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免责声明 本文根据公司2018年度全年业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。 第一部分财务摘要 1、重点指标： ü 收入约为195.9亿元，同比上升约25.7%； ü 毛利约为75.5亿元，同比增加约44.6%； ü 毛利率为38.5%，较2017年同期上升约5个百分点； ü 核心盈利约为25.8亿元，同比上升约35.2%； ü 录得本公司拥有人应占利润约为28.4亿元，同比减少约15.0%； ü 每股基本盈利约为71.0分，较2017年同期减少约15.6%； ü 末期股息每普通股港币23.2分； ü 年度股息总额为每普通股港币30分，较2017年同期上升约20.0%。 2、收入结构： ü 物业销售：166.7亿元，同比增长25.3%； ü 投资物业租金收入：11.2亿元，同比增长31.3% ü 物业管理服务收入：11.3亿元，同比增长18.7%； ü 其他物业开发相关服务收入：6.8亿元，同比增长39.3%。 3、资产与负债情况： ü 2018年年末的现金及现金等价物及受限制现金合共约为人民币157.8亿元，较2017年底增加约58.4%； ü 流动比率1.31，相比较2017年1.28，流动性进一步改善； ü 借款总额约为人民币491亿元，同比增加约38.2%； ü 总资产负债率75.2%，同比上升69.1%； ü 净负债比率约为101.6%，高于2017年86.8%； ü 2018年实际利率为6.48%，相比2017年6.29%略有上升。 5、负债结构： ü 在借款总额中，一年内到期的借款约为147.2亿元； ü 一年后到期的借款约为343.8亿元。 第二部分业务回顾 1、销售业绩： ü 2018年合约销售额约为410.36亿元，较2017年同期上升约96.5%；实现合约销售面积为282.2万平方米同比增加约80.6%；平均售价14,544元╱平方米； ü 年内，有7个项目单盘合约销售超过人民币20亿元； ü 至报告期末，已出售及交付项目的收入约为人民币166.7亿元，同比增加约25.3%。 2、土地储备： ü 于2018年12月31日，拥有土地储备总建筑面积约为2120万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为1280万平方米；持作未来发展物业约为840万平方米； ü 总土储城市划分结构（按面积）：一线10.4%，二线48.9%，三四线40.7%； ü 目前，本集团土地储备约2/3(PPT是68%)分布于长三角地区； ü 年内，新增29块地块，地上计容总面积573.67万平方米（总建筑面积不包括地下及停车位）；可销售部分占85%，总货值近650亿元； ü 全年总权益土地款约124亿元，77%土地投资集中于长三角。 3、房地产+业务 ü 截至2018年12月31日，集团持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）建筑面积共约481.7万平方米，较2017年增加约10.9%； ü 商业广场：目前经营及管理的商业广场已达到36家，另管理三个轻资产项目，开发项目及开业面积均位居行业前列； ü 酒店：至报告期末，集团旗下拥有9家国际品牌酒店，运营酒店共17家； ü 新零售：携手腾讯开展纽扣计划，用数字化升级商场，提高运营效率。 第三部分 2019年展望及战略 ü 2019年合约销售目标至人民币500亿元；商场运营全年租费收入目标28.1亿元；酒店收入目标7.8亿元； ü 2019年可售资源分布31个城市902亿可售货量；，长三角占75%，海南省11%，环渤海5%，海西7%，中西部3%； ü 未来三年预计新增商场22家以上； ü 升级「369」开发模式，预期2019年加速现金回流； ü 高周转仍然是营销的主线； ü 2019年将是宝龙城市广场密集开业一年，确保年内实现7个商业广场的开业； ü 本集团的土地储备策略为确保足以支持本集团未来约三至五年的用地发展； ü 继续坚定推进「以上海为中心，深耕长三角」战略； ü 精准布局，及时掌握政策走向，严格遵守价值投资的原则下，继续坚持拿地渠道的多元化，加大合作并购力度； ü 继续完善艺术酒店运作模式，持续推进在营酒店的管理提升，改善服务细节，提高经营效益； ü 继续打造自营艺术酒店品牌。 第五部分问答环节 Q&A Q1： 1）2019年的销售目标中间有多少是权益的部分？ A1: 1）今年合约销售500亿，我们的权益应该是在60%。 Q2：其实我们还是蛮有兴趣知道，公司现在对大湾区这边有什么样的策略呢？借此了解一下公司整个发展的策略是怎么样的？ A2: 客观来讲，几年前都觉得中国的整个经济跟整个人文的环境，一定是在这大湾区。就算国家没讲这大湾区的时候，其实也是能感受到。过去五年公司总部搬到上海，就就一直选择在长三角这个范围内逐步深耕。如果从这个土地储备来讲，其实我们深耕应该是同行最极端、最彻底的。我们去年就想对整个粤港澳大湾区也进一步部署。那从现在经济活力人口的导入，其实粤港澳大湾区比长三角还更猛一点，我们觉得这个粤港澳大湾区也是很吸引的，加上我们在澳门的本土企业，我们也一直在关注他们，可能未来今年、明年也会有土地的供应等，所以未来逻辑上都是在这，刚才讲到的这个长三角这个大本营，及粤港澳大湾区，我们会进行突破。 Q3：公司债融资计划是什么样？ A3:我来说再融资计划，其实简单的就是不断的去借长的债就还掉贵的。那去年客观来讲，我们信托类前端融资是非常少的，去年还是做了一些，今年尽量消灭所有的。其实包括我们今年在境外发债，当时是对我们来讲是最便宜的。但是对市场来讲，今天来看是无比贵的。 但是因为碰到正好2月份有可转债，所以我们年初就发了，其实我是压的最小的来发。这个同行们每天都来问我说徐总能能不能把余额都发掉，我说我都没有资金需求，你逼着我发干嘛？所以从总的逻辑来讲，我们的判断今年的融资环境还是不错的，我们会根据实际的需要来发。而且客观讲，年初的拿地也很难，所以你拿到钱买不到地，浪费表情。所以整体来讲还是健康稳定地往前走，希望有更好的价格，那我们就发一点，好的地我们也继续买点。 Q4：徐总说的这个跟腾讯的合作有没有一个比较具体的可以跟大家分享的计划？另外一个就是廖总这边，酒店还是比较法多的，有没有备案酒店ABS及债融资呢？ A4:跟腾讯主要是战略的一个变化，本来刚开始这个纯纯粹的甲乙方，就是我们有一个课题，他就有技术的一个加分，然后去共同去打造，那没想到合作的很愉快，整个产品做出来以后效果很好。所以今年我们现在商务条件全部谈了，下个月没什么意外就成立公司。逻辑上来讲，就是打造这个新产业。其实在国内的这种产业基本上在全国竞争的就11家，由于管理水平跟融资水平的差别，我认为未来这种场景的变化会很大。所以就有对这种新商业的一个探索。那跟腾讯合作，我们相约成立公司以后有两个任务，一个是对我们自身的宝龙所有商场的数字化。第二个据我现在了解，腾讯那边不少公司都进行对我们新科技内容想要采购。今年的逻辑商业管理我叫腾讯做做一个闭路电视，通过系统进行所有定位，让科技赋能提高效率，这是一个对资产价值提升的方向，希望有所突破。今年整个年度做了一个预算的逻辑人工成本能省个2500万，增长空间还很大。 关于酒店这abs，其实不管是酒店或者商场，我们都曾经在探索做这个abs的，或REITs计划。因为这几年特别是去年,发债成本境内比较高，我们在房地做经营性物业贷款，这可以做到10到15年的，比较长，而且银行的利率比较低，所以我们其实计划是一直在探索中，但是最终没下定决心，就是因为这个成本的问题。那我们也希望如果成本哪一天能够下来的话，那我们肯定也是往这方面，因为房屋的资产比较多，不管是商场现在已经是400多亿价值，酒店我们现在开了17个，已经有30几亿的价值了。所以，我们还是希望在这两块融资，特别是这样真正能够把酒店做出表或者说往轻资产方向发展都比较好，所以我们会不断的去研讨跟实践，但是成本是最最关键的，因为宝龙还是对于成本是有所追求的，今年我们高息的信托进行压缩，置换成银行的贷款，加强对成本进行管理，其实我们在2月份我们发了这个债，现在我们都后悔确实发得太快了，如果这个时间来发，那我们肯定是六点多的水平。 Q5：想问一下公司在三四线的土储有40%左右，那么公司未来对一二线和三四线的这个分化问题大概持什么样的态度？然后在城市等级问题上，未来会有所取舍吗？ A5:三四线按价值是占比32%，但是我想先解读一下，三四线有两类，一类是有历史的，就比如说烟台是有战略定位的，以前是十万二十万亿、很小很小，我们其实这几年的一个核心基本上在长三角，长三角的三四现城市的回报率还是还是可以。在长三角的三四线我们还是会继续看，但是离开长三角，我们三四线可能都不看了，这应该是第一个动作。另外，如果从1234线城市来讲，我们今年都想对上海多点关心。因为其实上海、北京、深圳这几年有点极端的，只是一线城市少人去讲，但是其实一线城市这两年压的特别特别厉害，我们这两年的销售指标没有再突破的原因都是上海被压住了。我们觉得可能上海今年也是个机会，我们也在关注。总的来讲还是以区域做布局，上海会多关注一点，粤港澳会希望能突破。 |
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