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前言 在破产清算程序中，当处置破产企业的建筑物上并存抵押权、建设工程款优先权时，应按照现行法律规定准确界定该抵押权、建设工程款优先权的受偿范围，从而达到公平保护全体债权人利益的目的。
一、法律关于建设工程抵押物范围的规定 《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;……”。第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，第二百条规定:“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。 根据以上法律规定可以认定，土地抵押时，其抵押物范围仅及于被设定抵押的土地，以及土地抵押时该土地上已建成的建、构筑物，不及于土地抵押之后该土地上新增的建、构筑物，抵押权人只对抵押物享有优先受偿权。 二、法律关于建设工程款优先权范围的规定 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。2OO2年6月27日施行的最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称“《建设工程款优先权司解》”)第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。 根据以上法律、《建设工程款优先权司解》规定，是否可以得出建筑物承载的建设工程款优先权范围既包括建筑物本身，又及于该建筑物所依附的土地的结论?答案是否定的。按照最高人民法院观点，建设工程款优先权是法定优先权，《合同法》第二百八十六条规定的原因在于，承包方在整个建设的过程当中，承包人的建筑材料和劳动力已经物化在在建工程当中，它的所有的投入就转化为在建工程，他的投入在权利的标的物当中，在物的所有权的转化中转化为在建工程，已经和在建工程不可分离了，因为这个原因，所以基于所有权的转化方式对在建工程享有优先受偿的权利。作为土地来讲，是建设工程当中一个载体，但是对于土地这一部分，承包方没有任何的投入，并没有物化在土地上，从这个角度来讲，从立法的背景和出发点来看，土地不应该作为建设工程优先受偿权的客体(《民事审判指导与参考》(第62辑)第294页)。由此可以认定，建筑工程的承包人享有的建设工程款优先权范围仅限于其在土地上所“添附”的建、构筑物，不及于该建、构筑物所依附的土地。 三、当建筑物仅并存抵押权、建设工程款优先权时，两项权利在破产清算中清偿范围的确定 1、并存抵押权、建设工程款优先权的建筑物处置原则为“房、地一并处置，分别计价” 我国实行"房地一体主义"，当破产管理人处置并存抵押权、建设工程款优先权的建筑物时，可以将建筑物与所附土地一并拍卖，就拍卖获得的价款分为两部分，一部分为拍卖土地使用权所得价款即“地价”，另一部分为拍卖土地上建筑物所得价款即“房价”，即房、地“一并处置，分别计价”。 2、拍卖土地使用权价款所得“地价”仅用于清偿抵押优先权 由于建筑工程的承包人享有的建设工程款优先权范围仅局限于在土地上建、构筑物，不及于土地，因此，对于拍卖抵押土地所得“地价”分部，仅对土地抵押债权进行优先清偿，当“地价”清偿抵押债权后多出的余额部分，应按《破产法》第一百一十三条规定的法定顺序清偿其他债权，而不能再用于单独清偿依附于该地上建筑物承载的建设工程款优先权。 3、拍卖建筑物价款所得“房价”，应根据以下两种情况分别处理 (1)对于抵押权设立时已建成的原建筑物，其房价清偿优先债权顺序为:建设工程款优先权、抵押优先权。 根据《物权法》第一百八十二条“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，《建设工程款优先权司解》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”规定，设立土地抵押时，已建成的建筑物也一并抵押，但建筑物上设立的抵押权将劣后于该建筑物上已存在的建设工程款优先权受偿。因此，用“房价”清偿优先权的先后顺序为:先清偿原建筑上的建设工程款优先权，余额部分再清偿抵押优先债权。 (2)对于抵押权设立后新增建筑物，抵押权人无权优先受偿，其房价清偿顺序为:建设工程款优先权、按破产法规定的顺序清偿其他债权。 根据《物权法》第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增建筑的“房价”首先用于清偿对应的建设工程款优先权。由于此时的抵押债权不及于新增建筑物，因此，对于“房价”清偿建设工程款优先债权后的余额，应按《破产法》第一百一十三条规定的法定顺序清偿其他债权，而不能单独用于清偿该土地上设立的抵押权，从而达到依法公平保护全体债权人利益的目的。 |
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