只有在有建设需求时才能对建设行为进行约束。在海南农村，许多地方经济发展水平很低，农民的基本生存条件都受到影响，根本无钱盖房，这个时候的“村庄规划”对他们而言就没有什么实际作用了。 ▽ 贰 | 预测 “一户一宅”带来的社会后果
可以预计，农房“一户一宅”报建的政策，如果推广开来，会产生一系列“有趣的”社会后果。我们不妨想象一下。
0201. “一户一宅”催生“小农户”社会现象出现 海南岛虽然不大，但地域差别却很明显。虽然一些地区有小农户，但也有不少地区（如三亚、万宁等）的族姓村落，还保留大户全家同居的习惯，全家共有一个户口本。可以预计，在“一户一宅”政策的影响下，至少在经济相对发达的沿海海南农村中，会迅速出现“小农户”现象——农村人口总数变化不大，但农村的“户口数量”增加很快（通过分家与离婚）。
家庭是社会的细胞，户数的增加，会带来一系列相关的社会问题。考虑到国家现在的生育政策，我们以为，未来的海南农村，最终按4人/户的标准作为计量和分析的基础数据，应该是相对合理的。如果人口数据准确，那么村庄规划的合理面积确定，就可能有会一个依据。
在田野调查操作中，我们听到农民反映，一些地区为了限制村庄宅基地数量的增加，要求地方公安部门不办或缓办居民分户手续，导致警民关系失谐。我们以为，这并不是一个控制乡村建设用地规模的好办法。从理论上说，“分户”与“结婚”一样，是公民的基本法律权利，应予以尊重。
在这方面，海口市就做的不错，他们对“户的认定”的规定就十分明确和清晰，应该点赞。
△ 文件截图 0202.需要认真研究“庭院宅基地” 另一个极端情况是庭院宅基地。 这是早些年推广农村“前宅后院”的“庭院经济”时留下来的。即每一户除了175㎡宅基地之外，还在宅基地旁划了一亩（甚至更大的）庭院让农民种槟榔等经济作物以创收致富。比如三亚、昌江等地。更加要命的是：房子与庭院被围墙圈在一起形成一个大院，“多规合一”拿它们也没有办法。
虽然这些庭院不属于建设用地，但在“多规合一”的操作过程中是无法像“渔网”一样一户一户地将这些庭院农地从村集体建设用地中“抠出来”的，只能将它们算为建设用地。而且，这些庭院是均值分布的，导致村庄占地面积很大。
但是，如果采用“共享农庄”的思路，倒是一个独特的问题解决方案。 △ 海南某地庭院宅基地航拍照片 0403. “民不报，官不究”，村民建房的核心动力是经济发展 我们应该充分意识到，“267号文”实施的前提是农民有新建住房的需求。如果他们不想盖新房，即使现状他的宅基地面积超了，我们的土地管理部门也很难去强行纠正。因为这种现象的出现一定有历史原因。如果马上这样做的话，行政成本太高，甚至带来连锁的社会问题。“民不报，官不究”，只能维持现状。
那么，什么时候他们会“一户一宅”地去报建呢？只有在他们要盖“新房”的时候，在他们通过调整宅基地面积来报建更多的“新房”并且可以获得更多盈利的时候，他们才会积极地报建。共享农庄中的村庄民宿，就为解决这一问题提供了可能的路径。我们稍后会谈到。 ▽ 叁 | 问题 “存量土地”与“增量指标”怎么用？
设想一下，“一户一宅”的报建政策全面落实以后，与以前相比，村庄就会出现“多余的农村建设用地”（我们称之为“存量土地”）和“用不完的宅基地房屋建设指标”（我们称之为“增量指标”）。在农村建设用地“三权分置”的大背景下，面对高居不下的城市房地产价格，这就是农村改革的“政策红利”。怎么样把这些资源有效地“盘活”起来，把政策红利拿到手里，需要认真研究。 0301.平衡出来的集体建设用地怎么收回？ 在海南，虽然也存在着有农户宅基地不足175㎡的现象，但更多的情形是村庄里有大量农户宅基地超过175㎡。因此，在以现状村庄建设边界为边界的“多规合一”所确定的村庄边界中，“一户一宅”的政策大概率地会催生村庄总面积大于户均应有村庄建设用地面积总和的局面出现。
对农民而言，有两种选择——要么这村庄维持各户宅基地现状不报建，要么按照175㎡的指标去平均宅基地重建住房。如果按照175㎡的指标平均重建，那么可能多出来的集体建设用地怎么办？“267号文”明确规定“要逐渐收回”。怎么回收？回收比例多少是合理的？回收后村集体有无“利益保留”？还是直接拿这些建设用地指标去“异地平衡”？
对农民而言，如果服从“一户一宅”的规定报建后村集体的整体利益有可能受损，不执行村庄规划反而可以相安无事的话，那么，谁还会去按照规划去做呢？
而且，由于村庄规模大小不一，居住的人口规模也不一样，所需要的公共服务设施也不同，所需要的公服用地面积也不同。虽然道理上可以说“要逐渐收回”，但实际操作中可能会存在一定困难。或者说一定会存在很大困难。
在农村建设用地“三权分置”的大的政策背景下，“多规合一”确定的村庄边界，决定了这村庄在满足每户175㎡之后还有多少可以被使用的集体建设用地。而这集体建设用地存量的多少，很大程度上决定了未来这村庄的发展前景（当然，村庄的发展前景也要与这村庄的区位关系和自然禀赋相关），因为，经营建设用地所带来的投资回报往往大于从事农业生产的收入，无论这建设用地的属性是国有还是村集体。
上述问题，需要有关部门组织专门力量深入研究。其实，“267号文”已经暗示了在一个城乡规划管理领域未来可能出现的局面。即：以国有建设用地为主的城镇，土地建设强度的管控以“控制性详细规划”为依据；以集体建设用地为主的乡村，土地建设强度的管控以“农房报建规定”为标准。也就是说，在农民有报建需求的时候编制“村庄规划”才是有管理价值的。
0302.多出来的村庄住宅建设容量指标如何使用？ 由于在城镇化的过程中农村在不断走向衰败，从实际生活需求上看，农民完全没有必要盖满175㎡宅基地上三层所允许的360㎡的房子。一般来说，他们的下一代很有可能会到城市中发展（有机会的话，几乎是一定的），也就是说，他们缺乏盖新房的经济实力和实现动力。
只有一种情况会促使村民该新房，那就是有人来住。 什么人来住呢？城里人。 什么样的城里人来住呢？北方越冬候鸟。 或有人说，也有内陆游客呀。当然，游客也会有。但是，游客住宿的费用是不足以支持农民把新盖房子做民宿的投资的，更不用说还要来经营赚钱。原因很简单，我们现在的村庄的各项服务设施不如城市，不大可能吸引人长期居住，这与“城镇民宿”不同。也有人会举出台湾、日本、韩国的例子，但是，“土地所有制不同、居民文化素质不同、地方经济发展水平不同”，就这三个方面，海南与人家没法比。 ▽ 肆 | 检讨 “建设指标”存在的控制漏洞
正是在这个意义上，我们说，海南实施“乡村振兴”战略的要点，在于如何有效地、创造性地“盘活”存量的村集体建设用地。原因很简单：海南有候鸟刚需。因此，我们有必要检讨一下村庄规划的建设指标控制指标体系。
0401.三个层面的指标体系构成村庄建设的控制框架 要把“乡村振兴战略”落到实处，需要对农村的基本情况有切实的深入的了解，并在此基础上建构解决问题的系统架构，通过实践逐步调整与完善。而且，要随着这个村庄在区域经济中的地位、在全域旅游中的作用的不断变化而调整其村集体建设用地与村民宅基地的比例关系（这恰恰是“多规合一”未来在乡村规划中的重要使命之一）。
我们以为，一个村庄的建设强度控制，应该有三个层面的指标构成控制体系。这三个层面是：“村民宅基地层面、村庄居住组团用地层面”与“整体村庄建设用地层面”。目前，“267号文”控制了“村民宅基地层面”的建设指标，“多规合一”明确了“整体村庄建设用地层面”的建设边界，而中间的“村庄居住组团层面”，则需要用“共享农庄”这个“抓手”来整合建设资源、集约城乡需求。
0402.第一个层面：村民“宅基地”建设控制指标 在村民宅基地层面，当然是“175㎡宅基地上的一户一宅，三层限高12m”。但是，“267号文”并没有对175㎡宅基地内的“建筑密度”提出控制要求。严格地说，这是一个“技术漏洞”。因为如果这样，这个指标体系就是不闭合的，它使我们没有办法衡量村民宅基地内的建设总量。
由于没有“容积率”和“建筑密度”的建设控制，极端的情况下，在宅基地内满建三层也不“违规”。就像许多“城中村”里的房子，为了获得拆迁补偿而“宅基地满建”。但是，对任何一个居住环境而言，基地满建就是灾难。
幸运的是，《海南省农村居民建房审批办法》提到了建筑密度：
从规范性文件的效力层级来看，“办法”的效力应该是高于“通知”的。
但是，在实际的操作中，宅基地内70%的建筑密度仍然是偏高的。简单计算一下：如果按70%来控制建筑密度，那么宅基地内的容积率就是2.1；如果60%的话，容积率就是1.8；如果允许100%“宅基地满建”，那容积率就接近3.0了（有点高哦，典型的“低层高密度的贫民窟”）。
我们认为：宅基地内的建筑密应该是60%--66%之间（2/3）比较合理。这样，每块宅基地的总建筑面积控制在330--360㎡之间。而且，我们还认为：如果村民主动将建筑密度缩小，在保证总建筑面积不突破的前提下，局部层数可以适当超越12m的（三层半或四层）。这样村庄建筑景观的效果会丰富一些。
0403.第二个层面：村庄“居住组团”用地控制指标 村庄“居住组团”就是我们前面提到的“乡村居住社区”，也是我们建议建设“共享农庄村庄民宿”的地段，一般用地规模在8-10亩之间，相当于城市控制性详细规划中的分图则“用地单元”，也是村民们按照“一户一宅”的要求“拆旧房建新屋”的地块。在这个层次上，也是要有指标控制的。
为了更有说服力，我们按照“住宅间距1:1，村庄道路不小于6m，以及满足基本消防要求”的条件，按照“最节约建设用地，最低限度地满足报建要求”的原则，排了几个用地模块，详见下图。 △ 16户宅基地单元图 △ 三个单元的拼图 具体说明如下： * 我们选“10m*17.5m”的尺寸做宅基地基本尺寸，按70%的建筑密度、12m高度三层满计，则每户建筑面积367.5㎡； * 按两排，每排八户的标准组合成为一个可以重复拼接的“用地单元——居住组团”，组团之间的间距按12m计（符合1：1的房屋日照间距的要求，同时满足“人3m+车6m+人3m”的交通基本要求，最终形成一个98*56=5488㎡的基本地块，合8.23亩），组团内部的间距按9m计。这应该是最节省用地的布局模块了。
在这样一个地块中计算得出： * 总用地面积：5488㎡（8.23亩） * 总建筑面积：367.5*16=5880㎡ * 宅基地密度：51% * 建筑密度：35.71% * 容积率：1.07
如果把其转化为“乡村居住社区”组团的一般规定，则有： * 村庄居住组团的一般用地规模：8-10亩（5400—6600㎡） * 宅基地密度：48%-54% * 建筑密度：33%-40% * 容积率：0.9-1.1 当然，高度仍为三层，12m（建议局部可以有突破，不超过16m，并且突破量控制在宅基地总量的5%以内）。
0404.第三个层面：整体村庄建设用地的总体控制指标 这里面就要引入另外一对概念来讨论了： （1）“村庄人口规模”与 “村庄规模”。当然，这两个概念关联性很大。一般来说，“人越多村庄规模就越大；村庄规模越大，村庄所需要的公共服务设施就越多，相应地公共服务设施用地就越大；那么，宅基地在村庄建设用地里的比例就会变小”。因此，我们迫切需要一个以“村庄规模”等级为依据的村庄建设用地指标参考依据。
（2）“特殊村庄”与“普通村庄”。特殊村庄即指获得特殊称号的村庄：比如“历史文化名村、传统古村落、美丽乡村示范村、乡村旅游景点”等等。这时候，这个村庄的功能（如旅游接待、后勤服务、产业加工）就要比一般的普通村庄要复杂，相应地需要的建设用地就会多一些，那么它的对应指标也应有所变化。一些特殊村庄，可能还有额外的增量建设用地指标，这个时候，“村庄规划”才有 “用武之地”。那么，整体村庄建设用地的总体控制指标在具体的村庄规划的层面就可能会做专门的规定，也许会有与众不同的村庄布局出现。
（3）我们的看法。考虑到村庄还有“村中心公共服务设施，市政基础设施，传统建筑、宗祠建筑、文化活动场地、一般商业”等建设内容，甚至小学校等都会有很大占地，并且层数未必都是三层。在此前提下，从一般经验来推断，抛砖引玉，我们建议整体村庄建设用地的总体控制指标的参考值为： 建筑密度：控制在30%-35%之间； 宅基地密度：控制在40%-45%之间； 毛容积率：控制在0.6-0.8之间； 建筑高度：除了宅基地农民房屋之外的其他村集体建筑，总高度应在16m即四层之内；极个别的（可以控制比例）还可以高一点，但总体不超过20m较好。
终上所述，如果仅仅以“267号文”明确的“一户一宅”的建设指标来控制整个村庄建设，在控制体系的技术层面，是存在着完善的空间的。 ▽ 伍 | 探讨 存量“集体建设用地”的用途
按照我们刚才的分析，在“267号文”所确定的“报建规定”和“多规合一”所确定的“村庄边界”的“两条杠杠”的双重界定下，海南的村庄会大概率地出现“存量村集体建设用地”的情况。如果出现，多出来的“集体建设用地”该如何使用？谈谈我们的看法。 我们先举两个实际的例子。
0501. 三亚的尝试 在早些年的三亚市周边村庄，曾做过这样的尝试。即在现有村集体建设用地的范围之内，由开发商出面，选择一些条件较好的村庄，经市政府同意并依法编制完成规划之后，对村庄的建设用地进行统一安排：一部分集中安置村民住宅，另一部分用于建设可供村集体经营、使村集体有长期收入的综合服务项目，第三部分（40%）留下来给开发商做住宅开发。当时，还确定了这三个板块的占地比例。
但是，这个办法有几个明显的不足。 一是开发商为了平衡投资甚至获得更多的利益会在自己建设的那一部分要求很高容积率（有的达到4，甚至更多），同时会尽量减少对村民版块的实际收入。二是这种做法违背了城市的本质特性：“集聚与集约”，大大增加了城市市政基础设施的负担。三是破坏了城市景观，由于村庄本来是自然分布的，在层数比较低（三层以下）时，村庄与田园的基本关系是和谐的，一旦一大群二十几层的高楼突然拔地而起时，有“吓人一跳、不知所措”的感觉。而且，生活在这样的“飞地小区”里，也很不方便。 △ 三亚当时的规划方案 很明显，由于有这么多的问题，上述的尝试很快就停止了。 现在反思总结，我们认为这个例子“思路是对的，但方法是错的”。所谓思路是对的，就是说“合理有效地利用村集体建设用地，促进城乡一体化带动农民致富的大思路”是对的；所谓方法是错的，就是当时参与制定这个政策的，无论是政府还是开发商，都是按照“土地财政”的思路在思考：“卖地、盖房、赚钱、走人”，因此，商业模式不能持续。
0502. 四川的经验 我们认为：针对“集体建设用地”的使用，前些年四川省推行过的“地票制”是很值得海南省借鉴学习的。在此，我们就不展开了。
0503.存量集体建设用地的三种用途 我们认为，“存量集体建设用地”有三种用途。要分别依次满足： （1）首先，补齐公共用地。要把整合出来的“存量集体建设用地”用来补齐村庄内的道路交通用地和公共活动场所用地。目前海南的村庄，大都道路狭窄、交通不便，虽然村庄的建筑用地总量不小，甚至还有富裕，但由于分配不合理，村民自以为是、各自为政而导致村庄整体布局混乱。在按“一户一宅”的原则实施报建的过程中，应将缺欠的村道路交通用地和公共活动场所补齐。
（2）其次，留足发展用地。我们的观点很明确，调整出来的“集体建设用地”应成为确促村集体经济健康发展的基石，至少要预留一部分用于合作建设，不应该由政府无偿地全部回收。
（3）第三：平衡多余指标。在前面两项用途之后，如果还有多余的土地，可以参照四川省的地票制，由政府有偿回收。
这样下来，通过“一户一宅”政策的设施，除了划给村民的宅基地以外，调整出来的村集体用地就可能有三块地：第一块是留给村里的公共服务用地，第二块是村集体经营性土地，如果还有多余的第三块存量建设用地，政府可以通过“地票”制度有偿回收。
0504.通过“一户一宅”政策启动“共享农庄”建设 我们看注意到，在过往的几年中，地方政府为建设美丽乡村，投入了大量的人力、物力、财力，但效果并不理想。为什么？其中的原因，我们在前面的微文中反复提到了：
虽然投了钱，但并没有改变村集体内部的运营机制。农村还是农村，农民也还是农民。农民只是住进了由别人出钱盖的新房子里而已；或者，仅仅是村里的硬件环境得到了一些改善而已。这样的方法，投再多的钱也无法从根本上解决问题。
解决问题的着眼点，还得从研究政策入手。我们认为，“三权分置”是解决上述问题的钥匙。为了说明问题，我们有必要按照“共享农庄”的思路，再把“政府、农民、村集体、庄主、宿主、运营商、投资商”的关系及角色作用梳理一遍。
（1）政府。实施“乡村振兴战略”政府是主推手，但政府的投资方式要改变。如何变？具体说来，就是“把资金变资本，把指标做股本”。政府要把原来以工程费用的名义无偿投入村庄进行美丽乡村建设的“资金”作为“资本”；同时，把我们前面提到的“有偿回收”的第三块存量建设用地“指标”作为“股本”，（如果没有第三块存量建设用地，那么就可以考虑使用“美丽乡村建设”5%增量建设用地补偿指标。详见：共享农庄5%新增建设用地是用来做什么的？）重新投入到以“共享农庄”为抓手的美丽乡村建设的“企业平台”中，成为这个企业的“股东”。
（2）村集体。村集体有两块地。第一块是“公益性建设用地”，用来“拓路、建公共服务设施”，这块地有功能无效益，需要投资来实现；第二块是“经营性建设用地”，用来合作建“客栈、农家乐及各种乡村旅游设施”，是有回报能赚钱的用地，村集体将这两块地放在一起作为“股本”，也投入到乡村建设的企业平台中，成为这个企业的另一个“股东”。
（3）村民经济合作社。我们前面已经提到，“267号文”会催生一大批“农村小户”的出现，客观上就可以使一些原来的“大家族”经过分户之后，获得若干块宅基地。那么，他们就可能把宅基地拿出来与“候鸟”们合作来建设“共享农庄”，并因此而获得收益。但是，我们不建议以村民个体的身份来做这件事情。一定是有一批村民，并且他们一起（至少15户）成立经济合作社，以经济合作社的名义，通过提供宅基地上经营权而成为这个企业的第三个“股东”，利用宅基地上的建设容量（即建设强度的增量指标）、通过“共享农庄”而获益。
即使只有一块宅基地的农户，他需要保留宅基地上的一部分建筑使用权，我们也给出了理想的房屋设计方案，“农户住一层，候鸟住二层，两端入口，各自为政”。看图。 △ 农户候鸟合住方案 以上三个角色共同充当了“三权分置”中“土地所有者”——地主的身份。只有他们三者团结起来，土地才会产生价值。换言之，农民只有在政府的率领下，充分利用市场规律，才能走向真正的富裕。 （4）投资者（庄主与投资商）。很多情况下，这两者是合二为一的，就像“村民与村集体”的关系一样。但在有些时候，庄主与投资商的关系也像“公司与股东”的关系。因此，我们就把他们放在一起来说，统称“投资者”，他们与“政府的资金与股本、村集体两块地的承包权与使用权、村民合作社所拥有的宅基地上的建设容量增量指标”一起，加上“投资者”自己的投资，共同组成共享农庄建设的平台企业。成为共享农庄的定义中所说的“以各类资本组成的混合所有制企业为建设运营主体”，全面负责“以共享农庄为抓手的美丽乡村建设”。建好以后，委托运营者运营。
显然，投资者是要投资，投资要回报。在“共享农庄”这个“商业模式”中，企业的投资回报是通过平台化的服务而获得的多维度多层次的收益而实现的。投资者要与“地主”合作，并通过“宿主”融资，在获得建设资金的同时也解决了“房屋”销售问题，并无缝地过渡到平台服务的状态之中。
（5）运营者。他们相当于由“物管公司”与“酒店公司”、“农业管理公司”共同组成的运营综合体。当“共享农庄”的建设过程完成后，甚至在建设过程中，他们就得准备介入。这与城市酒店在建设甚至策划阶段，投资者都要先选好“酒店运营公司”的道理是一样的。相信，未来的海南，会出现一批有知名度的“共享农庄”品牌运营企业。
上述三个角色：庄主、投资商、运营者，共同扮演了“共享农庄业主”的身份，成为“三权分置”中的土地承包者与建设者。
（6）城市宿主。城市宿主是“共享农庄”的使用者。他们以“冬季候鸟团队”为主力，也包括“城市居民”和“普通游客”。如果“运营者”做得好，还极有可能把“夏季创客”也包含进来（详见：分时度假理论与海南岛的共享农庄实践）。在城市宿主的诸类型中，海南得天独厚的条件就是 “规模迁徙”的 “冬季候鸟”。与其让他们聚集城市、增加城市公共服务的压力，不如将其引入乡村、促进城乡一体化发展。同时化解海南的房地产压力。相信，在中国进入老龄化社会后，以“分时度假”形式的展开的、精准面向“准老人”的“同居式共享养老”方式，将是海南“农旅产业”发展的独特道路。
在上面的架构中，市县政府可以成立由“国资委”领导的专项投资公司，统筹 “美丽乡村”建设资金和增量村集体建设用地指标，将它们作为“资本”与“股本”分别投入到具体的共享农庄建设平台企业中（顺便把相关的政府职能部门从繁琐而具体的建设事务中解放出来，提高政府部门的服务质量），以股东身份按照“公司法”规定的程序与权力参与经营管理。以这个企业为主体，以“共享农庄”为抓手，在建设“美丽乡村”的过程中，推进“一村一宅”政策的落实，完成“乡村振兴”的战略目标（顺便实施“全域旅游”小目标）。 ▽
陆 | 期待 “共享农庄”将推动农房报建 通过上面的讨论，我们的结论就是：只有以“共享农庄中的村庄民宿”建设为抓手，通过动员农民在农村宅基地建设过程中依法合规地去“报建”，才能推动“一村一宅”政策的真正落实。关于 “共享农庄中的村庄民宿”与 “乡村旅游中的乡村民宿”的本质区别，我们以后再谈。
最后，给大家介绍一下我们“村庄民宿”的一些工作进展。看图：
△ 通过“共享农庄中的村庄民宿”进行 “一户一宅”改造的实例 |
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