南京市栖霞区仙尧路物流园区规划设计
姓名：蔡智俣
专业：交通运输工程
目录
1、物流园区选址规划………………3
2、物流园区平面布局规划…………10
3、物流园区设施布置规划…………12
4、物流园区信息平台规划…………16
5、物流园区道路交通规划…………17
6、物流园区运作模式规划…………24
物流园区选址规划
一．物流园区选址的意义
选址在整个物流园区的建设中有着十分重要的意义，属于物流园区建设的战略问题。选址就是要确定物流园区的地理位置，进而确定物流园区的区域分布状态，同时决定了物流园区企业、设施等各种组成部分，如制造商、供应商、配送中心、仓储中心、零售商网点等。此外，物流园区位置的选择也决定了物流园区的成本控制问题。综合各方面原因我们组最终选址为南京栖霞区仙尧路附近，花卉物流市场对面的一块空地。具体位置如下图所示：
所选区域为仙尧路，燕西线附近，花卉物流市场对面的红色区域。（此处已拆迁完毕且尚未开发）
二．物流园区选址的原则
1、适应性原则：徐庄软件园周边，附近汽车销售经营店集聚。
协调性原则：地块空旷，尚未开发。
经济性原则：城区周边，价格中等。
战略性原则：徐庄软件园周边，经济发展迅猛，带动物流园区产业发展。
2、物流园区选址的整体布局原则
（1）按经济区域建立物流园区
（2）在中心城市建立物流园区
（3）在商流、物流分离的基础上建立物流园区
（4）在物流、信息流配合的条件下建立物流园区
3、物流园区选址的微观布局原则
（1）在都市圈内：所选地址在都市边缘。
（2）靠近交通枢纽：毗邻仙尧路，距离玄武大道1千米左右。
（3）追求较低的地价：地处都市边缘，且尚未开发，价格较低。
（4）对劳动力的数量和素质有较高要求：交通网络发达，方便工作人员上下班。
（5）靠近铁路枢纽：与南京站相距较近，铁路运输便利。
三．物流园区选址决策的影响因素
1、需求因素
（1）要充分考虑运输费用的大小。为使总的物流运输成本最小，物流园区选择接近物流服务需求地。我们所选的物流园区地址周边集聚了大量的汽车销售店，需求集中且靠近。
（2）要能实现准时运送。应保证客户在任何时候提出的物流需求都能获得快速满足。而所选地毗邻仙尧路，距离玄武大道不足1000米的距离，且离南京站车距半小时之内，交通发达便捷，能够保证物流需求的快速满足。
（3）新建的物流园区要能很好的适应各种产品的本质特征。选址是作为汽车及零配件物流园区，能够很好地适应产品特征。
2、自然环境因素
（1）气象条件：南京具有冬冷夏热，四季分明的特点。气象规律很强，便于预测和管理。
（2）地质条件：地质结构稳定。
（3）地形条件：偶有小山丘，总体为平原。
3、经营环境因素
（1）宏观环境：交通发达地区，且周边广布汽车销售店，对汽车及其零部件需求量相当可观。
（2）产品特性：铁制品，防潮耐磨，储存方法多样。
（3）物流费用：地处交通发达地区，物流方便快捷，费用较低。
（4）服务水平：由于交通方便，所以服务水平及响应速度一流。
4、物流园区所在地的基础设施状况及条件
（1）交通条件：毗邻仙尧路主干道，距离玄武大道不足1000米，到南京站车距半小时之内，交通发达，运输便利。
（2）公共设施状况：主要道路顺利通行，周边住宿就餐设施齐全。
5、其他因素
（1）国土资源的利用：属于拆迁待开发地段。
（2）环境保护的要求：地处城市外围且物流园区为汽车及其零部件园区，几乎没有环境污染。
（3）周边状况：东邻玄武大道，南邻徐庄软件园。周边分布着大量的汽车销售店。
四．选址
综合考虑了以上各方面考察因素，按照以下步骤进行了选址：
选址约束条件分析
选址的目的不外乎是要能够使得日后的运作最优、节约成本、提高效率、提升客户服务水平。由于园区的物流性质所以总结出以下几点的约束条件：需求、交通条件、周边环境、公共设施、政策支持（土地可得性、优惠政策等）。
收集整理资料?
通过网络与地图，获得可开发且满足开发条件的空地江宁区、栖霞区、浦口区均有好几处。?
地址筛选
????根据约束条件进行初步筛选，每个区均有一个满足条件的空地，在进行实地考察后，进入下一步骤。????
定量分析?
根据实地考察的情况给出各个约束条件的权重
约束条件 交通条件 周边环境 公共设施 政策支持 需求 权重 0.3 0.1 0.1 0.2 0.3
根据实地考察的情况对各区评分
交通条件 周边环境 公共设施 政策支持 需求 江宁区双龙大道附近的空地 60 80 70 80 70 栖霞区仙尧路，花卉物流市场对面的空地 85 85 80 80 90 浦口区桃园附近的闲置空地 70 80 70 70 80 评分依据：（评分参照小组实地考察情况，网络提供资料综合考量）江宁区双龙大道附近位置偏僻，交通设施相对落后，基础设施建设也较落后，近年来政府投入大量的人力物力促进江宁区的经济发展；栖霞区的空地位于都市边缘，受城区发展辐射影响，交通便利，公共设施较为完善，发展机会较多；浦口区桃园地处南京郊区，与城区相距较远，且很多地方尚未开发，公共基础设施较为落后。
根据以上表格计算结果
交通条件 周边环境 公共设施 政策支持 需求 计算结果 江宁区双龙大道附近的空地 600.3 800.1 700.1 800.2 700.3 70 栖霞区仙尧路，花卉物流中心对面的空地 850.3 850.1 800.1 800.2 900.3 85 浦口区桃园附近闲置的空地 700.3 800.1 700.1 700.2 800.3 74 5、结果评价
由上一步骤表中的计算结果可知栖霞区仙尧路大公驾校附近，花卉物流市场对面的空地得分最高，初步定为园区选址。
6。检验
对于选址过程进行再次检验，确定选址。
选址总结
可达性：即园区靠近服务对象或靠近目标市场，这样可以缩短物流企业承接货运业务或是配送的距离，方便开展业务。
园区选址在多种交通运输方式的处，以便货物集散。各类设施占地面积（m2）
仓库31000交易展示厅12000停车场15000
商务楼18000办公楼9000餐厅5000
生活超市2500活动中心4000职工宿舍区8000
绿化面积21000货车维修点3000公路货运区17000
物流园区设施布置规划
概念
所谓物流园区设施布置规划就是在给定物流园区的设施范围内，对多个经济活动单元进行位置安排。经济活动单元是指需要占据空间的实体，可以是人也可以是物。此处的设施范围特指物流园区。
目的
是要将物流园区的各种设施进行合理安排，是他们组成一定的空间形式，从而有效的为园区的运作服务，以获得很好的经济效果。
设施布置要考虑的五个问题：
1、应包括哪些经济活动单元
这个问题取决于园区的产品、园区规模、园区专业化水平与协作化水平等多种因素。反过来，经济活动单元的构成又在很大程度上影响销售率。例如，有些情况下一个园区集中有一个仓库就可以，但另一些情况下，也许每种产品都应有一个仓库。
2、每个单元需要多大空间：空间太小，可能会影响到销售率，影响到工作人员的活动，有时甚至会容易引起人身事故；空间太大，是一种浪费，同样会影响效率，并且使工作人员之间相互隔离，产生不必要的疏远感。
3、每个单元空间的形状如何：每个单元的空间大小、形状如何以及应包含哪些单元，这几个问题实际上相互关联。
4、每个单元在设施范围内的位置
这个问题应包括两个含义：单元的绝对位置与相对位置。有时，几个单元的绝对位置变了，但相对位置没变。相对位置的重要意义在于它关系到物料搬运路线是否合理，是否节省运费与时间，以及通讯联络是否便利。
此外，如内部相对位置影响不大时，还应考虑与外部的联系。例如，将有出入口的单元设置于靠近路旁。
5、每个单元的安全设施是否完善：园区内虽是钢铁制品居多，但是工作人员工作生活在园区内，易燃品是不可避免的，必须做好防火灭火的消防措施。
四、区域的设立确立
交易展示厅
展示厅 休息室 前台 咨询室 这是入驻企业为了更好的进行销售服务，提高服务质量与水平，特地向客户或者是经销商展示产品与服务的平台。主要用于展示物流园区提供的商品，展示区要适当美化，要有足够的空间给参观的客户走动，又要有特定的地点给客户咨询以及休息。
仓库
存
储
区 进货检验区 进货暂存区 进货月台 出货检验区 出货暂存区 出货月台
主要是对货物进出库管理，储位设置以及选择相应的货架、装卸搬运工具进行合理的安排。将汽车整车与零部件分开存储，便于货物流通，简化进出库程序，提高库存作业效率。
公路货运区
主要是货车的集散，以及简单的保养设备。其基础设施包含停车位的设置、加油站的设置等。分为倒车区与货车暂存区。倒车区供货车倒车或其他运输活动，货车暂存区供送货至仓库或取货的车辆暂时停放。
办公生活区
为园区办公、商务以及员工生活提供方便，包括办公商务楼、职工宿舍，餐厅，停车场活动中心等。商务楼内设置商务酒店、写字间、茶楼、咖啡厅、餐饮等商务活动场所。
物流园区设施布置规划图如下
物流园区信息平台规划
物流园区（中心）信息平台：物流园区信息平台整合物流园区内企业的信息资源，为园区内企业提供信息共享和增值物流服务，并促进园区内企业的信息化建设，其具体作用主要包括以下3个方面：
促进物流园区内企业的信息化建设：根据物流园区的性质，为园区内的企业提供企业物流系统的ASP（应用程序服务）租赁服务，为企业节约在信息化方面的投资，加速企业的信息化进程。
信息共享：实现物流园区内物流企业之间的信息共享、物流园区内企业与社会企业之间的信息共享以及物流企业与客户之间的信息共享等。
物流园区管理信息化：通过对物流园区进行信息化、高效化管理，提升物流园区的管理和服务水平，增强园区的运营效率和吸引程度。
信息平台系统设计具体内容
金融服务系统设计
信息发布系统设计
广告推广系统设计
会员服务系统设计
在线交易系统设计
系统管理系统设计
智能配送系统设计
货物跟踪系统设计
库存智能管理系统设计
安防监控系统设计
物流园区道路交通规划
物流园区的内部道路必须承担2个方面的功能：一是满足物流园区内部各类活动的交通需求，二是要实现物流园区与周边路网的良好衔接。
物流园区道路交通规划要遵循以下原则：
1）要满足物流与人流的交通需求
2）要与物流园区总体布局相协调
3）要体现动态规划的思想
4）要易于交通组织与管理
5）要满足绿化、消防、管线铺设等方面的要求
1、物流园区内部路网规划
物流园区内部路网是由不同等级的道路组成。根据园区用地条件、功能分区布局要求、周边路网状况等客观因素，将不同等级的道路以一定的形式进行布局并有效衔接，便形成了物流园区的路网。总体而言，物流园区的内部路网应该结构合理、功能分明，保证物流园区的内部交通的通顺、安全。
1）内部道路的面积率确定
道路的面积率是指物流园区内部道路占地面积与园区总占地面积的百分比。物流园区的规模越大，其道路面积率一般越大。道路面积率的取值参照表如图：
用地强度[万t/(km2.a)] <=100 <=150 <=200 >250 道路面积率推荐值 5%-10% 10%-15% 15%-20% 25%左右 注：1、物流园区单位用地强度：单位时间、单位面积用地上处理的物流量
2、物流园区单位用地强度=园区年物流量/园区总用地面积
2）内部道路的等级及宽度
不同等级的道路宽度不同，在物流园区路网中的地位与功能也不相同。一般分为三类：主干路、次干路、支路。
用地强度[万t/(km2.a)] 道路等级结构 道路宽度 <=100 主干路 两车道 支路 两车道或单车道 <=150 主干路 四车道 支路 两车道或单车道 <=200 主干路 六车道或四车道 次干路 四车道或两车道 支路 两车道或单车道 >250 主干路 六车道 次干路 四车道 支路 两车道或单车道 主车道是连接物流园区出入口、辐射物流园区主要功能分区、具有较大通行能力的道路，是构成物流园区内部路网的交通性干道。我们的主干道采用四车道。
次干道是功能分区内部的主要道路，连接功能分区内部各组成部分；或是连接非物流关系功能分区的道路，为主干道分担流量。我们的次车道采用两车道。
支路包括引道、搬运通道及特殊用途的道路等。引道为物流园区内仓库、堆场等物流设施及生活设施出入口与主干道、次干道连接的道路；搬运通道是功能分区内部作业区用于搬运货物的通道；特殊用途的道路，主要是为消防、安全等特殊要求所设的道路。
3）内部路网的形态
物流园区内部路网的形态就是指园区内部路网的布局形式，它与功能区的布局相互影响、相互联系，并在一定程度上决定了物流园区的总体布局形态。
带状
我们的物流园区内部路网是带状的，它是属于规模较小且功能较为单一的物流园区，以一条主干道为轴，各功能区排列在主干道的两侧，园区的主出入口在主干道的一端或者相对的两端。这种路网形态结构简单，货物的运输容易组织。
2、物流园区出入口规划
物流园区的出入口是实现物流园区内部道路与周边路网衔接的重要设施，物流园区出入口的规划设计应遵循以下原则：
1）要满足车辆进出物流园区的要求
2）与物流园区周边路网协调，减少对周边道路交通的影响
3）与物流园区内部路网协调，便于车辆集散
4）要有利于展示物流园区形象，实现交通功能与形象功能相结合
1)小汽车、外来私家车出入口
沿道路直接开口形式
出入口是沿道路直接开口形式，是将出入口与仙尧路直接相连，这种形式最为简单，因为我们的物流园区规模较小且连接的道路等级较低。
2、运输货车出入口
辅助道路开口方式
3、物流园区停车设施规划
停车是物流园区诸多活动得以开展的一个必要环节，因此停车设施规划是物流园区道路交通规划的重要组成部分。一般而言，物流园区的停车设施规划要注意以下几个方面：
1）不同性质车辆的停车设施适当分离
2）要满足物流园区各类停车要求
3）停车设施的集中规划与分散规划要相结合
4）完善停车设施规划内部
1）车辆停放方式
车辆垂直停放方式
合理的车辆停放方式，不仅可以保证车辆进出停车场地的安全、便捷，还可以提高停车场地的利用率，便于车辆管理。垂直停放方式是指车身与通道垂直，停车带宽度以车身宽度加上一定的安全距离进行确定，通道所需宽度一般较大，驶入、驶出停车位一般需倒车一次，用地比较紧凑。
2）停车场地交通组织
停车场地交通组织可分为机动车交通组织和步行交通组织。
1）机动车交通组织
物流园区的货车较多，车型一般也较大，为了保证车辆进出停车场地安全与便捷，同时减少进出停车场地的车辆对其他交通的影响，停车场地一般采用车辆进出分离的交通组织方式。图中矩形的停车场一般是用来停放小轿车和外来的私家车。其他的是用来停放货车的。
2）步行交通组织
停车场地内的步行交通大致可以分为停车后前往停车场地外的目的地和有目的地返回停车场地两大类，因此在组织步行交通时，应考虑通往目的地设施的步行通道和停车场内设施之间连接的步行通道。，通常步行通道的宽度为1米。
物流园区运作模式规划
物流园区运作模式规划的意义
物流园区规划，受到更多重视的是建设方面的规划，运作模式方面的规划往往被忽视，这很容易产生物流园区建设偏离原定计划，”物流园区应该如何去建设”以及”物流园区建成以后如何运营”两方面的问题。
物流园区运作模式规划的内容
开发模式
管理模式
盈利模式
发展模式
1.1开发模式包括
经济开发区模式
主体企业引导模式
物流地产商模式
综合运作模式
一个物流园区究竟适合采取哪种开发方式，主要取决于政府对物流园区规划的战略思考，城市或区域经济发展水平，资本市场环境，城市或区域物流市场发育程度及物流企业发展状况等因素。另外，我国物流园区建设与运营，一定要适合我国现阶段实际情况。
1.2仙尧路物流园区开发模式
(1)首先，我国物流业起步较晚，但原有物流设施存量大，利用率低，开发时可以优先考虑利用。其次，我国经济发展水平不如欧美等发达国家，因此开发时应尽量减少政府投资，争取吸收外资及民营资本进入。
(2)其次，当前我国物流园区的开发基本上采用综合运作模式，即根据不同功能分区或特殊项目的具体情况有针对性地选择四种模式中的一种，或采用一主多辅的形式。
(3)目前，我国对物流的商业开发有土地，税收，以及市政等诸多优惠措施，鼓励民间资本进行开发运作。
综合以上几点考虑以及实际情况的约束，我们采用物流地产商模式。具体采用类似部分高速公路运营模式的BOT模式，即政府统筹规划物流园区与我国改革方向一致，然后政府将所有权与经营权分离。政府通过给物流地产开发商适宜的土地与税收的优惠政策，让物流地产商对园区的道路，仓库和其他物流园区内的基础设施及基础型装备的建设和娱乐办公等设施进行建设和投资。然后由投资者寻找专业的物流运营商经营一定年限，运营商负责园区的招商，融资，运营等工作，期满投资者收回经营权。
1.3物流地产商模式的优点
政府与投资者和运营商各自承担不同的职能，取得各自所需要的利益。既保证了政府参与园区开发的指导思想，又合理利用了民间资本，同时又取得了社会效益。民间资本也得到了发展。
结构图如下图所示
2.1管理模式
物流园区的管理模式主要是指物流园区管理组织机构的建立及管理组织在园区中的角色定位。
物流园区的管理模式受几个因素的影响：
物流园区的建设目标，这决定了政府对其在物流园区管理中职能定位的思考；
物流园区的开发模式，投资开发主体不同，园区的管理模式也不同；
园区的规模与功能，如果园区较小，功能单一，则可以采用比较简单的管理模式，如果园区规模很大，则管理模式也就复杂；
受到地区行业协会的影响。
2.2管理模式的类型：管理委员会制
股份公司制
业主委员会制
协会制
房东制
2.3仙尧路物流园区的管理模式
由于物流园区的的开发模式是决定其管理模式的主要因素，我们根据上面所说的开发模式以及其他因素综合，选择了“房东制”的管理模式。
特点：
这种管理模式是物流地产商完成土地开发、物流基础设施建设之后，把土地、仓库、办公楼等设施租赁或转让给各类物流相关企业，而自身成为“房东”，只收取租金而不参与经营，园区为企业提供的服务主要由政府相关职能部门或委托给专业公司来经营。房东制属于投资行为，对物流园区的整体开发能力较差。
3.1盈利模式
物流园区的盈利模式主要是指物流园区通过选择提供合适的物流服务功能获取相应的经济利益。由于物流园区的投资巨大，盈利模式有限，所以投资回报缓慢。
3.2仙尧路物流园区盈利途径
目前，物流园区的盈利途径主要来自5个方面，即土地增值，出租收入，服务费用，项目投资收益及其他收益。本报告规划的物流园区盈利途径主要从前三方面来获取。因为，物流园区初建没有精力与财力去投资其他项目，并且国内物流园区还没有成功上市的先例。
土地增值：当物流商将空地建设成有一定的基础设施之后，地价将会有一定的提升，随着物流园区的运营，价格还会上涨，地价的上涨必定会带来租金收入的增长。
出租收入：①仓库租赁费用，这是出租的主要收入来源，将大型的仓库及仓储运输设备
出租给入驻企业，收取租金。
②设备租赁费用，将一些交通设施及物流设备出租给企业，收取租金。
③办公生活房屋租赁费用，将办公楼，住宿，餐饮及娱乐楼盘出租。
④停车场收费，物流园区的停车场对外来车辆进行收费停车。
⑤其他管理费用。主要是物业管理费等。
服务费用：
①信息服务费用，这是最主要的服务费用。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本；同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。
②物流人才，驾驶员培训费用。利用物流园区的资源开展物流人才培训以及驾驶员培训，从中收取一定费用。
③融资中介费用，运营商通过介绍企业进驻园区，收取中介费用。
另外，当物流园区建设运营稳定之后，再考虑投资项目，融资上市等长远的战略规划!
3.3物流园区具体成本盈利分析
3.3.1买地费用
①规划地块面积：17公顷
②平均地价：4500元/㎡
③买地费用大概7.6亿
3.3.2各类设施占地面积
①仓库31000
②交易展示厅12000
③停车场15000
④商务楼18000
⑤办公楼9000
⑥餐厅5000
⑦生活超市2500
⑧活动中心4000
⑨职工宿舍区8000
⑩绿化面积21000
?货车维修点3000
?公路货运区17000
3.3.3建设费用
①3100万元
②2400万元
③750万元
④9000万元
⑤1800万元
⑥900万元
⑦250万元
⑧400万元
⑨800万元
⑩63万元
?150万元
?850万元
所以，综合买地费用和建设费用，物流园区的总成本大概在9。6亿。
3.3.4物流园区的盈利
物流园区能过获得收益的部分有，仓库，交易展示厅，停车场，商务办公楼，餐厅，生活超市。活动中心，货车维修点，职工公寓等。各部分的收入预估为
仓库1000万元/年
交易展示厅200万元/年
商务办公楼2500万元/年
餐厅100万元/年
生活超市50万元/年
活动中心50万元/年
货车维修点50万元/年
职工公寓150万元/年
停车场100万元/年
因此总收入大概在4200万元/年，假设不考虑设备维修，工资以及其他因素，大概23年收回成本!
4.1发展模式
4.1.1物流园区的发展模式主要是指物流园区的经营方向与其周边展业之间的关系定位，他主要取决于所在城市或区域的经济发展水平与特点。
4.1.2发展模式的模式
①物流+贸易
②物流+产业
③物流+金融
④物流+项目
4.1.3仙尧路物流园区发展模式
由于该物流园区主要是汽车的存储与销售，并且地处南京市。汽车制造业以及重工业及销售也比较发达。物流园区周边分布大量4s店以及汽车维修保养等相关企业集聚。所以采用“物流+贸易”模式比较合适。
“物流+贸易”模式的优点：它由物流业与销售业结合而成，物流园区入驻企业的物流运作嵌入供应链之中，实现物流与商流的互动。
⑴入驻工商企业可以充分利用园区的物流平台优势打造产品的展示和销售平台，增加销售机会，并能够为客户提供高效，便捷的物流销售服务；
⑵贸易的繁荣不仅是物流需求增加，也会对物流提出更高的要求，这样又会促进物流园区的发展。
⑶南京属于消费型城市，而展示交易区正式这种物流园区发展模式的一个特点。
1
货车停放区
南京市公共物流信息平台
应用系统层
金融服务
信息发布
会员服务
在线交易
系统管理
智能配送
货物跟踪
库存智能管理
安防监控系统
广告推广
公共层
园区层
物流园区（中心）信息平台
物流园区（中心）信息平台
销售商
制造商
制造商
销售商
物流运营商
物流运营商
供应商
供应商
企业层
运营商
物流园区
土地优惠
税收优惠
经营权
寻找企业进驻
融资经营
统筹兼顾
指导开发
政府
物流地产商
负责
|
|
