政府、物业、业主、物管（二）

    先回答第一章提出的两个问题：

    第一，占房价一半（特指高层，老旧多层下文专门论述）的物业共有部分如何运行及维护呢？

    所谓物业共有部分，特点就是不可分割，以整体的形式为所有人服务的空间、设备、设施等。具体的指建筑物主体结构，共有空间、配套的围墙、道路、绿化，水电气暖、消防、电梯、监控等设备设施等。

    共有部分大概分三大类

    第一类为设备类，如电梯、供水二次加压设备、输变电设备、热交换站、消防设备、监控设备等，这部分设备一刻都不能停止运行，运行有能耗，还要有人定期检查、维护。

    第二类为空间类，如活动场地、道路、楼梯、电梯前室等，这一部分要时刻有人维护公共秩序、保洁、周期较长的定期维护。

    第三类为设施类，如围墙、照明、污水井、雨水井、化粪池、雨排水管、消火栓、干粉灭火器等等，这一部分也要定期巡视检查、维护、更换。

    以上共有部分的运行、维护要产生能耗、维护费、人工费，当然要共有产权人（也是使用人）负责。怎么负责呢？是每家都请保洁、公共秩序维护员、园丁、设备工程师、修理工么？当然不是，因为物业共有部分不可分割，一家一户就是请人也无法确定负责那一部分。只有所有物业共有人共同请专业化的运营公司，才能经济、可靠地保证物业共有部分的运行、维护。

    那么物业共有部分运营维护需花多少钱哪？下面是2009年洛阳市颁布的指导价（目前签约物业物业费已经放开了）：

    以表中二级物业高层物业费为例，物业费指导价1.10元/平方米·月，其中公共设施维护费0.66元/平方米·月，占60%。

    第一个问题弄清了，第二个问题就好回答了。个人认为，物业公司和全体业主是平等的契约关系，说谁管理谁和说谁养活了谁都是片面不正确的。

    再提一个问题：为啥政府对成立业主委员会不积极，物业公司骨子里要反对？