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首先知道自己要买什么样的房子，除了因为学区或者是说要与亲戚朋友住在一个小区的之外，很少有人在买房之前就能精确地说出自己要买什么样的房子，我们分居住与投资两种目的来分析，让你清楚地知道要买什么样的房子，先说居住，买之前你列出要考虑到所有因素，比如价格、户型、地段、环境、交通、购物、医院、学校、升值、房企品牌还有上班的路程等等，列出来之后按照你最在意的，最不能通融的排个123。最在意排在最前面，一般来说，基本能满足你前三项的就是你想要的房子，这里要强调三点： 一是不要强求面面俱到，市场上没有能满足你所有要求的房子，二是一定要有顺序，否则会被市场的信息给迷了眼，不知 三是能否升值，是一个要重点考虑的因素，这第三点，很容易被一些买房者忽略，尤其是初次买房的，考虑到是自住不想炒房，其实升值跟炒房无关，举个例子，同地段的两个住宅项目，户型、规划等等的差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，就是不能交易，价格比有产权的便宜30%，你选哪一个，大多数人都会选那个有产权的，这是真实的案例，就在北京的万科2016年12月，在海淀拿了一块地，70年产权，万科，百分之百持有，今年三月的万科和小米公司合作，针对小米公司的员工定向开发按需定制，单价是五万左右，而周边的房价是在八万左右，结果，小米的员工并不买账，就因为产权是万科的，买到手之后不能自由交易。所以现在来说，即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得，房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定的因素，一定要选升值潜力大能变现的。 再说投资，如果你买房是为了投资，那么第一个考虑的问题不是投资什么类型的物业和回报周期，而是要想好，你是想短期套现，还是想长期持有，如果说你想炒短线，那么投资回报周期就不是你主要参考的，一般的投资类物业开发商会给你计算租金收益，比方说一平米是一万五，那么一平米一个月租金大约是100块钱，那么一年的租金就是1200块，回报率可以达到8%，这里要注意开发商不会告诉你的两个问题，一个是付出的真实成本，商办类物业首付至少50%，利率按照现在来说至少要上浮10%，那这个成本也都要计算在房价内， 第二个是变现时要缴纳的税，因为商办类物业在出售的时候，部分的税是按照交易额计算部分的税是按照差额计算，所以不好精确的算出来，有个大致的区间，商办类物业税的总和比住宅物业至少要高四五倍，这样你就知道如果想短期变现，最好还是选择住宅类物业而不要选择商办类物业。可能很多人会说除了回报率之外还有升值的问题，那如果考虑升值那短期操作就更要选住宅，住宅是目前的纯刚需，支撑强，受干扰的因素少，其他种类的物业都不是受到干扰都比住宅多，比如济南2015年的房地产市场，住宅是量价齐涨，而商办类物业无论是写字楼商铺还是公寓都是以价换量，量涨了价却跌了，平均跌了约25%，那如果你想长期持有，那么最应该考虑的两点是后期的升值潜力和出租的投资回报， 先说升值潜力，从之前的市场以及未来几年的趋势来看，住宅都是升值最高的，济南的过去的八年均衡来看同地段的物业住宅上涨了五倍以上，商办类上涨不到三倍。 往后看这个趋势依然存在，但是如果说你在长期持有的同时还想有点活钱进来，想有一个不错的出租收益，那么住宅并不占优，还是来看济南，同地段不同类型的物业写字楼公寓出租的收益差不多，公寓略高一点点，这两种回报率的都是在6%~7%，商铺大约是在5%到6%，而住宅经过去年价格的大幅上涨，现在租金的并没有跟上来，收益只有2%甚至更低，那么再加上这段时间的限购，很多原来想着把原有住房出售的人，那么现在呢，因为卖了房子之后它不能再买房子了，所以呢，就不把房子出售了，而是转而出租，这样的在一定程度上也增加了，出租市场的房源，所以呢这个出租收益呢，在现在的阶段，的应该是住宅的。还在逐渐的降低那我们再考虑同地段不同物业类型的售价写字楼公寓式住宅的60%左右那么商户大约是住宅的1.5到1.8倍那么很容易对出租收益有个排序，公寓和写字楼回报率虽然差不多但是公寓的面积普遍较小投入低所以排在第一然后是写字楼商铺住宅当然长期持有还是要综合考虑的。 除了前面的这两点，升值潜力，出租回报之外还有一点就是，商办类物业，与经营的业态经营的水平，政策，周边居住人群的数量和构成的变化等等因素呢，关系很大，住宅则相对稳定一些，比方说去年写字楼市场投资回报率要高于公寓，今年限购，促进了公寓的消化，加上各种，长租公寓等经营形态的丰富，怎么公寓。市场就好一些都是今年的拆违力度的加大，也客观上提高了商铺的投资回报。 |
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