购房人能否以新建商品房存在质量瑕疵为由拒绝收房

蒋贤铮

（2012年8月20日）

 

[案情]陈定与房地产公司于2009年2月10日签订一份《商品房买卖合同》，约定：陈定购买房地产公司商品房一套，价款55万元；房地产公司应于2010年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经质检、施工、监理、勘察、设计等五方验收合格的房屋交付给陈定使用；商品房达到交付使用条件后，房地产公司应书面通知陈定办理交付手续，并应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；房地产公司通知的交房期限届满，陈定不办理交接手续的，视为自动交付；房地产公司逾期90天交房的，陈定有权解除合同，房地产公司除退还已付的购房款外还应按已付购房款每日万分之二的比率支付违约金，陈定若选择继续履行合同的，有权要求房地产公司按已付购房款的5%支付违约金。在实际履行合同中，房地产公司于2010年5月20日通知陈定于同年6月25日接收购买的商品房。陈定按通知的时间去收房时，房地产公司虽能提供质检等五方出具的《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但在查验房时发现房屋墙面存在渗水，双方因而未能成功交接。后渗水问题经房地产公司修复处理后，陈定于同年11月1日实际接收房屋。陈定以房地产公司逾期交房达四个月已构成违约为由，诉请房地产公司依约支付违约金。

[判理]当事人争议的焦点是，房地产公司在约定的交房日出具了约定的交房条件即《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等三份材料，但因墙面客观上存在渗水的质量问题，购房人陈定拒不接收，经房地产公司修复后陈定才实际接收，房地产公司客观上存在延期交房的行为是否构成逾期交房的违约？对此，生效判决认为不构成违约。商品房的交接应依照合同的约定进行。本案的《商品房买卖合同》中约定当事人交接的商品房必须达到交付使用条件，即房地产公司必须提供质检等五方出具的《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等三份材料。在合同实际履行中，房地产公司均在约定的交房日内向陈定出具了上述三份材料，不存在违反合同的交房行为。即使所交接的商品房墙面客观上存在渗水的质量问题，陈定也不应拒绝接收达到交付使用约定条件的商品房。故依照合同中“房地产公司通知的交房期限届满，陈定不办理交接手续的，视为自动交付”的约定，房地产公司已于约定的交房日内交房给陈定，房地产公司修复墙面渗水后实际延期交房行为，不构成逾期交房的违约行为。

[评析]判断房地产公司是否构成逾期交房的违约行为，关键在于如何准确理解商品房交付必须达到约定或法定的交付使用条件。生效判决认为只要开发商就出售的商品房已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付时向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，就应认定所交接商品房达到交付的使用条件。至于所交接的商品房客观上存在墙面渗水的质量问题也可忽略不计，购房者无权拒绝收房，否则依约应视为开发商已自动交房。

交房是商品房买卖合同履行中的重要环节，因为审查合同内容是否得到全面履行，交房验收是其中关键一节。商品房质量已成为中国社会当下关注的焦点问题。商品房建设完成后，应满足哪些条件或标准才算符合交付使用条件，准确把握好这一条件或标准是防止不合格商品房流入社会的关键。令人遗憾的是，对于商品房交付使用的条件，国家相关规定较为简单，也不是非常明确，容易让人产生争议。比如是以政府有关部门的竣工验收手续为准，还是以竣工验收备案为准。在本案中，房地产公司除依约定向购房人陈定出具《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料证明涉案商品房整体合格外，是否还要确保陈定购买的商品房基本配套设施，如水、电等不存在质量问题，常成为当事人的争议焦点。

顾名思义，交付使用条件指的是商品房具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。判断新建商品房交付是否达到交付使用条件，主要考察其是否具备了完整的使用功能。一般来讲，新建商品房具备完整使用功能需要具备两个要件，即除开发商取得政府有关部门的竣工验收手续，并能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》外，还要求商品房已经完工。详言之，主体结构已封顶或完工、房屋的外装修已完成、房屋的基本配套设施已经可以使用。换言之，开发商取得了政府有关部门的竣工验收报告及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明达到交付使用条件的材料，但商品房的主体结构实际未完工，或水电等基本配套设施仍不能使用的，不能认定该房具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能，即拟交付的商品房未达到交付使用条件。

在本案中，开发商除向陈定出具约定的《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等三份证明材料外，也具备了主体结构封顶、房屋的外装修完工、基本配套设施已经可以使用的另一个交付使用条件。陈定购买的商品房墙面仅存在渗漏的质量瑕疵，其能否以此为由拒绝接收商品房，则从以下两个方面审查判断。

首先，考察《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定。当事人在《商品房买卖合同》中如果约定“如买受人因整体验收合格以外的房屋质量问题延期接收时，须以书面形式向出卖人提出维修申请，经双方确认属实后，由出卖人对房屋进行维修，维修期间出卖人不承担逾期交房的责任。”的，买房人则有权要求卖房人承担维修期间以外延期交房的违约责任。本案《商品房买卖合同》中既无上述约定内容，也未约定房地产公司交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水等质量瑕疵，购房者陈定有权拒绝接收房屋或解除合同等内容，陈定拒绝接收所购买的商品房，并诉请房地产公司支付逾期交房的违约金，无合同依据。

其次，考察陈定以商品房存在质量瑕疵为由拒绝收房，是否符合法律规定。依照《合同法》第一百四十八条中“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”的规定，房地产公司交付的商品房存在墙面渗水的质量瑕疵，因其一般不会影响购房人陈定对房屋的使用或购房合同目的的实现，陈定不能因此拒绝接收房屋。当然，并不是说房地产公司交付存在质量瑕疵的商品房无须承担违约责任，按质量问题的轻重不同，依照《合同法》第一百五十五条的规定，房地产公司仍应承担维修、更换、重作等违约责任。而且，陈定即使依通知接收商品房后，在法定或约定质保期限内发现房屋存在质量瑕疵，也不能免除房地产公司仍应承担维修、更换、重作等违约责任。可见，房地产公司对商品房的质量瑕疵所应承担的违约责任，不受购房者陈定是否在约定的交房时间内接收房屋的影响，只受法定或约定商品房质保期的限制。所以，陈定以商品房存在质量瑕疵为由拒绝收房，既不符合法律规定，也不是明智的救济措施。

综上所述，开发商交付的商品房存在质量瑕疵，除非合同约定购房者有权以此为由拒绝接收房屋，否则，该质量瑕疵依法只要不会导致购房者合同目的不能实现，购房者就无权拒绝接收房屋，进而无权要求开发商依约支付因维修造成逾期交房的违约金。但是，购房人除有权要求开发商承担维修的违约责任外，还有权要求开发商承担维修期间以外延期交房的违约责任。由此看来，本案的生效裁判将《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料作为开发商交房的充分必要条件，虽谈不上有误，但“一好遮百丑”的裁判思维总是使判决说理略显不足。