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民宿投资谜局:到底赚不赚钱啊!

 air1605 2019-06-12

民宿是一种情怀,但骨子里的商业运营更是一门学问。

说起民宿,许多文青们肯定会拍案而起。

讲故事,聊情怀,从诗歌到远方,

有蛙声,有鸟鸣,还有鲜花和绿茶。

面朝大海,春暖花开,过着田园生活和心灵的自由。

可是一旦梦想落地后,随着而来就是赤裸裸的现实:活下去!

理想很丰满,现实很骨感,这是很多民宿投资者的内心写照。

.1.

民宿看起来很美好?

2011年,国内民宿开始起步发展,2015年以莫干山民宿发展成为民宿行业的旗帜。

仅靠80多家精品民宿,浙江省莫干山民宿便共创造了3.5亿元的经济收入。

这一消息出来后,引起社交媒体的哗然,更是触动了一大批文青们的心:

天底下竟有既能实现文青情怀,又能赚大钱的好事?

同时,很多理财产品也看中了这一巨大商机,瞄准这一块蛋糕:

要么就是“xx精品民宿,一万起投,年化10%-15%每月还有分红拿”;

要么就是“你只要投资,其它的交给XX,一年甚至半年就能够回本”;

于是大批人涌向了民宿投资这一块蛋糕,

无论是出于文青理想向往,还是出于投资现实需求,

可是很多行业就是这样,但大批人开始挤向同一块地方后,就会发现游戏并没有想象中那么美好。

我曾在出差时候结识了一位80后丽江女孩豆豆,最近她刚脱手了一间民宿。

她对我说,当你爱好变成赚钱的工具,体验就没那么好了。

因为在前两年,就在民宿行业都比较火爆的时候,豆豆和几位朋友选择入场,投入了300多万,共7个民宿房间,建筑面积约500平方米。

可是一旦当上老板后,豆豆就发现经营民宿真的挺难的。

她和我算了一笔账,一般组建民宿的合同时间为5到10年。

其中前前后后的成本就涵盖了前期投入,日常运营和年收入,

前期投入就包括了租金、装修(水电暖、软装、硬装)、营销费用;

在云南丽江边的民宿,租金是已经飙到了10万—20万/年。

光是租金这一块,选了最便宜的价位,5年也得交50万租金。

然后是给房屋进行改造计划:

主体建造装修或改造,1800元/平方米;

房间硬质装修,2000元/平方米,

院落以整理道路、修整围墙,布置水池等,1000元/平方米;

等这些软硬件设施都备齐了,差不多就得花去了290万了。

然后再回到日常运营成本中。

7间客房,正常的房间整理之前一般都是豆豆她和一两朋友一起承担,工资当时定在3000元/月,共3人,108000元/年。

整栋民宿的清洁可招当地闲散居民,工作范围为院落地面的清扫,垃圾的倾倒和其他工作。工资成本定在1000元/月。共需12000元/年。

电信宽带:100M有线宽带 1500元/年;

水电成本:10192元/年(按7间房,104天,5%的比率计算);

宣传成本:5000元/年(优惠力度,熟客、关系客成本付出);;

营业税金:203840*0.05=10192元(按7间客房全年30%入住率);

全年成本初略估计有146884元。

所以还没开业,其实豆豆他们就已经花去了240多万了,这以上还都是保守估计。

那收益呢?不是说民宿投资不错吗?

7间客房,按平均每间房费500元,以最保守估计,入住率30%计算,总共住宿项目收入大概38万元。

旺季按当月平均入住率50%计算,住宿项目收入大概为63万元/年。

此外,因民宿假日经济因素,豆豆和几位朋友为了刺激消费,会结合本土文化,开发一些特别活动出来。

比如农村体验活动,按照每周末20人次计算,每人次100元计算,全年52周,大概收入10万元。

策划养生、特色活动等项目,按7间客房,150元每间闲时客房费收入,10%消费率计算,总计3.8万元。

暑假假期,同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动,收入和合作单位分成后按每人1500元,20人次每次,寒假暑假各举办一次,总计收入6万元。

一年下来,一切顺利的话:

入住率差些,收益有59多万元。

入住率高些,收益也有84多万元。

所以经过满打满算,五年下来,差的时候,纯收益225万,好的时候,纯收益350多万,扣去成本,综合下来,最多也才赚60多万。

也就是说,看似盈利非常高的民宿投资,到最后其实也并没有大家想象的那么美好。

而且这还都是一切风调雨顺的情况下才有的。

事实上,民宿本身就是一个非常遭受攻击的产品。

比如非常容易受到季节影响,当地来一场灾难,台风或者地震之类的,这意味前期收入马上毁之一旦;

比如当地政策如果调整了,那也是非常影响民宿经营的。

此外,民宿附近的交通是否便利,周边的旅游氛围是否浓烈,这些哪一方面发生变化了,民宿将立刻迎来了致命打击。

.2.

民宿投资迷局

除了以上一些客观因素,惨淡的入住率也是民宿投资最大的困扰。

尽管乡村旅游资源占全国旅游资源70%,但旅游人数却只占国内旅游总人数的30%,旅游消费还不到国内旅游消费总额的20%。

这就意味着什么?

市场虽大,但实际消费到各位民宿老板手中还是很少。

而民宿基本是周末消费,而周末也就是周六会住一晚,一年中有52个周末,扣掉严寒的冬天、潮湿的阴雨天、以及台风等恶劣天气,其实就剩下几个假期了。

其它时间的入住就看民宿投资者的营销能力了。

这还只是周期淡旺季,如果在把这“粥”在分到庞大的民宿竞争市场,那结果将是更是难以想象。

举个例子,杭州西湖周边眼下就有超过1000家民宿在竞争,而整个杭州就有3000余家民宿,床位5万多张。

所以能在淡季将客房塞满的民宿才是真正会赚钱的民宿。

可就是这样一种累死人不偿命,且风险较大,入住率普降,旺季周期缩短,投资回报想对较低的项目。

在国内正在形成一种风靡,甚至很多人都趋之若鹜。

由中国社会科学院旅游研究中心编撰的《旅游绿皮书:2017-2018年中国旅游发展分析与预测》对外发布,绿皮书显示,民宿等新兴旅游领域已经出现投资过度的迹象。

绿皮书指出,近年来,中国整体投资增长缓慢,但旅游投资却保持着近30%的速度快速增长。

据国家旅游局预测,2017年,中国旅游投资将超过1.5万亿元人民币。

面对旺盛的旅游市场需求,大量资本进驻旅游业,纷纷向休闲农庄、精品民宿、特色旅游小镇、自驾车房车营地、邮轮游艇、旅游演艺、主题公园等细分领域投资。

一方面是旺盛的市场需求,另一方面则是民宿不断亏损的噩耗。

那么问题来了,民宿投资到底能不能赚钱啊?

这取决能否抛开传统的酒店式管理思维去经营民宿。

为什么这么讲?

因为作为重资产投资的项目,民宿属于非标准类住宿,这也就是意味着很难快速进行复制扩张。

而民宿要想赢得市场,应该主打什么?

很显然,就是特色和个性化!

民宿在“民”,不在“宿”。

当我们思考到客人凭什么愿意支付超过正常水平的价格住进民宿,而不是选择五星级豪华酒店时就会发现:

拼硬件、软件拼不过索菲特、喜来登等豪华五星级酒店;

拼价格也拼不过汉庭、如家等经济型酒店。

所以答案只有一个:选择民宿,就是为了体验酒店没有的生活情趣,感受到民宿主人的人情味以及家的归属感。

而这些往往是非常需要花心思的,如果缺乏开拓民宿的故事性和创造力,想在民宿市场博得出位,绝非易事。

同时,民宿不像经济型酒店或者豪华型酒店这类完全标准化的存在、3~5个品牌基本吃掉了整个市场;

民宿不论是在市场总量还是品牌数量上,都会比酒店更多。

这也就意味着,要想盈利,要想赚钱,民宿必须开创出自己品牌来。

不然就意味被洗牌,终将被踢出游戏赛道。

而事实上,一些精品民宿也正在打磨属于的品牌。

比如瞄准高端消费这一细分市场,选择跃层,挑空中庭,带阁楼,带露台,带花园,带地下室,然后再匹配美丽的江景或者绿景,给客户创造出不一样的居住体验。

而往往就是这么一类拥有自己独有特色和品位的民宿,才能真正赚钱。

据统计,如今我国民宿客栈总量已达到21万家左右,但绝大部分的民宿亏损甚至倒闭。 

甚至在去年的“十一”长假期间,网曝有些网红客栈每天花千元左右“刷单”,游客选择民宿的最重要的参考依据,就是订单数量和评价内容,而这些都可以“刷”出来。 

而另一方面,还有一部分民宿,悄悄地完成了变革升级,现在依然需要提前数周预定才有房。

道理就在如此,只有转型,打磨出设计感和优质体验的民宿,才能开启赚钱之路。

表面上,民宿是一种情怀,但骨子里的商业运营更是一门学问。

也就是说,民宿归根结底是一门生意,生意的本质是盈利,空谈情怀不能变现。

 

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