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一、买卖双方按照交易程序过户
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第一款规定，查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
据此可以看出：
1、未完成过户可以查封
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第一款的规定，在房屋买卖双方交易过户过程中，房屋过户到买受人名下之前，查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关应当协助人民法院执行。但是这并不意味着买受人就不能通过执行标的异议排除执行，比如买受人如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，可以据此排除执行。
2、已完成过户不可以查封
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第一款的规定，人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。原因很简单，即已完成过户的，房屋所有权已不属于被执行人，法院不得查封他人的财产（且这不属于可以查封案外人财产的情形）。
二、法院强制过户
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第二款规定，查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。
根据此规定，如果其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，则不得再查封正在过户中的不动产。
附杨某某与宏达公司、邹某某申请执行人执行异议之诉案
案情简介：2012年7月2日，广发银行股份有限公司杭州新城支行（以下简称广发新城支行）、杭州国源伟业贸易有限公司（以下简称国源公司）、宏达公司、邹某某因金融借款合同纠纷诉至法院，浙江省杭州市中级人民法院于2012年9月27日作出（2012）浙杭商初字第63号民事调解书（以下简称63号民事调解书），内容为：宏达公司同意于2012年7月13日被广发新城支行扣划的4000万元，作为代国源公司归还的部分借款。国源公司于调解书生效之日起三十日内归还广发新城支行借款本金7801460.41元，支付利息1094917.76元，若国源公司未按规定履行付款义务，则由宏达公司承担还款责任。邹某某同意将案涉房屋转让给宏达公司作为补偿。房屋折抵价格另行商定。同年10月18日，宏达公司、国源公司、邹某某达成协议：邹某某补偿给宏达公司的案涉房屋同意作价2300万元。后三方因不动产登记纠纷诉至山西省五寨县人民法院，山西省五寨县人民法院于2012年12月18日作出（2012）五民初字第329-2号民事判决书（以下简称329号民事判决书），判决国源公司、邹某某在判决生效后七日内协助宏达公司办理案涉房屋的产权变更手续，将房屋所有权人及土地使用权人登记为宏达公司。判决生效后，宏达公司申请强制执行。山西省五寨县人民法院于2013年4月1日向杭州市住房保障和房产管理局送达民事裁定书、协助执行通知书，要求该局协助将案涉房屋解除查封并过户至宏达公司名下。但因当时房屋系预售房屋，未实际交付，预售合同备案购房人为邹某某，不具备变更登记条件，杭州市住房保障和房产管理局仅将相关法律文书留存备案而未能办理变更登记手续。具备登记条件后，上述房屋登记在房产开发商杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江公司）名下，未能及时变更登记到宏达公司名下，但宏达公司一直实际占有使用该房屋，并支付物业管理费等相关费用，一审法院在执行（2016）浙0109执8127号申请执行人钱某某与被执行人邹某某民间借贷纠纷一案中，于2016年9月29日作出执行裁定书，查封案涉房屋。宏达公司因此提出异议，要求撤销（2016）浙0109执8127号执行裁定书，一审法院审查后，认为宏达公司的异议理由成立，作出（2016）浙0109执异29号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。 另查明，一审法院通过邮政快递向钱某某送达了（2016）浙0109执异29号执行裁定书，经网络查询，签收时间为2016年11月19日。同月28日，钱某某与杨某某签订债权转让协议，钱某某确认杨某某取得（2016）浙0109民初10525号民事调解书确定的债权；同年12月1日，钱某某以书面形式通知邹某某债权转让，12月2日，杨某某向一审法院提起执行异议之诉。2016年12月5日，杨某某向一审法院申请变更其为申请执行人，一审法院于同月14日裁定变更其为（2016）浙0109执8127号案件申请执行人。
裁判原文节选 一审【案号：杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初18716号】法院在执行过程中，案外人对执行标的主张享有实体权利提出异议，法院经审查认为理由成立，应裁定中止执行，申请执行人对此不服，可以提起异议之诉，请求对执行标的许可执行。本案中，钱某某将（2016）浙0109民初10525号民事调解书确定的债权转让给杨某某并予以书面确认，杨某某成为该债权的实际权利人，且杨某某在本案庭审前已经一审法院裁定为申请执行人，故杨某某作为原告主体适格。宏达公司认为杨某某起诉已经超过法律规定的除斥期间，与事实不符，不予采信。 本案的争议焦点是宏达公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（1）63号民事调解书中已确定邹某某将案涉房屋转让给宏达公司，作为宏达公司为国源公司承担债务的补偿；329号民事判决书判决邹某某和国源公司协助过户，故案涉房屋已经通过法院生效的调解书及判决书，确认了以房抵债的真实性；（2）63号民事调解书确定宏达公司同意被广发新城支行扣划的4000万元，作为代国源公司归还的部分借款，邹某某将案涉房屋转让给宏达公司作为宏达公司偿还前述债务的补偿；另在之后的协议书中约定，案涉的房屋补偿给宏达公司2300万元（另国源公司的汽车作价700万元），故双方债务真实的情况下，该以房抵债协议可视为买卖合同的一种变通形式，房款与债务抵销，可视为宏达公司已支付案涉房屋全部价款；（3）双方当事人对宏达公司实际占有、使用该房屋，并支付物业管理费等费用这一事实并无异议；（4）宏达公司在329号民事判决书生效后，亦向法院申请了强制执行，因当时房屋未实际交付，而未能变更，故非宏达公司原因未办理过户登记；且房管部门已根据法院协助执行通知书作了备案登记。综上，宏达公司提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议成立。一审法院对执行标的作出中止执行裁定，符合法律规定。杨某某请求对案涉房产许可执行的理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，浙江省杭州市萧山区人民法院作出（2016）浙0109民初18716号民事判决：驳回杨某某的诉讼请求。案件受理费156800元，由杨某某负担。
二审【案号：浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民终6610号】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，宏达公司提出的异议符合上述司法解释第二十八条的规定，具体理由如下：1、虽然案涉房屋现仍登记在房产开发商滨江公司名下，但被执行人邹某某系该房预售合同备案购房人，且在329号民事判决生效后，山西省五寨县人民法院根据宏达公司的申请于2013年4月1日向杭州市住房保障和房产管理局送达了协助执行通知书，要求协助办理过户手续，因当时房屋未实际交付，不具备变更登记条件而未果，但该协助执行通知书的效力仍存在，本案应能将案涉房屋变更登记至邹某某名下后继续执行。2、邹某某将案涉房屋转让给宏达公司作为宏达公司代偿债务的补偿，该以房抵债的真实性已经由63号民事调解书和329号民事判决书所确认，房款与债务抵销，可视为宏达公司已支付案涉房屋全部价款。3、现有证据能够证明宏达公司在人民法院查封之前已合法占有使用了案涉房产。4、宏达公司在329号民事判决书生效后，亦向法院申请了强制执行，因当时房屋未实际交付，而未能变更，故非宏达公司原因未办理过户登记；且房管部门已根据法院协助执行通知书作了备案登记。综上，杨某某的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币156800元，由上诉人杨某某负担。
再审【案号：浙江省高级人民法院（2018）浙民再325号】本案的争议焦点是：宏达公司对案涉房屋是否享有足以排除的民事权益。 一、宏达公司主张查封时已取得案涉房屋的所有权进而得以排除执行是否成立。 （一）宏达公司在本案二审判决生效后取得案涉房屋所有权的事实能否作为其再审主张排除执行的依据 本案二审判决生效后，宏达公司已经取得案涉房产的所有权，宏达公司据此主张排除执行，杨某某应另案主张权利。但宏达公司现取得案涉房屋的所有权是因本案原生效判决认定其享有排除执行的民事权益，并驳回申请执行人杨某某的诉讼请求，一审法院据此撤销了相关查封措施，山西省五寨县人民法院发出的协助过户通知书得以执行。而再审作为生效裁判的救济程序，本身就要对原审认定宏达公司享有排除执行的民事权益这一结论作出判断，杨某某作为原审当事人也无法另案主张权利，宏达公司在原审判决生效后取得所有权的事实不能作为其再审主张排除执行（查封）的依据。 （二）宏达公司主张依据相关法律文书已取得案涉房屋的所有权是否成立 63号民事调解书是宏达公司与邹某某在借款合同纠纷中达成的，在宏达公司同意代偿国源公司借款后，邹某某同意以其名下房屋作为对宏达公司的补偿，329号民事判决书是基于宏达公司与邹某某的抵债协议作出的，内容是由邹某某等协助宏达公司办理案涉房屋的过户手续，两者均属于给付性质的法律文书。山西省五寨县人民法院民事裁定书内容为解除查封，协助执行通知书是基于329号民事判决书的给付内容所作。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”之规定，前述63号民事调解书、329号民事判决书以及山西省五寨县人民法院的民事裁定书、协助执行通知书均不属该司法解释规定的改变原有物权关系的生效法律文书以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。宏达公司在查封时尚未取得案涉房屋的所有权。 二、宏达公司主张享有排除执行的物权期待权是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该司法解释规定，主张适用本条规定的案外人必须具备买受人身份，而且，该买受人与被执行人就被执行人名下的不动产在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产。本案中，查封行为发生时，案涉房产并未登记在被执行人邹某某名下，宏达公司也没有与被执行人邹某某签订正式的书面买卖合同，不符合适用该条规定的主体条件和形式条件；即使预售商品房的再转让情形可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，宏达公司据以主张民事权益的基础是63号民事调解书确认的宏达公司与邹某某以房抵债合意以及事后宏达公司与被执行人邹某某达成的具体以房抵债数额确认协议，双方之间是债务清偿关系，而非一般的房产买卖合同关系，宏达公司依据以物抵债协议并不足以形成优先于一般金钱债权、针对案涉房屋的物权期待权。 本案的特殊性在于，案涉房屋被查封前，山西省五寨县人民法院已经先期查封了案涉房屋，并依据329号民事判决书已经向当地房管部门送达了过户登记协助执行通知书，山西省五寨县人民法院解除查封的目的是为办理过户登记，只是因案涉房屋系预售房屋，未实际交付给预售合同备案购房人邹某某，不具备变更登记条件而未能办理变更登记手续；同时，一审法院根据钱某某的执行申请查封案涉房屋时，案涉房屋尚未登记在邹某某名下，其所作的查封为预查封，需等待案涉房屋过户登记在邹某某名下时，该预查封方能转为正式查封，钱某某（后变更为杨某某）申请执行的执行依据为普通金钱债权。因此，本案还涉及针对同一执行标的物的非金钱债权执行（交付特定物）与金钱债权执行的终局执行程序竞合问题，宏达公司在原审、再审中亦对后一金钱债权执行提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，并为减少当事人讼累，本案再审应一并对宏达公司的异议进行审理。山西省五寨县人民法院已在一审法院查封案涉房屋前送达了过户登记协助执行通知书，结合山西省五寨县人民法院在一审法院查封前已经先期查封案涉房屋，其解除查封是为办理过户登记的需要，宏达公司在一审法院查封前已经占有、使用案涉房屋等事实，并根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第二款“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记”之规定，原审对杨某某的准许执行案涉房屋的诉讼请求不予支持，符合本案实际。 综上所述，原审法院认定事实清楚，法律适用存在瑕疵，但实体处理并无明显不当。杨某某的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 维持浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民终6610号民事判决。 本判决为终审判决。
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