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二、出让国有建设用地使用权的转让（不改变用途） （一）依据 1、国务院令第55号《国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990.5.19发布） 2、《陕西省国有土地使用权出让和转让办法》（1998.10.23省九届人大常委会第五次会议修正） （二）程序 1、转让的条件共4项，必须全部满足： （1）持有《国有土地使用证》，有其他建筑物、附着物，还应有相应的权属证书； （2）已按合同约定完成开发总投资额或建筑总面积的20%以上，属成片开发经营的土地形成了建设用地必备的基础设施和其他条件； （3）符合法律法规规定和土地使用权出让合同的约定（因此要查看出让合同）； （4）享受减免地价的用地，经土地管理部门批准，并补足了出让金。 2、申请转让时双方应持下列资料，自签订转让合同后的20日内，直接到不动产登记交易服务中心办理转移登记手续： （1）转让合同（不动产登记操作规范8.3.3规定的7种情形：买卖合同、互换合同、赠与合同、出资协议，或其他证明材料），（遗赠的比较特殊，详见不动产登记操作规范1.8.6的规定）； （2）原出让合同； （3）不动产权属证书； （4）不动产登记申请书； （5）申请人身份证明； （6）缴税凭证； （7）其他法定资料。 出让方最多5种税： 1.营业税 根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。 2. 城市维护建设税和教育费附加 以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加 3.土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。 l 法定的扣除额 (一)取得土地使用权所支付的金额 “取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 (二)与转让土地使用权相关的税金 指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。 土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下： 级数土地增值额税率 (%) 税率% 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30 增值额超过扣除项目金额 50%未超过100%的 40 增值额超过扣除项目金额 100%未超过200%的 50 增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60 注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。 签订合同后7日内到国税部门缴纳。 两种情形不征税：①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。 4.企业所得税 按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。 5.印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。 受让方最多3种税： 1. 城镇土地使用税 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。 根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。 2.印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。 3.契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税。 |
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