商品房的交付和房屋权属证书的办理是否适用诉讼时效的规定

案例

2009年11月，李某与某开发商约定，购买由某开发商开发的位于西安曲江的房产一套，合同中约定的交付时间是2011年3月。交付时间到达后，李某以开发商交付的房屋尚不能达到交付的标准为由，拒绝收房，中途未再寻找开发商协商交房事宜。

2019年5月，李某寻求开发商要求开发商交付房屋，并承担延迟交房的违约责任，开发商拒绝了李某的要求，并明确告知李某，你的交房请求已经过了诉讼时效，法院不会支持你的交房请求的，同时告知李某可向双方合同约定的诉讼管辖法院提起诉讼。

同时李某和开发商在合同中约定，房屋权属证书的办理时间为房屋交付后的1年内也就是2012年3月前由开发商将办理权属登记需要由开发商提供的资料报产权登记机关备案，李某自合同约定的交房日至2019年5月，中途未与开发商就交房及请求支付办理房屋权属证书的违约金事宜进行权利主张。

并且该小区的开发商至李某寻求律师进行帮助时仍未能将办理权属登记需要由开发商提供的资料报产权登记机关备案，开发商的法律顾问明确告知李某，你的诉讼时效已过，你去法院告也不能获得支持，明确告知李某让李某去双方合同约定的管辖法院去起诉，李某无奈，寻求律师的帮助，问律师，商品房的交付和房屋权属证书的办理是否适用诉讼时效的规定。

本期的问律师我们就来帮助李某解答这一疑难问题！

争议焦点

一、李某在约定的交房期限届满之日起超过2年（不能按照新的民法总则规定的3年诉讼时效进行计算，原因略）能否请求开发商继续交付房屋？

李某作为买受人，向作为出卖人的开发商购买房屋，开发商应履行的主义务应有交付质量合格的房屋，备齐开发商应向登记部门提交的办理房屋权属证明的文件。而交付房屋的义务应是出卖人与买受人互负义务的行为，出卖人有交付合格房屋的义务，买受人有接受的义务，如此双方的合同才能完整履行。由此可见，开发商向李某交付房屋的行为是一种债权行为，债权是指在债的关系中权利主体具备的能够要求义务主体为一定行为或不为一定行为的权利。作为李某到达双方合同约定的期限后，有权要求开发商履行一定的行为，开发商履行这种交房的行为就是一种债务履行的行为。

《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。

从此规定而看，此时李某请求法院保护自己的权利已经超过了诉讼时效的规定，已经丧失胜诉权。

二、李某请求开发商办理房屋权属证书的义务以及承担违约责任支付违约金的诉请是否适用诉讼时效之规定？

上述问题分开解答，先解答第一个问题，李某请求开发商继续交付房屋的诉请获得支持的权利是否已经丧失？

关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：

第一种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。

第二种意见，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。

下面详细解答第二个问题：李某请求开发商办理房屋权属证书的义务以及承担违约责任支付违约金的请求是否适用诉讼时效的规定？

实践中对这一问题的认识不一，观点很多，主要争议点在于，请求开发商办理房屋权属证书的义务属于债权请求权还是物权请求权。

第一种观点认为，开发商的这一义务属于物权的义务，持这一观点者普遍认为，李某此时应当已经接受了开发商对房屋的交付，已经实际占有房屋，对房屋已经现实占有，此时要求开发商办理房屋权属证明的权利就是一种物权请求权，李某拥有的权利是物权请求权。

《民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：

（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；

（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；

（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；

（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权”。

因此，李某的请求权不适用诉讼时效的规定。

第二种观点认为，李某请求开发商办理房屋权属证书的权利应当适用诉讼时效的规定。理由：虽然房屋权属登记为确立物权的形式，但是作为买卖合同而言，无论出卖人是否已经交付房屋，买受人基于买卖合同请求出卖人协助办理权属证书显然是债权请求权，当然适用诉讼时效。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定进行反向解释：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９0日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

因此持这一观点的认为，延期办证违约金的诉讼时效期间，应自合同约定的办证期限届满之日开始起算，亦即自开发商的违约行为发生之日起算。并且办理房屋权属证明请求权的时效亦应跟随违约金的请求权一起计算。

上述两种观点，从法律依据到法理演绎，都有一定的道理，但第一种观点更符合《民法总则》的基本原则，实践的操作更能体现公平。

理由

一、《民法总则》第一百九十六条明确规定了不适用诉讼时效的情形，房屋权属证明的办理应包含在上述条款之内。

就房屋买卖而言，开发商作为出卖人的义务主要包括两个方面：

（一）交付房屋给买受人占有、使用；

（二）为买受人办理或协助其办理房屋权属证书。

由此可见，买受人购买房屋的目的应该包含两个方面，合法实际占有房屋和办理房屋权属登记，将自己合法实际占有的房屋进行登记是买受人物权的对世权的一种绝对体现，这是房屋物权的两种体现方式，可以分割为两种权利，但两种权利的属性均为物权。

二、从诉讼时效的立法目的看，办理权属证书这一权利也不应适用于诉讼时效的规定。

如将要求办理权属房屋证书适用于诉讼时效制度，对于已支付购房款的买方来说显失公平，也不利于社会经济秩序的稳定。如卖方刻意逃避办证义务，那么必将导致标的物长期处于归属不清或者权利真空之状态，即房屋的占有使用者对该房屋缺乏其名下的产权证书，而持有该房屋权属证书者并未真正的对其进行利用。

这种“分离”状态不但对真正的权利人不利，而且还会纵容出卖人故意拖延办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物无法正常利用，也不利于社会经济秩序的稳定，显然与诉讼时效制度的立法本旨相背离。

三、相关案例支持笔者这一观点。

案号：（2015）鄂茅箭民一初字第02956号

法院裁判观点：原告提起办理房屋权属证书的诉讼请求时间虽已超过约定的办证时间两年多，但该项诉请并不适用诉讼时效制度，固判令被告某房地产开发有限公司应在判决生效之日起三十日内为原告鉴某、龚某办理完房屋不动产权属证书，仅判决违约金的支付适用诉讼时效制度，驳回其相关诉讼请求。

四、相关法律条款规定

《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。

第一百九十七条规定：“诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效”。

第一百九十八条规定：“法律对仲裁时效有规定的，依照其规定；没有规定的，适用诉讼时效的规定”。

总结

由此可见，李某请求开发商办理房屋权属证书的请求权不能适用诉讼时效的规定，如果其他情况符合法律规定，应当获得支持。

关于上述的两个问题，最高院民一庭曾经也有过相应的观点，具体如下：

最高人民法院民一庭倾向性意见：

一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。

关于上述问题，此次的问律师就解答就到这里，下次的问律师为大家解答交房中的违约问题。