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商业地产行业是一门很深的学问。 第一部分：如何制定餐饮、娱乐、超市、百货的租金？ 第二部分：5大业态12个品类的租金参考（具体以实际为准） 第三部分：餐饮招商流程、 谈判技巧以及租金制定分析 第四部分：社区型购物中心如何制定合理的楼层租金方案？ 5大业态12个品类的租金参考 娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。
餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。
西餐如有合适的位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；
由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；
KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准； 麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。 很多时候大型餐饮娱乐业的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。 餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是很多像供电、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。
中餐15-18%、西餐15%-25%、火锅20%-30%、快餐及小吃30%。 正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%—25%，顶级品牌可以低至18%左右。
在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动品牌的表现最引人注目。 这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%，甚至更多。顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米·月。在次级商圈气租金多在300—400元/平米·月。
独立童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。
内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—300元/平米·月。 商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，以福州为例，古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米·月的水平（有的是面积比较小），大部分租金价格在20—50元/平米·月。 很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。其中像苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米·月，而像格里电器、松下等小型品牌专业店租金接受能力较高，可达商业街租金的平均租金单价以上。 凡事无绝对，有些商家出于某种考虑也有可能接受高于正常水平的租金，而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。具有较长商业历史的街区，由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。 第三部分：餐饮招商流程、 谈判技巧以及租金制定分析
租金预测表
第四部分 社区型购物中心如何制定合理的楼层租金方案？1、未雨绸缪：制定2套楼层业态与品牌落位方案 项目各楼层业态分布
L5业态规划及品牌落位（首选）
L5业态规划及品牌落位（备选）
L4业态规划及品牌落位（首选）
L4业态规划及品牌落位（备选）
L3业态规划及品牌落位（首选）
L3业态规划及品牌落位（备选）
L2业态规划及品牌落位（首选）
L2业态规划及品牌落位（备选）
L1业态规划及品牌落位（首选）
L1业态规划及品牌落位（备选）
B1业态规划及品牌落位（首选）
2、品牌数据统计：为楼层租金方案落地提供支撑 各业态面积占比及商户数统计（按首选品牌落位）
餐饮二级业态分析（按首选品牌落位）
餐饮三级业态分析（按首选品牌落位）
餐饮客单价分析（按首选品牌落位）
零售品牌来源及主力价位统计（按首选品牌落位）
3、招商租金制定：各楼层租金底价及面积占比分析 5F租金底价及面积占比
4F楼层租金底价及面积占比
3F租金底价及面积占比
2F租金底价及面积占比
1F租金底价及面积占比
B1租金底价及面积占比
各楼层平均租金及项目平均租金
租金报价、签约价格策略： 1、主力店、零售服饰、美妆、餐饮、娱乐等业态租金底价上浮10%； 2、零售服饰其他铺位以租金底价上浮15%； 3、对外统一报价，最终签约价格不能低于商业决策委员会5%对外统一报价，最终签约价格不能低于商业决策委员会已批准之租金底价。 |
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