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编者按 > 不知不觉中，又是金秋十月。 走在海口的公园、广场、商店，会发现北方口音的人渐渐多了起来。因为时令，在海南岛旅居的内陆候鸟人群又开启了“南飞”之旅。预期中的又一个热闹的冬季，正姗姗向我们走来。 本篇讨论的主题，就与冬季候鸟人群相关，是“共享农庄的产品模式”与“同居式养老需求模式”的结合问题。为了叙述的方便，对一些国情、省情的背景情况，比如“中国的养老压力、内陆的环境问题、冬季候鸟的逐年递增、房地产限购政策”等等，就不提了。 欢迎留言互动，共同探讨问题。 ▽ · 壹 · 现代中国“同居式养老”的市场需求 0101. “同居式”养老的三个案例 （1）第一个案例：“同居”养老 关于“同居式”养老，我们在网上看到流行甚广的例子是美国的8位（四家）老人一起租地、毗邻建房、互相帮助、共同劳动并生活的故事，有兴趣的朋友可以自行搜索。 （2）第二个案例：“大院”养老 在海南，我们也发现了共享养老的真实案例。来自湖南某城市的32户“老人家”，由一位大哥牵头，在海口市的三门坡镇，共同租用了一个半拉子农贸市场项目顶层2000多平米的房子“共享”养老。经过改造后的楼层，每户拥有一套完整的住房（大小不一，共三种户型，厅、卧、卫、厨一应齐备），并围合成的公共庭院（屋顶花园）。此外，还有一个共享大厨房（登记使用、成本分摊）。虽然没有房产证（有物权合同等文件）、没有物业公司，但老人们通过自我管理，把“大院”经营得有条有理。 在去年春节期间，32家人家悉数到齐，一起吃一个长桌年夜饭，随后便各自行动，或环岛游，或去海口住，或到其他地方访朋友，他们的养老生活显得十分愉快。冬季以外的其他时间，还是有不少人在居住。甚至在夏天，也有人来“避暑”。 （3）第三个案例：“抱团”养老 一位曾在海南当过“知青”经历的朋友，讲述了他们前些年在演丰镇“抱团”养老的故事。其大致的模式是：一位牵头大哥与村里有良好的关系，承租改造了部分民宅与大家“抱团”养老。参与者以每人（户）一次性缴纳20万元作为投资，此外还有每个月1000元的综合费用，就可以获得20㎡的标准房间（含卫不含厨）以及公共厨房及其他公共空间的使用权。参与者可以长期居住，如未住时亦可外租。每月的1000元是用来维持物业正常运营的费用，并可每个月分配到“农庄”（姑且称之吧）种植的水果瓜菜。这个模式他们称之为“抱团”养老。 在这个案例中，参与成员是有特殊资格要求的，即全部是当年在海南下过乡的“返城知青”，他们并不对其他人开放。 ▽ 0102. “同居式养老”的定义 （1）“同居”与“同居式生活” “同居”的定义不讨论了。在现实生活中，同居者一般是同一个家庭或者有亲属关系的人。那么，什么是“同居式生活”？望文生义，我们可以将“同居式生活”简单地定义为“非亲属”人群在一个居住空间单元里共同生活的行为。 在上面三个例子中，同居者是不同家庭但有着共同的“生活经历、文化背景、地域习俗、兴趣爱好，甚至相同（或者类似）语言、民族、年龄阶段”的人。这是一种超越家庭、自愿组合的共同生活方式。在目前的“一线城市”中，也有一些年轻人通过“合租”的方式共同生活，可以被认为是一种“同居式生活”。 （2）对“同居式养老”的理解 那么，什么是“同居式养老”呢？我们理解，“同居式养老”是“同居式生活”的一种方式。“同居式养老”是针对准老人（以55-65岁之间的老人为主）的一种度假休闲生活方式。同居者保留除了相对独立的起居卧室之外，其他的日常行为都可以互助的方式在一个共享空间中完成，比如“轮流做饭、打扫卫生、洗衣服、共同玩游戏、参加农业劳动”等等。是这些（准）老人们在儿女不在身边的情况下，通过互相帮助、相互照应的共同养老生活方式。最好，他们本来就住在一幢大房子里。 （3）“同居式养老”的时间段 “同居式养老”有时间段的划分。对于共享农庄而言，冬季候鸟的基本属性，使海南岛的“同居式养老”具有“分时度假”的性质。感兴趣的朋友可以阅读我们前面的微文：分时度假理论与海南岛的共享农庄实践（←点击可看原文）。 ▽ 0103.“同居式养老”的社会需求 我们认为，在当下的中国，是存在着“同居式共享养老”的社会基础的： （1）年龄 目前，即将或已经进入（准）老年人阶段的正是50、60年代出生的人。从某种意义上讲，他们是共和国的第一代（准）老人。由于从小即接受共产主义教育，其思想中的集体主义色彩比较浓厚，具有“同居式养老”的心理认知基础和基本生活经验。 （2）家庭 加之，他们的子女大都是“独生子女”。一般来说，独生子女都会受到良好教育，并且绝大部分已成家立业，在内陆城市或在国外安家立业，施展才华。因此这些老人普遍没有40年代生人为儿女养育孩子的家庭压力。 （3）经济条件 从经济上讲，这些人中的大多数，在所在城市中已有不止一套的产权住宅，生活基本上无后顾之忧。他们到海南来，更多地是因为这里良好的阳光、空气和自然环境。 ▽ 0104.“海南岛的共享农庄”可以满足“同居式养老”的基本需求 （1）市场供给情况的变化 这些年海南岛一直吸引着大量的“冬季候鸟人群”前来度假休闲。如果说，前些年的城市小户型是为他们量身打造的，那么限购政策之后，小户型在城市居住产品中渐渐消失。候鸟人群的养老需求需要找到新的空间载体去实现，在这种情况下，共享农庄的“村庄民宿”为其提供了可能性。 （2）产品标配 我们给定的共享农中的村庄民宿的标准配置是：“基底面积175㎡、建筑面积270～360㎡的同居式养老民宿，和240～360㎡的小菜园，以及安置其中的小于14㎡的设施临建小木屋”。显然，如果只有一户（一对夫妇）人家居住，实在是太大了。而且，老人们养老，更需要的是对原有社会关系的保留。于是，“冬季候鸟人群”大概率的会结伴而行，并以“大分散、小聚集”的方式选址适合他们的环境落地居住。 （3）从“三权分置”到“三主合作” 面对农村建设土地“三权分置（所有权、承包权、使用权）”的政策，我们给出的解决方案是“三主合作（地主、庄主、宿主）”。在这个框架下，候鸟们作为“宿主”获得只是“使用权”，其他与“地主”的关系问题都由“庄主”来解决。这时，“人本投资逻辑”（←点击可看原文）就开始主导宿主们的思维与判断。于是，“同居式养老”户型便成为共享农庄村庄民宿中的主力产品了。 ▽ · 贰 · 共享农庄中“村庄民宿”的产品组合 以前经常看“海南岛的共享农庄”系列微文的朋友们都知道，我们把共享农庄的建筑产品概括为4种建筑类型，并在此基础上进行了组合。 为了理解的方便，在此做一些简单的重复叙述： 0201.村庄民宿与乡村客栈 我们对“村庄民宿”的定义是“在村民的宅基地上用已有房屋改造的或直接在宅基地上建设的提供给外来人生活居住的房屋”。 对“乡村客栈”的定义是：在村集体建设用地上由投资者与村集体合作建设的中低端的旅店。它们分别建在“村民宅基地”和“村集体建设用地”上。 0202.田园旅馆与共享农庄的公共服务设施 《海南省人民政府关于支持美丽乡村建设的若干意见》要求：“每年按照省级土地利用年度计划指标的5%下达美丽乡村新增建设用地指标。对列入全省共享农庄、美丽乡村重点建设计划，需要使用建设用地的项目，优先安排新增建设用地计划指标”。 候鸟是城里人，如果要他们长期入住共享农庄，就要使其生活标准达到或者接近城市生活的基本标准。那么，这时的美丽乡村必须配套相应的居住服务设施，就是田园旅馆与共享农庄的公共服务设施，以保证这个由共享农庄演变的乡村居住社区有基本的生活配套功能。 0203.设施临建 关于“设施临建”，我们的表述是：为了促进休闲农业与乡村旅游的健康发展，在农业用地“三权分置”的政策背景下，在农业“附属设施用地”上，以临时性小建筑（如小木屋、帐篷、集装箱）的形式安置的临时遮蔽空间和室外活动小品，形成可以欣赏周边田园优美环境的体验点，以配合共享农庄的旅游接待。 需要强调的是：农业“附属设施用地”不是“非农建设用地”， 我们说的“设施临建”也不是建筑工程定义上的建筑。 ▽ 0204.共享农庄的产品组合 一个完整的共享农庄便是上述4种类型的有机组合。具体可以分为两个层面： （1）个体层面 前面已经提到，共享农中的村庄民宿的标准配置是：“基底面积175㎡、建筑面积270～360㎡的同居式养老民宿，和240～360㎡的小菜园，以及安置其中的小于14㎡的设施临建小木屋”。这样一套村庄民宿对应于一户村民宅基地，以村民（也可以是村民合作社）的名义依法报建，所有权在村民合作社、承包权在共享农庄庄主、使用权在冬季候鸟人群（4户人家）。 （2）组团层面 我们不妨将共享农庄理解为一个“乡村酒店”。只不过是将这乡村酒店拆分成为4种不同的建筑类型后嵌入到美丽乡村之中、并由冬季候鸟人群分时持有，再由地方政府通过5%美丽乡村建设用地增量指标配齐公共服务设施用地，最终形成的“乡村居住社区”性质的特殊的乡村酒店（顺便提一句，到了这个阶段，海南的“全域旅游”战略就水到渠成了）。 ▽ · 叁 · 共享农庄“村庄民宿”的基本户型种类 根据海南省及各市县的相应规定，村民宅基地一户一宅，标准面积为175㎡；建筑面积在270~360㎡之间（各市县不同），但均不得超过12m（三层）；宅基地内的建筑密度不能超过70%。我们就按以上指标来讨论村庄民宿的户型设计。 0301. 宅基地的尺寸 可以按照以下四种尺寸考虑： 10m×17.5m； 11m×16m； 12m×14.5m； 以及13m×13.5m。 0302. 村庄民宿的类型 按理论上的标准分类，我们划分了4种。 （1）“同居式”村庄民宿 即由4对老人共同投资一幢民宿。房子的一层为一个大客厅和一个大厨房（可含一个小厕所），大家一起使用；二层、三层每房各有两户60-80㎡的单元住房，包括卧室、客厅（书房）、卫生间、阳台等基本功能间，这样既可以保证每对老人的独立生活，同时也有一个公共交往、互助的（比如轮流做饭）的场所。 △ 同居式村庄民宿 （2）“同租式”村庄民宿 是3对老人（3户人家、一层一户）共同投资拥有一幢村庄民宿，“同居式”村庄民宿相比，是每户有自己的厨房和客厅，是一个独立完整的住宅，每家各自生活。本质上，相当于把三套小公寓叠加起来建在一份宅基地里。这种民宿方案的最大好处是可以解决与村民同住的问题。即，村民保留一层自用，候鸟们承租二三层，前后院分别入口。 △ 同租式村庄民宿一层平面（二三层布局相同） （3）“客房式”村庄民宿 即按标准客房的使用要求来设计的村庄民宿。每层三户，最多可安排9个标间。这种户型，双拼以后就相当于我们前面提到的“乡村客栈”。它的作用就是缓解“同居式村庄民宿”中的老人们子女的临时居住需求。这种民宿的投资者应该是庄主了。 △ 客房式村庄民宿一层平面（二三层布局相同） （4）独居式村庄民宿 即按一个大户人家的使用要求来设计，类似别墅。实际的可能是，把村民已经建好的房子租过来改造成为民宿。 ▽ 0303. “设施临建”与“农事体验小菜园” 两者的定义不再解释了。我们给出了一个实际项目的标准产品图。 △ 设施临建平面图 △ 设施临建立面图 △ 农事体验小菜园平面图 ▽ 0304. 建筑风格 众所周知，民宿一定要有特色，才能实现它的旅游功能。 我们以为，这种特色的表现，大抵分为两个基本路数：一是对地方风格的挖掘与整理；二是建筑师个人创意的自由表达。 关于地方建筑风格，我们推荐了4种类型：南洋骑楼风格、琼北民居风格、火山石民居风格与客家围屋风格。这些，都需要建筑师在实际工作中虽然挖掘提炼。 0305. 设施配套 如医疗、旅游服务设施、基础商店等等。这些，需要占用5%美丽乡村建设用地增量指标，并与“美丽乡村建设”与“共享农庄实践”相结合。在中元设计机构以前的微文中多有叙述，不展开了。 · 后记 · |
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