文鳐解读|车位“只售不租”最高罚50万！诸多小区车位管理新规将要到来！

长期以来，开发商为促销车位（库），快速回笼资金，规定本小区车位（库）只售卖不承租，捂盘销售等问题，不断引发业主与开发商、物业服务企业之间的矛盾，而这些让小区业主闹心的事，未来将可以通过法律途径解决。

本月，广西区、南宁市两级司法行政部门分别发布了《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案征求意见稿）》（以下简称“物业管理征求意见稿”）、《南宁市停车场管理条例（草案征求意见稿）》（以下简称“停车场管理征求意见稿”）。

上述两份征求意见稿均对现有的居住区停车位管理规则等相关问题做了修改和完善，文鳐地产律师团队作为一支专注于广西房地产开发领域的专业律师团队，对上述两份征求意见稿的内容进行整理、分析并结合全国各地省份的政策进行深度解读。

新规一：小区空余车位对外销售、只售不租将面临处罚

旧规：2016年《广西壮族自治区物业管理条例》第四十三条：

新规：2019年《物业管理征求意见稿》第七十三条第三款、第八十七条第（九）款：

从两个条例可以看出，相较于旧规，新规完善了建设单位专有车位车库的租售管理规则，而关于该条款，我们认为需要注意的是：

1.新规明确禁止开发商将车位出售给非业主。相较于旧的条例，新条例对于车库的销售范围进行了一刀切，不再允许符合条件的情况下开发商将车位出售给非业主。

此规定一定程度上确保了小区业主车位自用情况，防止市场上出现囤积车位的现象,在政策层面对于炒车位情形也起到抑制的作用。这就意味着房地产企业将失去大量车位/车库投资客。而对于刚需住宅楼盘，多数业主因刚购置房产，且小区停车位价格太高，资金紧张暂不考虑购置车位。如何快速清盘，回笼资金，将是摆在房企面前的问题。

2.空余车位不得只售不租的。根据《物权法》规定，不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位，属于开发商所有。开发商有权对其进行售卖或出租。旧条例仅规定车位车库应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主，因此开发商只售不租车位并没有违反法律明文规定。

若新规出台后，将通过立法的形式明确禁止开发商就地下车位只售不租的行为，违反相关行为将受到相应处罚。

3.存在上述违规情形的，先责令改正；逾期未改正，进行处罚。对于违规销售、只售不租的行为，《物业管理征求意见稿》并未规定直接受到处罚，允许开发商自行改正，只有逾期未改正的，才进行处罚，最低五万，最高二十五万。但《物业管理征求意见稿》中并未规定具体的执法部门。

《南宁停车场管理条例征求意见稿》第二十五条、四十九条：

而在南宁市发布的《停车场管理征求意见稿》中，同样明确了开发商未按规定将配建用于机动车停放的尚未出售的车位、车库出租，或者车位、车库出租未首先满足业主需要的禁止性规定。

相较于广西区发布的《物业管理征求意见稿》，明确了执法部为住房和城乡建设部门，而对于违规行为处罚更严厉，罚金上限五十万元。

小区车位只售不租问题在全国均普遍存在，不少省份均出台相关禁止性规定，其中：

2009年《山东省物业管理条例》虽明确禁止小区停车位“只售不租”，但如何处罚却没有相关规定，检查整治以督促整改为主。

2018年《江苏省物业管理条例》规定：开发商对于小区车位不得“只售不租”，一旦违反规定就要处以50万元罚款。

2017年《河南省物业管理条例》，其中对车库、车位只售不租的，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

由此可见，广西尤其是南宁发布的《停车场管理征求意见稿》中关于车位“只售不租”的处罚金额在其他省份中还是比较高。若此条例出台，将解决广西无上位法规定禁止小区车位只售不租的立法问题。

新规二：车位对小区外出租不得超过6个月

旧规：2016年《广西壮族自治区物业管理条例》第四十三条

新规：2019年《物业管理征求意见稿》第七十三条第四款、第八十七条第（十）款：

旧规在车位对外出租的问题上只需要满足一个条件：即车位配比大于房屋套数的，否则不得对外进行出租。而对于违反上述规定的，仅做不能办理产权登记或过户的手续，对于出租车位而言，并没有太大的影响。

而修改的新规意见稿中，对车位对外出租的条件做了限制规定：

1.首先满足小区业主购置及租赁需求；

2.租期最多只能六个月。

同时，在违规责任上也修改更为严格，改为了罚款处罚措施：

1.责令限期改正；

2.逾期未改正，除5-10万元罚款。

对于增加了租期的限制条件，我们认为：由于《物业管理征求意见稿》明确禁止了开发商将车位出售给非业主的行为；因此，为了避免开发商采用以租代售的形式，不断延长车位租期的状况，向非业主进行变相销售，损害业主的权益，对租赁期限特别做了限制。

新规三：车位应与房屋同步销售，但如何处罚却没有相关规定

旧规：2016年《广西物业管理条例》：

新规：2019年《物业管理条例征求意见稿》第七十三条：

新规征求意见稿中关于车位的销售规定，延续了旧规的规定，即用于销售的车位应当与房屋同步销售，但新仍未对违规情形如何处罚进行作出相关规定。

不可否认，该条款设置的目的是为了遏制开发商抬高车位价格，使购房者买到价格合理且心仪的车位。但没有匹配相应的处罚条款，等于形同虚设。在房地产交易市场上，不难发现仍有不少开发商“捂车位”惜售，而坐地起价。

我们认为：若要解决该问题，相关部门应当完善处罚措施，可以参考成都市的做法，凡是新建商品房项目首次申请办理预售许可证的同时，开发企业应将车位销售一并纳入预售方案中，否则不予办理预售许可证。

而同步销售，并非购房者买房子的同时必须买车位，而是开发商在销售房子时，必须同时提供该楼盘相应车位的预售细节，包括价格。购房者可以选择买或不买相关楼盘的房子车位，防止开发商随意定价的问题。

新规四：经“两个过半数”业主同意可在共有场地划定车位

新规：2019年《物业管理条例征求意见稿》第七十三条：

《南宁停车场管理条例征求意见稿》第二十六条：

两份征求意见稿均明确经业主同意可在共有场地划定车位，未成立业主委员会的具体操作步骤如下：

1. 划定范围：只能在道路、场地、架空层等公共区域，且不能占用疏散通道、消防通道及绿化用地等影响和妨碍正常生活的地方。

2. 划定流程：两个过半数，即专有面积业主过半数且全体业主过半数。

3. 决议内容：车位分配方式、收费标准、收益分配方式。

4. 备案手续：书面报备街道办事处

成立业主委员会的，根据程序较为简单，可按照管理规约决定。

我们认为，对于一些车位配比不足的小区或没有地下停车场的老旧小区，没有成立业主委员会的小区，可以依据上述步骤，选择合适的位置，划定一定比例的车位，因属于业主公共区域，小区业主可自行确定分配方式或对业主出租使用的收费标准，该费用由全体业主享有并分配使用。

不过上述决议流程较为复杂，对于划定车位后续管理也存在很多问题，谁来管？怎么管？我们建议的做法是成立业主委员会（相关流程详见文鳐团队为业主提供业委员会成立全流程服务流程产品），经业主大会或业主代表大会通过后方案后，委托第三方服务公司进行车位建设和管理。

新规五：共用部分停车位费归全体业主

新规：2019年《物业管理条例征求意见稿》第七十五条：

以往小区公共区域的停车费、电梯广告费、智能快递柜管理费……这些小区公共收益的归属、使用和管理常常是一笔糊涂账。为此，在征求意见稿明确，利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备产生的停车、广告等公共收益（公共收入在扣除30%的物业管理服务成本后的净收入）归全体业主所有。

公共收益用于补充物业专项维修资金和经业主大会决定的业主委员会工作经费、业主委员会委员工作补贴和其他支出等。

车位虽小，但因车位引起的业主、开发商、物业服务公司三方之间的纠纷越来越多，已经逐步演化成新的社会问题，此次对于居住区车位管理的相关规定修改，广西区及南宁市均参考了全国其他地市的有关规定基础上进行了修改，从全国范围来看，相关处罚非常严格，能够看出政府各部门对该类问题已经引起重视并积极推动立法规范，文鳐团队将持续关注有关车位租售及管理的问题，第一时间为大家进行解读。