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转让在建工程合理避税的信息，那么如何让你的转让在建工程合理避税变得更简单？对于企业而言主要3方面税务问题 1、进项票不足，虚高毛利； 2、费用票不足，虚高净利； 3、股东分红，股权溢价，产生20%个人所得税 怎么办！怎么节税？发票不能买，逃不过 '金税三期系统追踪 ' 怎么办？ 别急！ 我有妙招 既要合理又要合法…… 在建工程转让是资产转让的一种，它又叫项目转让。项目转让方案相比股权转让方案，转让价款可以全额作为未来计算三大税种的税基；另外，股权转让很有可能存在或有负债或者其他风险，也是很多强势的房地产企业老总不愿意涉足的原因。 当然，对于项目转让，国家有强制性要求，必须满足一定条件才可以转让在建工程。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件: （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 在纳税筹划中，存在一种在建工程转让问题，即卖方公司股东转让股权还是卖方公司整个在建工程项目的选择。许多涉及此类筹划文章仅是考虑了交易中卖方的利益，而忽略了交易中买方的利益问题，这样使得筹划方案在实际运用时出现受阻现象。 例如，A房地产公司（由两个法人股东组成）注册资本为3500万元，无其他所有者权益。该公司正在修建一幢住宅楼，原计划12层现已修建到第4层，“在建工程”金额为3500万元。因公司贷款困难，公司股东会准备转让给B房地产公司继续开发。这样就有两种方式可以选择：B公司支付6000万元购买整个在建工程项目或支付6000万元购买A公司的全部股权。假设B公司开发完成后总售价为9000万元，追加的开发成本为1000万元（为简化分析，此处不考虑印花税、契税）。 就上述案例一些纳税筹划人员的筹划方案有以下几种（站在A公司或A公司法人股东的角度）： （一）直接转让该项目。 纳税情况是： 营业税及附加=6000×5.5%=330（万元）； 土地增值税=（6000－3500－3500×20%－330）×30%=441（万元）； 企业所得税=（6000－3500－330－441）×25%=570.57（万元）； 合计应纳各项税金=330441570.57=1341.57万元。 A公司转让项目的现金流入=6000－3500－330－441－570.57=1158.43（万元）。 （二）转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价相等。 纳税情况是： A公司法人股东应纳企业所得税=（6000－3500）×25%=825（万元）； A公司法人股东转让股权的现金流入为6000－3500－825=1675（万元）； 方案（二）较方案（一）现金多流入=1675－1158.43=516.57（万元）； 可见，方案（二）对A公司法人股东有利。 此种筹划方案是否可行呢？如果我们考证一下B公司收购后的效益，答案就很明显了。 从购买方B公司进行分析，亦有两种方案。 （三）直接收购该项目。 B公司纳税情况： 营业税及附加=（9000－6000）×5.5%=165（万元）； 土地增值税=（9000－7000－7000×20%－165）×30%=130.5（万元）； 企业所得税=（9000－7000－165－130.5）×25%=562.49（万元）； 合计应纳各项税金=165130.5562.49=857.99万元。 受让项目的现金流入为9000－7000－857.99=1142.01（万元）。 （四）收购该公司的全部股权。 B公司纳税情况： 营业税及附加=9000×5.5%=495（万元）； 土地增值税=（9000－4500－4500×20%－495）×40%－5895×5%=947.25（万元）； 企业所得税=（9000－4500－495－947.25）×25%=1009.06（万元）； 合计应纳税金=495947.251009.06=2451.31万元。 受让股权的现金流入=9000－7000－2451.31=－451.31（万元）。 由于方案（三）较方案（四）现金多流入=1142.02－（－451.31）=1593.33（万元），可见方案（三）对B公司有利。 如上所述，我们可看出，转让股权对A公司而言是最佳方案但它会导致B公司现金流入为负数，故以6000万元转让股权不可行。 交易是双方行为，只有符合双方公平交易的方案才具有可行性。笔者通过计算机工具，通过排序方法，得出两组数据，分别是转让股权与转让项目时A公司与B公司现金流入的平衡点。 （五）当转让股权时转让价款为4727万元时。 A公司的法人股东税负如下： 企业所得税=（4727－3500）×25%=404.91（万元）。 此时A公司法人股东因转让股权的现金流入=4727－3500－404.91=822.09（万元）。 B公司的税负如下： 营业税及附加=9000×5.5%=495（万元）； 土地增值税=（9000－4500－4500×20%－495）×40%－5895×5%=947.25（万元）； 企业所得税=（9000－4500－495－947.25）×25%=1009.06（万元）； 合计应纳税金=495947.251009.06=2451.31万元。 受让股权的现金流入=9000－5727－2451.31=821.69（万元）。 此时，交易双方现金流入相近，双方现金总流入=822.09＋821.69＝1643.78（万元）。双方总税负为2451.31＋404.91＝2856.22（万元）。 （六）当转让项目时，转让收入为5980万元时， A公司的税负如下： 营业税及附加=5980×5.5%=328.9（万元）； 土地增值税=（5980－3500－3500×20%－328.9）×30%=435.33（万元）； 企业所得税=（5980－3500－328.9－435.33）×25%=566.2（万元）； 合计应纳税金=328.9435.33566.2=1330.43万元。 转让项目的现金流入=5980－3500－1330.43=1149.57（万元）。 B公司的税负如下： 营业税及附加=（9000－5980）×5.5%=166.1（万元）； 土地增值税=（9000－6980－6980×20%－166.1）×30%=137.37（万元）； 企业所得税=（9000－6980－166.1－137.37）×33%=566.45（万元）； 合计应纳税金=166.1137.37566.45=869.92（万元）。 受让项目的现金流入=9000－6980－869.92=1150.08（万元）。 此时，交易双方现金流入相近，双方现金总流入为1149.57＋1150.08＝2299.65（万元）；双方总税负为1330.43＋869.92＝2200.35（万元）。 如果把A公司与如意公司作为一个整体来考虑，转让项目较转让股权现金总流入增加为2299.65－1643.78=655.87（万元），转让项目较转让股权总税负减少为2856.22－2200.35=655.87（万元）。 很明显，双方应采取转让项目方式，总体税负最轻且双方现金流入最大，至于双方内部转让价格，可协商考虑解决。 在在建工程的转让的纳税筹划中，首先要通过计算，确认不同转让方式下双方现金净流入情况，要达到双方都有利益可得才可能达成交易。其次应测算双方在不同方式下总的现金流入情况和总税负情况，选择对交易双方都有利的方式进行交易。最后双方在总税负一定的情况下进行利益合理分配，以便达到双方均赢目的，尽量不要选择总税负大、双方现金流入少的方案。 总的来说，转让在建工程合理避税还是很简单的，如果你想做好企业税收筹划工作，那么希望上面的转让在建工程合理避税信息可以对你有帮助。 建议转发朋友圈，以便于未来需要的时候翻出来看。 |
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