案例索引
|
来源 : 法门囚徒 裁判要旨 竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。开发商在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向买受人交付了房屋钥匙、买受人已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。 案例索引 《北京首钢建设集团有限公司与刘熙、鞍山市宏昊房产开发有限公司、王汉群案外人执行异议之诉案》【（2018）最高法民申5812号】 争议焦点 未办理竣工验收手续释放可以认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定？ 裁判意见 最高院认为：关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条款及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。刘熙在本案诉讼中举示了一份其与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》，虽然合同未标注具体签订时间，但二审法院根据刘熙举示的由宏昊公司出具的《收款收据》显示的，刘熙与金凤共同于2008年11月18日向宏昊公司交付购房定金5万元及部分购房款的事实，在没有证据证明刘熙与宏昊公司之间存在恶意串通情形下，认定刘熙与宏昊公司形成了事实上的买卖关系，并对案涉《商品房买卖合同》的真实性、有效性、合法性予以确认，并无不当。首钢公司提出的宏昊公司总经理马牧曾表示包括案涉房屋在内的10套商品房未售出，以及宏昊公司在2011年7月向一审法院出具《鞍山市人民法院查封、扣押财产数额》时没有提出该10套商品房已全部或部分售出等事实，均不足以反驳基于案涉《商品房买卖合同》能够认定刘熙与宏昊公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实。 关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，二审法院根据查明的卷帘门收款收据以及证人证言等在案证据，以及包洪根确认在查封前已实际向购房者交付了钥匙的事实，认定刘熙采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，有事实依据。合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人的刘熙，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向刘熙交付了房屋钥匙、刘熙已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。首钢公司提出的刘熙在起诉状中所述“2012年7月6日交付”及案涉《商品房买卖合同》中约定“2012年9月1日交付”等事实，均无法反驳二审基于审查采信的证据形成的证据链对刘熙实际占有房屋时间的事实认定。 关于是否支付全部价款的问题。根据原审查明的事实，宏昊公司分别于2008年11月18日、2010年10月15日为金凤、刘熙共同开具了金额为5万元、1559850元、145万元的《收款收据》。虽然《收款收据》上显示的实际付款人为王汉群，但王汉群系接受金凤及刘熙的委托作出的交付房款的行为，且未能开具《销售不动产统一发票》的原因系宏昊公司所致，刘熙对此没有过错。故在没有相反证据推翻的情形下，原审认定刘熙已经按照合同约定支付了全部购房款，有事实依据。 关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。即刘熙虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，刘熙对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。 |
|
|
