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作者：大渔 1 大水漫灌之后，全国无洼地。 更不要说像深圳这样大涨之后调整了三年的，如果早期有个别片区或楼盘存在高估或低估，早已通过时间的纬度将价差一一抹平。 目前的深圳，还有洼地吗? 米宅深圳管家公司成立以来，接待咨询和来访的客户非常多，尤其是外地客户居多，深圳做为二三线向上置换的优选城市，一直以来都是灸手可热。 很多有购买深圳意向的外地客户，第一感受是深圳房价太高，有点下不了手；第二就是想知道哪里是洼地，哪个楼盘未来升值空间最大。 这种心情我很理解，买深圳大多是为了保值加投资，准备马上就自住的很少。投资，谁不想未来升值最大化呢? 2 我来梳理一下当下深圳的楼市情况。 第一类是大家都看好的高端居住片区，主要以深圳湾、宝中、红山、大运、碧海为代表。 这几个片区，有个共同的特点，都是在有成片储备用地的基础上建成的新区，个别旧改了少量的工业厂房和农民房。 和很多单纯靠旧改，周边被城中村到处打补丁的楼盘不同，这几个片区都是整个区域的翻新和改造，风貌完全焕然一新。 而且近些年来，政府的规划能力和开发商的建造水平都有很大提升，这几个片区不但楼盘新，还更接轨人们的居住和审美需求，附近的购物中心、写字楼、图书馆、医院、学校等配套不但一应俱全，还够新够时尚。 这类片区的房价，俨能不高? 不过，片区够新够纯粹，并不能最终引爆高房价，想要房价飙升，两个关键点缺一不可。 一是区位，深圳湾的区位，不用说了，后海总部基地，深圳湾公园，一线海景；宝中，紧临南山，前海扩容第一站；红山，福田后花园。 相比之下，大运和碧海的居住环境也很纯粹，但位置远离市中心，逊色了很多，所以单价不过在6万上下徘徊，和深圳湾的15-20万，宝中的9-12万，红山的7-10万比起来，不是一个段位。 第二个引爆点，学位。 在深圳，一个房子能不能成为豪宅，几项要素缺一不可，一是区位，二是品质，三是周边环境，四是生活配套，第五就是学位。 在深圳，一个再优质的楼盘，如果学位不佳，对不起，它不够资格被称为豪宅。 这也是香蜜湖豪宅楼龄超20年仍屹立不倒的原因。 因为学位，深圳湾豪宅在深圳湾学校落成之后房价才终于一飞冲天，超越香蜜湖成为深圳第一豪宅片区； 而依山傍水，二十年前就号称只欢迎净资产500万以上客户的华侨城，因为少了一个名校，多年来未能跻入豪宅片区； 再看红山片区的水榭春天123和56期，一个品牌开发商，只相隔一条马路，只因为一个深高北校区的学位，就一个卖7万，一个可以冲到10万。 也许你会说学位哪有这么重要，根本不值得，可这是深圳楼市的共识，是教育资源紧张带来的必然结果，你认为的值不值得，根本不重要。 在深圳，学位叠加优质房源，房价一飞冲天是必然的事情。 这几个优质片区，非常好，但价格已经很高了，还可以买入吗? 先接着往下看。 3 第二类，是概念网红片区，代表区域是前海、沙井和光明。 关于这几个片区各自的概念，我不再过多赘述，对深圳有初步研究的都知道，一个是前海自贸区，一个是大空港和会展中心，一个是光明新城，深圳最后一块净地。 目前，盯着这几个片区的投资客是最多的，因为大家都是聪明人，谁不知道有预期就有未来，预期兑现了，价格自然有更大上涨空间。 可是，这世界上真的有确定便宜的筹码等着你来买入?认真想一想。 预期，就意味着未来的不确定和当下的价格透支。 前海自贸区蓝图美好，但能否在遍地开花的全国自贸区中脱颖而出不确定； 沙井，当下能看到的只有会展中心和海岸城，其他的大空港等概念还遥不可及，老旧城貌何时拆迁更新不确定； 光明界面良好，但偏远区位无法改变，政府什么时候大力开发不确定，高新产业能否成功转移不确定。 种种的不确定，和已透支的价格，就是今天的网红片区。 第三类，原关内片区，也是今天的市区，以福田、罗湖和南山大部分区域为代表。 很多投资客都说市区不能投，因为太过成熟，待开发空间小，上涨乏力，过去几年持续跑输大盘。 现在的市区很有趣，以福田为例，福田优质区位，楼下地铁口，附近公园、图书馆、购物广场、高端产业一应俱全，学位中等还略偏上，二手房什么价格? 15-20年楼龄的二手，有小区、品质较好的大概七到九万，无小区、品质一般的五到七万，四万多的老破大也能淘到。 新盘什么价格? 现在市区新盘很少，寥寥几个大多是旧改而来，小区小，超高层，价格多在八到九万，有的只要七万多。 远在东莞交界处的松岗和观澜，区位偏远，环境差，产业低端，教育弱，新盘价格已经去到五万，市中心新盘却只有八万，真是业界良心。 一切都是预期导致。 单从这个角度来看，远郊已被高估，市区却被低估。 下一步市区会上演价值回归吗? 未必。市区仍在老去，郊区仍在生长。只是郊区生长速度过慢，价格透支又太多，下一步势必会陷入横盘和等待。 4 第四类，就是上面说的这类郊区。 这类片区的共同特点是位于原关外，生活不便，或者配套齐全，但都是城中村的低端配套。 城市界面很差，或者遍布农民房，或者被工厂和低端商业包围，这类片区包含了原关外的大部分街区，以布吉、民治、横岗、坂田、观澜、福永、石岩、坑梓等地为代表。 这些片区和市中心比起来真是一个天上一个地下，不知道的人来到这里，不会相信这里也是深圳。 这些片区的新盘，没有沙井、光明那样红红火火的概念，周边环境也很糟糕，但一样不愁卖。 这是因为，在每个楼盘的售楼处，你都能看到一大片让人激动的旧改和地铁规划，周边到处都是旧改和更新的项目，地铁未来两年也指日可待。 你站在售楼处，看着楼盘周边成片成片的旧改工程，想象着未来几年这里将脱胎换骨，成为下一个红山和宝中的美好景象，不禁心潮澎湃，区区四万多的房价，此时不出手更待何时? 然鹅，梦想很丰满，现实很骨感，我要告诉大家的是，深圳原关外有很多很多的片区，二十年前什么样，现在还是什么样，想等到真正脱胎换骨，也许还要再等二十年，甚至又一个二十年。 谁说深圳有花不完的钱，可以到处同步撒钱建设?政府很差钱好吗，哪里都在等着嗷嗷要钱，哪里都是硬骨头，单一个城中村旧改就已经啃得银牙迸裂。 以福田的中洲湾为例，中洲集团拆掉了一小块密密麻麻的上沙城中村，建起了四栋48层的超高层住宅，容积率高达9.2，其中有两栋都赔给了上沙村民，只有两栋住宅可售，螺蛳壳里做道场的开发商，还有多少腾挪的空间? 因此，政府暂时叫停城中村旧改，是对中低收入人群的生存考量，也是对变相推高房价的延缓之策。 对于城中村这个巨大的顽瘤，与其举起刀不顾后果盲目切除，倒不如停下来，想一想，时间也许能给出更好的答案。 但是停下来一想，这些片区的旧貌换新颜就更加遥遥无期了。 5 对了，还漏了一个盐田和大鹏，最近大鹏新盘保利香槟苑很火，不要五万多，不要四万多，甚至不要三万多，保利大品牌，只要两万七，大深圳还有两万多的新盘，要不要来一套? 盐田八号线快通了，地铁一响，黄金万两，四万八的佳兆业城市广场要不要来一套? 对不起，这是一道思考题，今天暂时不公布答案。 看完对各类片区的分析，你认为，现在的深圳还有你能发现的洼地吗? 今天的深圳楼市，在唱多深圳的文章里，处处都是机会；在华美的包装之下，又处处都是陷阱。 深圳的房地产走到今天，已经没有便宜的筹码让你触手可得。很多机会只是被包装的假象，很多陷阱却是实实在在的坑。 这是一个城市的房地产高度成熟之后的必然结果。 楼市复杂多艰，大几百万甚至上千万的投资标的该如何选，对很多人来说，这是一辈子最大的一笔投资，不能出错，也出不起错。 还是那句老话：把专业的事，交给专业的人来做吧！ Kenny择房记小密圈，问鼎多军第一名！ 加入小密圈，找Kenny帮你买房子， 轻松多赚100万！突破951人！ 最有价值的信息，只给付费的粉丝。因为，作为一个公众号的创作者，我也要吃饭。是这些付费粉丝的支持，才能让Kenny择房记少写软文广告，尽可能提供干货给你看。 而不是从来不打赏，也不是会员，并且一看软文就骂的你。 我做小密圈的意义，是在于寻找一些价值观相同，大家可以一起投资，一起资源共享的小圈子，一个公众号有多少粉丝没有意义，一篇文章有多少阅读没有意义。 有多少志同道合的人，大家一起创造多少有价值的事，才是我开创这个公众号的初衷。 我从来没有宣传过，择房记小密圈的伙伴，买房，是由小密圈的嘉宾或者我亲自陪同的。在深圳很多地方，都是负责专车接送的。 甚至看房的过程中，我或者小密圈的嘉宾，是有请吃饭的，Kenny择房记小密圈，提供从2017年6月2号就开始写的，从来不公开发表的投资干货。里面有几十万字的投资笔记。 而你，从你加入的当天算起，服务期一年，小密圈基本每天更新，而之前的几十万字内容你也是可以看的。 你我本无缘，咨询我楼市问题，我是没有义务，也没有时间免费给你解答的，我卖的是我的私人时间，专业知识，而这个价格，在深圳地产小密圈里，其实是非常便宜的。 新的一年，欢迎更多的会员加入，我们一起畅享楼市红利，彼此圈子的资源大家共享，大家一起创造更多的价值，赚更多的钱，买更多的房子。 要是择房记小密圈觉得贵，可以加入Kenny笋盘笔记，仅仅188一年，精选房源第一时间上传，省却你跑盘的烦恼。 深圳楼市，欢迎探讨！ 我曾经的理想是当个作家 现在的职业是地产媒体人。 我的文字或许拯救不了你灵魂 但一定能打救你钱包。 |
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