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在上一篇《【文鳐原创】收藏！关于超高层住宅室内公共管道纠纷处理的六个裁判规则》中，我们给大家详细介绍了法院在处理超高层住宅纠纷中的六大裁判原则。 很多房企的法务跟我们沟通，认为这类的案件虽然每个案件标的不大、案情不复杂，但是处理起来还是很花时间、精力，挺烦心的，效果也不见得一定好。 但从我们针对这类纠纷所做的大数据检索和分析情况来看，全国范围内这类案件依靠诉讼来最终解决的很多。而通过诉讼来处理的案件中，并不是一边倒地都是购房者胜诉的情况。很多案件由于购房者和业主错误的诉讼策略、欠缺的证据收集、法条的不当引用等原因，最终的结果是开发商并未承担整改或赔偿的责任。 可见，这类纠纷的处理，只要掌握好方法和窍门，其实是可以为房企取得较好的结果的。 我们认为，正确的处理方式应该是，在纠纷久拖未决或根本无法解决的情况下，应及时聘请专业地产律师团队来处理双方之间的纠纷。那么专业的地产律师团队，可以为房企提供怎样的服务呢？这些服务又跟普通的诉讼有什么差别？会否影响到最终的结果呢？ 其实，以文鳐团队这样专业的地产律师团队为例，对于这类案件，还可以这样操作： 将整个案件的处理划分为若干个阶段，并在每个阶段中明确需要处理的核心关键问题，然后依靠标准化的工作流程、紧密高效的团队协作，为房企提供完整而高品质的全流程服务。 一、案件评估及风险告知阶段 这个阶段其实诉讼还没有发生，但是法务已经能通过业主的串联和反应，判断出双方矛盾已经较为尖锐，且沟通已经无法解决，业主提起诉讼只是时间问题了。 在这个阶段，房企法务找到文鳐团队后，我们首先要做的就是根据法务反馈的楼盘基本信息及业主的动态、诉求等，对案件进行初步的评估分析，并且比照团队数据库中的类似案例，做出案件能否解决的预判。 但是任何纠纷的解决都会具有不可确定性，即便能提出良好的解决方案及其完善和全面的法律文书的前提下，仍有可能因为其他因素（如不可抗力因素等）而存在纠纷得不到及时解决或甚至存在败诉的风险。 因此，我们会在正式提供法律服务及订立有关合同之前，出具详细的案件分析报告和诉讼方案，同时也会向房企履行风险告知的义务，风险告知的内容包括但不限于违约情形、可能结果、意外情况、费用构成等，确保房企在其中的充分知情权。
二、业主推选诉讼代表人阶段 业主人数众多，通常会推选出若干名业主代表或诉讼代表人，由这些代表人与律师一道向房开商提起诉讼。 而在这个阶段，我们会主动联系到业主推选出的诉讼代表人，提前跟他们进行沟通，甚至会争取先说服代表人，进而分化瓦解业主的联盟，通过谈判协商解决双方的分歧和问题，将诉讼遏制在萌芽阶段。
三、材料收集与整理阶段 在这个阶段，我们会做如下几项工作： （一）根据实际情况向房企出具完整的《证据材料收集提纲》、《证据材料接收清单》等文书； （二）亲自指导房企相关部门的工作人员去开展相关证据材料的收集及整理工作； （三）帮助对所收集到的证据材料先做初步筛选和分类，并进行最终汇总。
四、法律分析及判例检索阶段 在这个阶段，我们会做如下几项工作： （一）我们在汇总全案的证据材料后，将会在原有的初步评估基础上，以本案的特征为出发点，根据判例影响力指数全面检索我国法院审理的关于超高层住宅室内纠纷的诉讼案件，将已检索到的相关判例按支持与不支持这两类型进行分类，从中全面分析相关法院作出支持与不支持的根据及具体理由，同时结合纠纷案件的相关情况进行具体分析，从而能够不断修正诉讼思路和策略。 （二）上述的研究分析，将会具体落实为《法律规范检索分析报告》、《关联判例检索分析报告》等有形的法律产品，提交给房企法务。 （三）我们还将对本案中房企的合同、图纸、安装、施工等细节进行分析，最终拟定有针对性的诉讼策略和谈判策略。 （四）上述工作完成后，我们将会向房企做全面汇报，征求企业的意见，并做出进一步的修改和优化。
五、业主举报、控告、投诉、申诉阶段 在正式提起诉讼之前，业主或其委托的律师，通常会选择先向有关行政主管部门、公众媒体进行举报、控告、投诉、申诉等非诉讼途径，对开发商多方施压，迫使其同意业主的诉求。 在该阶段中，我们会做如下几项工作： （一）针对业主的举报、控告、投诉、申诉，起草拟定针对行政主管部门或公众媒体的解释说明材料； （二）结合解释说明的文字材料，准备配套的证据材料； （三）直接代表房企参与行政主管部门组织的听证会，主动前往进行解释和说明； （四）组织召开记者招待会或新闻发布会，针对公众媒体报道的业主的举报控告的内容，进行回应，尤其是对于其中的不实部分予以澄清，为房企进行危机公关。
六、谈判或调解阶段 在该阶段中，我们会做如下几项工作： （一）根据形势发展，主动提出与业主的谈判； （二）在具体进行谈判之前，我们将先制定《谈判方案（初稿）》，包括明确谈判的目标、预判业主的底线、了解业主方谈判人员的特点及倾向、制定谈判节奏、准备谈判所需证据材料等; （三）《谈判方案（初稿）》完成后，我们将向房企进行汇报，征求房企意见，在此基础上再做进一步修改，待谈判方案确定后正式与业主进行谈判。
七、诉讼代理阶段 在该阶段中，我们会做如下几项工作： （一）及时做好庭审准备工作 待接到人民法院的传票后，我们将及时准备庭审所需的相关文书，包括但不限于《答辩状》、《法律分析报告》、《案例检索分析报告》、《证据清单》、《举证提纲》、《质证提纲》、《出庭预案》等。 （二）组织庭前模拟法庭 在正式开庭前，我们将组织模拟法庭，通过模拟法庭的演练与对抗，更准确的把握案件的切入点，更充分预测业主一方的诉讼策略，提早制定出庭审上的反驳观点。 在模拟法庭结束后，我们还会进行庭后复盘，找出各方薄弱的环节和有利的要点，重新梳理双方的的争议焦点。 （三）正式参加庭审 我们会将复盘调整后的诉讼策略，向房企法务做专门的汇报。 在房企法务针对诉讼策略做出最终的决定后，我们将会指派团队中最擅长于处理此类案件的资深律师负责参加当天的开庭，使专业的人做专业的事，力求取得最好的结果。 （四）向受理法院提交《代理词》、《判例检索报告》等文书材料 庭审结束三日内，我们将把针对庭审情况专门优化调整后的《代理词》连同《判例检索报告》，一同提交给审理法院，并持续与主审法官保持密切联系，做好沟通说服工作。 （五）及时反馈判决情况并做好下一步的工作计划 下判后，我们将对判决进行全面分析，并第一时间向房企法务做出专门汇报。如果胜诉了，则汇报下一步应对业主上诉的工作计划；如果未能胜诉，则分析原因并汇报下一步提起上诉或申请再审的工作计划。
需要说明的是，消防设施安装纠纷也仅是业主与开发商在超高层住宅纠纷中的一种而已。现实中除了此类纠纷之外，超高层住宅往往还会伴随着其他问题，例如： ——业主起诉开发商逾期交付房屋的问题； ——业主起诉开发商逾期办理房屋产权证的问题； ——业主起诉因面积差（如建筑面积减少但室内面积增加等面积差情况）所产生的房款补交问题； ——通知业主收房时，业主提出的对房屋进行验收时存在的质量问题（如卫生间漏水、天花板不平、层高不够、墙出现裂缝、墙砖和地砖出现空鼓等），业主在收房后开发商对存有质量的房屋怠于进行整改的问题； ——开发商为防止产生逾期交房的违约责任，在所售房屋未经竣工验收的情况下提前通知业主进行收房的问题； ………… 上述这些问题，由于篇幅所限，我们无法在这几篇“超高层住宅专题”的文章中展开阐述和分析，但是欢迎广大房企法务跟我们进行交流。 |
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