民宿投资谜局：到底赚不赚钱啊！

民宿是一种情怀，但骨子里的商业运营更是一门学问。

说起民宿，许多文青们肯定会拍案而起。

讲故事，聊情怀，从诗歌到远方，

有蛙声，有鸟鸣，还有鲜花和绿茶。

面朝大海，春暖花开，过着田园生活和心灵的自由。

可是一旦梦想落地后，随着而来就是赤裸裸的现实：活下去！

理想很丰满，现实很骨感，这是很多民宿投资者的内心写照。

.1.

民宿看起来很美好？

2011年，国内民宿开始起步发展，2015年以莫干山民宿发展成为民宿行业的旗帜。

仅靠80多家精品民宿，浙江省莫干山民宿便共创造了3.5亿元的经济收入。

这一消息出来后，引起社交媒体的哗然，更是触动了一大批文青们的心：

天底下竟有既能实现文青情怀，又能赚大钱的好事?

同时，很多理财产品也看中了这一巨大商机，瞄准这一块蛋糕：

要么就是“xx精品民宿，一万起投，年化10%-15%每月还有分红拿”；

要么就是“你只要投资，其它的交给XX，一年甚至半年就能够回本”；

于是大批人涌向了民宿投资这一块蛋糕，

无论是出于文青理想向往，还是出于投资现实需求，

可是很多行业就是这样，但大批人开始挤向同一块地方后，就会发现游戏并没有想象中那么美好。

我曾在出差时候结识了一位80后丽江女孩豆豆，最近她刚脱手了一间民宿。

她对我说，当你爱好变成赚钱的工具，体验就没那么好了。

因为在前两年，就在民宿行业都比较火爆的时候，豆豆和几位朋友选择入场，投入了300多万，共7个民宿房间，建筑面积约500平方米。

可是一旦当上老板后，豆豆就发现经营民宿真的挺难的。

她和我算了一笔账，一般组建民宿的合同时间为5到10年。

其中前前后后的成本就涵盖了前期投入，日常运营和年收入，

前期投入就包括了租金、装修（水电暖、软装、硬装）、营销费用；

在云南丽江边的民宿，租金是已经飙到了10万—20万/年。

光是租金这一块，选了最便宜的价位，5年也得交50万租金。

然后是给房屋进行改造计划：

主体建造装修或改造，1800元/平方米；

房间硬质装修，2000元/平方米，

院落以整理道路、修整围墙，布置水池等，1000元/平方米；

等这些软硬件设施都备齐了，差不多就得花去了290万了。

然后再回到日常运营成本中。

7间客房，正常的房间整理之前一般都是豆豆她和一两朋友一起承担，工资当时定在3000元/月，共3人，108000元/年。

整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本定在1000元/月。共需12000元/年。

电信宽带：100M有线宽带 1500元/年；

水电成本：10192元/年（按7间房，104天，5%的比率计算）；

宣传成本：5000元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出）；；

营业税金：203840*0.05=10192元（按7间客房全年30%入住率）；

全年成本初略估计有146884元。

所以还没开业，其实豆豆他们就已经花去了240多万了，这以上还都是保守估计。

那收益呢？不是说民宿投资不错吗？

7间客房，按平均每间房费500元，以最保守估计，入住率30%计算，总共住宿项目收入大概38万元。

旺季按当月平均入住率50%计算，住宿项目收入大概为63万元/年。

此外，因民宿假日经济因素，豆豆和几位朋友为了刺激消费，会结合本土文化，开发一些特别活动出来。

比如农村体验活动，按照每周末20人次计算，每人次100元计算，全年52周，大概收入10万元。

策划养生、特色活动等项目，按7间客房，150元每间闲时客房费收入，10%消费率计算，总计3.8万元。

暑假假期，同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入6万元。

一年下来，一切顺利的话：

入住率差些，收益有59多万元。

入住率高些，收益也有84多万元。

所以经过满打满算，五年下来，差的时候，纯收益225万，好的时候，纯收益350多万，扣去成本，综合下来，最多也才赚60多万。

也就是说，看似盈利非常高的民宿投资，到最后其实也并没有大家想象的那么美好。

而且这还都是一切风调雨顺的情况下才有的。

事实上，民宿本身就是一个非常遭受攻击的产品。

比如非常容易受到季节影响，当地来一场灾难，台风或者地震之类的，这意味前期收入马上毁之一旦；

比如当地政策如果调整了，那也是非常影响民宿经营的。

此外，民宿附近的交通是否便利，周边的旅游氛围是否浓烈，这些哪一方面发生变化了，民宿将立刻迎来了致命打击。

.2.

民宿投资迷局

除了以上一些客观因素，惨淡的入住率也是民宿投资最大的困扰。

尽管乡村旅游资源占全国旅游资源70%，但旅游人数却只占国内旅游总人数的30%，旅游消费还不到国内旅游消费总额的20%。

这就意味着什么？

市场虽大，但实际消费到各位民宿老板手中还是很少。

而民宿基本是周末消费，而周末也就是周六会住一晚，一年中有52个周末，扣掉严寒的冬天、潮湿的阴雨天、以及台风等恶劣天气，其实就剩下几个假期了。

其它时间的入住就看民宿投资者的营销能力了。

这还只是周期淡旺季，如果在把这“粥”在分到庞大的民宿竞争市场，那结果将是更是难以想象。

举个例子，杭州西湖周边眼下就有超过1000家民宿在竞争，而整个杭州就有3000余家民宿，床位5万多张。

所以能在淡季将客房塞满的民宿才是真正会赚钱的民宿。

可就是这样一种累死人不偿命，且风险较大，入住率普降，旺季周期缩短，投资回报想对较低的项目。

在国内正在形成一种风靡，甚至很多人都趋之若鹜。

由中国社会科学院旅游研究中心编撰的《旅游绿皮书：2017-2018年中国旅游发展分析与预测》对外发布，绿皮书显示，民宿等新兴旅游领域已经出现投资过度的迹象。

绿皮书指出，近年来，中国整体投资增长缓慢，但旅游投资却保持着近30%的速度快速增长。

据国家旅游局预测，2017年，中国旅游投资将超过1.5万亿元人民币。

面对旺盛的旅游市场需求，大量资本进驻旅游业，纷纷向休闲农庄、精品民宿、特色旅游小镇、自驾车房车营地、邮轮游艇、旅游演艺、主题公园等细分领域投资。

一方面是旺盛的市场需求，另一方面则是民宿不断亏损的噩耗。

那么问题来了，民宿投资到底能不能赚钱啊？

这取决能否抛开传统的酒店式管理思维去经营民宿。

为什么这么讲？

因为作为重资产投资的项目，民宿属于非标准类住宿，这也就是意味着很难快速进行复制扩张。

而民宿要想赢得市场，应该主打什么？

很显然，就是特色和个性化！

民宿在“民”，不在“宿”。

当我们思考到客人凭什么愿意支付超过正常水平的价格住进民宿，而不是选择五星级豪华酒店时就会发现：

拼硬件、软件拼不过索菲特、喜来登等豪华五星级酒店；

拼价格也拼不过汉庭、如家等经济型酒店。

所以答案只有一个：选择民宿，就是为了体验酒店没有的生活情趣，感受到民宿主人的人情味以及家的归属感。

而这些往往是非常需要花心思的，如果缺乏开拓民宿的故事性和创造力，想在民宿市场博得出位，绝非易事。

同时，民宿不像经济型酒店或者豪华型酒店这类完全标准化的存在、3～5个品牌基本吃掉了整个市场；

民宿不论是在市场总量还是品牌数量上，都会比酒店更多。

这也就意味着，要想盈利，要想赚钱，民宿必须开创出自己品牌来。

不然就意味被洗牌，终将被踢出游戏赛道。

而事实上，一些精品民宿也正在打磨属于的品牌。

比如瞄准高端消费这一细分市场，选择跃层，挑空中庭，带阁楼，带露台，带花园，带地下室，然后再匹配美丽的江景或者绿景，给客户创造出不一样的居住体验。

而往往就是这么一类拥有自己独有特色和品位的民宿，才能真正赚钱。

据统计，如今我国民宿客栈总量已达到21万家左右，但绝大部分的民宿亏损甚至倒闭。 

甚至在去年的“十一”长假期间，网曝有些网红客栈每天花千元左右“刷单”，游客选择民宿的最重要的参考依据，就是订单数量和评价内容，而这些都可以“刷”出来。 

而另一方面，还有一部分民宿，悄悄地完成了变革升级，现在依然需要提前数周预定才有房。

道理就在如此，只有转型，打磨出设计感和优质体验的民宿，才能开启赚钱之路。

表面上，民宿是一种情怀，但骨子里的商业运营更是一门学问。

也就是说，民宿归根结底是一门生意，生意的本质是盈利，空谈情怀不能变现。