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有人说：如果你有钱你就去做地产；如果你足够有钱，你就做商业地产；如果你特别有钱，你就做文旅地产。 从这句话可以看出，做文旅地产难度之大，除了资金的投入之外，更考验着一家房企的能力。纵观云南的房地产市场来看，其实，绝大多数文旅地产正在转型，一些大型房企开发的文旅千亩大盘，轻则拆分成普通住宅地块，走回老路，又吃“回头草”。重则直接面临破产烂尾。  千亩文旅大盘屡屡受挫 后期建设开发成难题 就众所期待的草海未来城来看，当年由云南城投集团和万科的草海项目，计划投资300亿元，将建设包括电影乐园、水乐园、商业购物中心、旅游小镇、精品酒店、配套地产的综合体项目。不而现如今来看，也凉凉了。推迟一个月重新出让的上千亩土地被分割为5块，出让条件中也不再提世界500强、与三甲医院签约等要求，表明昆明市至少已经放弃了在这一片区建设千亩康养大盘的计划。  除了草海未来城，不知大家是否记得名噪一时昆明玉器城呢?十年前，昆明北郊茨坝占地1153亩的“昆明玉器城”被确定为省重点投资项目之一，2011年正式开工建设,投资金额为36亿元。当时，此项目对外宣称以珠宝玉石产业为依托,大力发展玉石文化及旅游产业面向全国及东南亚国家搭建优质的珠宝玉石产业发展平台，是中国最大的珠宝玉石集散中心,集玉石毛料加工、拍卖、交易于一体，也算是昆明著名的千亩文旅大盘。  但时至今日，昆明玉器城光景如何呢？草木疯长，水池干涸，苔藓滋生，雀鸟集聚，装饰的各种石雕上枝藤盘绕。到了夜晚，更显萧索。花巨资亿的昆明玉器城，打水漂，现如今形同鬼城。  再比如西双版纳某避寒山庄，自2013年底受市场影响其开始降价销售，但依然滞销，直至2014年年底依然有大量存量未被消化。腾冲某国际度假城项目，从入市开始市场反应便一直不好，曾计划重做后期规划，更换营销代理团队，而目前该项目同样仍在去化。 优质千亩文旅大盘 屈指可数 不难看出，在云南，千亩大盘文旅地产的开发依旧需要走很长的路。当然，也并不是所有的千亩大盘文旅地产的开发都是以失败告终，也有较少的千亩文旅大盘存活。  七彩云南古滇名城则是目前在云南运营开发的较好的文旅地产项目，整个项目占地1.6万亩，可谓是万亩大盘。据了解，七彩云南古滇名城背后是云南诺仕达集团，无论是品牌影响力还是资金实力，诺仕达集团在云南甚至在西南区域都首屈一指，这也为七彩云南古滇名城的长期健康运营提供了良好的基础。  其次，七彩云南古滇名城之所以能存活，除了与集团的能力与实力有一定的关联之外，还与项目本身的优势密不可分。单七彩云南古滇名城的设施就琳琅满目：古滇艺海大码头、古滇湿地公园、七彩云南·温泉旅游度假区、七彩云南·欢乐世界、七彩云南·滇池国际养生养老度假区、古滇博物院&滇王林苑、古滇民族部落、古滇大剧院、古滇王宴·美食天地、七彩云南·购物广场、五星级酒店集群……整个项目内露天温泉就72座，可以说是一个较为优质的文旅地产项目。  除此之外，云南也有许多待开发的千亩文旅大盘，诸如，瑞丽国际商贸文旅小镇综合开发项目、昆明融创万达文化旅游城、曲靖三国历史文化旅游项目、禄丰恐龙历史文化旅游项目、普洱茶祖历史文化旅游项目、元谋古人类历史文化旅游项目、西双版纳南传佛教历史文化旅游项目等等。 为何云南千亩文旅大盘开发建设难？ 据业内人士分析，文旅地产地产市场呈现出“一线城市靠地产”、“二三线城市靠资源”的泾渭分明的发展姿态。北京上海等一线城市旅游地产基本走地产路线，以人造景区、景点来配套住宅、酒店、社区等开发；而二三线城市主要走“观光或休闲度假旅游路线，依托于区域优质旅游资源进行项目配置。 同时由于中国地理、经济发展特征，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产项目率先在这一区域落足，而中西部旅游地产项目不仅数量少，且多集中在城市附近。云南被定为一个旅游城市，不能把原来北上广文旅地产的开发经验套在云南的文旅地产上。  云南的文旅地产主要分为三大模式：主题游乐型、民俗小镇型和景点依托型。而任何一个模式都考验着开发商的能力和财力。如果开发商缺乏文旅地产开发的能力，很容易出现所开发的项目特色重复或者根本运营不了。而缺乏财力，则可以直接影响项目后期的开发进度。 再者，受云南地理环境的影响，千亩文旅大盘的选址也尤为重要，除了要考虑交通方面的因素，更要结合当地人的收入水平、消费水平综合选址。  其中，最值的一提的是，许多文旅地产都缺乏自己独有的特色，缺乏项目知名度、缺乏后期的宣传。建造完成之后，不被消费者认可。所以，最后打造出的项目就沦为“四不像”，既不是特色的旅游项目、也不是住宅项目。 就目前来看，多数千亩大盘文旅地产项目在吃“回头草”，从文旅地产转回房地产住宅板块。在未来，要开发建设好千亩大盘文旅地产项目，仍需要走很长的路。 来源：昆明楼宇纵横 |
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