万科集团在满足客户需要、尊重设计的前提下，提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理！今天就给大家分享：万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。
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万科集团在满足客户需要、尊重设计的前提下，提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理！今天就给大家分享：万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。 上篇：万科设计限额的源起  ①万科设计限额的定义 ②万科设计限额的源起 ③万科设计限额的分工实施 万科限额标准主导及参与部门：策划设计中心、成本管理部、项目公司（部）、精装修景观项目部、营销中心（商业地产中心）、地产财务部、发展部 各部门在限额管理中分别承担得职责： ❶成本管理部 ❷策划设计中心 ❸精装修景观项目部
❹营销中心
❺城市公司设计部
❻城市成本管理部
❼发展部
中篇：万科设计限额8大指标 万科通过分析既往成功的项目指标，提炼一些“关键技术经济指标”，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于万科的限额成本指标。通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理......  ①万科设计费限额指标 万科设计费指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。
住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会所等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。 备注：
②万科营销费限额指标 万科营销费指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数。
③万科钢筋、混凝土限额指标 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。 ❶整体地下室指标 根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。
❷地上指标： （1）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构
（2）地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构。该限额为地上部分的限额指标，做面积赠送及结构转换时，需要满足以下指标（超大面积赠送的，需策委会明确同意赠送，并明确赠送面积及赠送方式，考核指标需由成本委员在审议成本目标时下达）。
④万科门窗限额指标 本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。 （1）档次与材料选用参照表（住宅）
（2）窗地比控制（住宅）
计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。 （3）铝合金门窗综合价格及铝含量控制表（住宅）
其中普通型材为华南区铝合金标准化设计文件数据，同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。
⑤万科外立面用材限额指标 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。外墙的成本，需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。 （1）外立面用材参考表
（2）外立面用材综合指标及墙地比控制指标（按地上建筑面积计算）
⑥万科景观限额指标 万科为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。
（3）景观成本的控制主要从以下方面：
特殊项目（如容积率高或占地较小的项目）的硬景控制比例由策委会确定。 ⑦万科公共部位精装限额指标 按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂） 、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。 公共部位装修标准，含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。
⑧万科销售展示精装限额 样板房建造标准上限管理，各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定：
☀销售分公司建造标准（不含设计费）
下篇：万科限额下达、执行、检查 ❶限额指标的下达 万科自项目立项开始即适用本限额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时，成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。
❷万科限额设计的实操 万科在公司以利润为导向的考核体制下，限额设计的目的就是合理控制投资成本，降低开发风险，在实际执行限额中涉及到多部门的，应由项目经理负责整体协调。可调整的增量成本仅限于提升项目档次的范畴，其他刚性不可调，可调整的增量成本内容包括：
❸限额设计的执行
❹限额设计的检查
❺万科限额执行情况的考核
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