|
第十节 特定企业（或交易行为）的增值税政策 八、提供不动产经营租赁服务增值税征收管理★★★ （一）预备知识 1.适用主体：纳税人以经营租赁方式出租取得的不动产。 2.不动产来源：自建和非自建。 3.税款征收环节分为预缴和申报两个环节。 4.计税方法分为一般计税法和简易计税法。 5.税率、征收率、预征率： （1）不动产经营租赁服务增值税税率11%/10%、征收率5%。 （2）个人出租住房减按1.5%征收。 （3）一般计税方法预征率3%；简易计税方法征收率5%。 6.本条不适用于纳税人提供道路通行服务。 （二）计税方法和应纳增值税计算 1.一般纳税人（含房企）出租的不动产 （1）简易计税方法 适用范围：2016年4月30日前取得的不动产——可选择简易计税方法。 （2）一般计税方法 适用范围： 2016年4月30日前取得——可选择一般计税方法。 2016年4月30日后取得——适用一般计税方法。 简易计税方法 不同县（市、区）/异地 5%预征率在不动产所在地国税预缴，5%征收率在机构所在地国税申报 应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5% 同县（市、区） 向机构所在地主管国税机关申报纳税（5%征收率，无预缴） 一般计税方法 异地 3%预征率在不动产所在地国税预缴，11%税率在机构所在地国税申报 应预缴税款=含税销售额÷（1+11%）×3% 同县（市、区） 向机构所在地主管国税机关申报纳税（11%税率） 简易 增值税=含税销售额÷（1+5%）×5% 与国税预缴相同 一般 增值税=含税销售额÷（1+11%）×3% 增值税=含税销售额÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款 （三）预缴与申报 1.纳税人不动产的所在地与机构所在地在同一县（市、区），纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 2.单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 （四）发票的开具 可以申请代开增值税发票 （1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票 （2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票 不得开具或申请代开增值税专用发票 纳税人向其他个人出租不动产 九、跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理★★★ （一）适用范围： 1.适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。 2.不适用于：其他个人跨县（市、区）提供建筑服务。 （二）预缴税款——按计税差额向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款 1.计税差额=全部价款和价外费用-支付的分包款 2.预缴及申报纳税地点 向建筑服务发生地——国税机关——预缴税款； 向机构所在地——国税机关——申报纳税。 （国税预缴，国税申报） （三）计税方法 1.建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，即老项目，可以选择简易计税方法。 2.老项目、甲供、清包三项建筑服务可选简易计税。 3.建筑总承包单位为房建主体提供工程服务，建设单位自行采购相关材料物资，适用简易计税方法计税。 （四）扣除凭证 1.从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，可在2016年6月30日前作为预缴税款的扣除凭证。 2.从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。 3.国家税务总局规定的其他凭证。 （五）其他 小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。 十、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理★★★ （一）适用范围 房企销售自行开发的房地产项目。 （二）计税方法 1.一般计税方法——差额计税（11%） （1）适用范围（一般纳税人）： 销售自行开发的房地产老项目——可选择一般计税方法。 销售自行开发的房地产新项目——适用一般计税方法。 （2）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） （3）预缴税款：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3% （4）进项税 房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。 2.简易计税方法——全额计税（5%） （1）适用范围 一般纳税人销售房地产老项目——可选择简易计税方法； 小规模纳税人销售房地产新、老项目——适用简易计税方法。 （2）计税方法 ①销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。（全额） ②应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 应纳税款=销售额÷（1+5%）×5%-已预缴税款 （三）发票开具 1.一般纳税人：自行开具增值税专用发票；向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 2.小规模纳税人： （1）自行开具增值税普通发票。 （2）向主管国税机关申请代开增值税专用发票。 （3）向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 十一、资管产品增值税的征收管理★★（2018年新增） （一）计税方法的选择 1.简易计税 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为（以下称资管产品运营业务），暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。 2.一般计税 （1）管理人接受投资者委托或信托对受托资产提供的管理服务以及管理人发生的除上述按照简易计税业务的其他增值税应税行为（以下称其他业务），按照现行规定缴纳增值税。 （2）管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额。 未分别核算的，资管产品运营业务不得适用简易方法计税。 （3）管理人可选择分别或汇总核算资管产品运营业务销售额和增值税应纳税额。 （4）管理人应按照规定的纳税期限，汇总申报缴纳资管产品运营业务和其他业务的增值税。 （二）销售额的确定 1.提供贷款服务，以2018年1月1日起产生的利息及利息性质的收入为销售额； 2.转让2017年12月31日前取得的股票（不包括限售股）、债券、基金、非货物期货，可以选择按照实际买入价计算销售额，或者以2017年最后一个交易日的股票收盘价、债券估值、基金份额净值、非货物期货结算价格作为买入价计算销售额。 |
|
|
