先回答第一章提出的两个问题: 第一,占房价一半(特指高层,老旧多层下文专门论述)的物业共有部分如何运行及维护呢? 所谓物业共有部分,特点就是不可分割,以整体的形式为所有人服务的空间、设备、设施等。具体的指建筑物主体结构,共有空间、配套的围墙、道路、绿化,水电气暖、消防、电梯、监控等设备设施等。 共有部分大概分三大类 第一类为设备类,如电梯、供水二次加压设备、输变电设备、热交换站、消防设备、监控设备等,这部分设备一刻都不能停止运行,运行有能耗,还要有人定期检查、维护。 第二类为空间类,如活动场地、道路、楼梯、电梯前室等,这一部分要时刻有人维护公共秩序、保洁、周期较长的定期维护。 第三类为设施类,如围墙、照明、污水井、雨水井、化粪池、雨排水管、消火栓、干粉灭火器等等,这一部分也要定期巡视检查、维护、更换。 以上共有部分的运行、维护要产生能耗、维护费、人工费,当然要共有产权人(也是使用人)负责。怎么负责呢?是每家都请保洁、公共秩序维护员、园丁、设备工程师、修理工么?当然不是,因为物业共有部分不可分割,一家一户就是请人也无法确定负责那一部分。只有所有物业共有人共同请专业化的运营公司,才能经济、可靠地保证物业共有部分的运行、维护。 那么物业共有部分运营维护需花多少钱哪?下面是2009年洛阳市颁布的指导价(目前签约物业物业费已经放开了): 以表中二级物业高层物业费为例,物业费指导价1.10元/平方米·月,其中公共设施维护费0.66元/平方米·月,占60%。 第一个问题弄清了,第二个问题就好回答了。个人认为,物业公司和全体业主是平等的契约关系,说谁管理谁和说谁养活了谁都是片面不正确的。 再提一个问题:为啥政府对成立业主委员会不积极,物业公司骨子里要反对?
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