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《异议复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”（注：本文不再考虑《异议复议规定》第28条及《查封扣押冻结规定》第17条等规定。） 可否依据《商品房买卖意向书》排除执行，首先要看《商品房买卖意向书》是预约，还是本约（买卖合同）：如果是预约，则该《商品房买卖意向书》在性质上不是买卖合同，房屋买受人就不符合《异议复议规定》第29条规定的第一项，不能排除执行；如果是本约（买卖合同），则在满足合同有效等条件的情况下可以排除执行。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 《商品房销售管理办法》第16条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。” 简言之，如果案涉《商品房买卖意向书》具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，则可以被认定为是买卖合同。在此前提下，房屋买受人若能满足如下三个要件，则可以排除执行： 1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 （1）合同签订时间：查封之前。 （2）合同效力：有效。 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这是合同无效的一般情形（因第五条的兜底条款而包括了所有无效情形），但是每个类型的合同都有其最常见的无效的情形：比如，房屋租赁合同因标的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设而无效（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条）。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如果买受人与开发商签订买卖合同的时候开发商尚未取得商品房预售许可证明，且起诉前开发商也未取得商品房预售许可证明，则买卖合同无效，买受人的执行异议因合同无效而不能得到支持。 2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋 这个要件是体现立法精神的核心要件：保护弱势群体——消费者。购房者相对于开发商是弱势群体，是消费者，应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的，如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外，根据该《批复》，在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】，因此（在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权）。也就是说，对于购房者权利的保护是一脉相承的。 关于举证责任：（1）只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外；（2）关于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通过在当地房产管理部门（如上海的上海市不动产登记中心）查询的方式确定（注：查询主体可能受到严格限制）。申请执行人能够举证证明异议人（购房者）有其他用于居住的房屋的除外。 3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：（1）防止开发商（被执行人）和所谓的购房者恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行；（2）保护申请执行人的合法权利。 附：高某与浦发银行、金鑫公司案外人执行异议之诉案 案情简介：浦发银行与大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司以及徐鸿国金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年8月4日作出（2014）大民三初字第216号诉讼保全民事裁定，冻结大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司、徐鸿国银行存款8230万元人民币，或查封其他等值财产。一审法院于2014年8月7日出具协助执行通知书，查封了金鑫公司所有的土地证号为兴国用（2010）G1440043号、兴国用（2010）G1440324号、兴国用（2010）G1440325号三块土地和对应的地上建筑物，其中包括了案涉房屋。2016年1月26日，一审法院作出（2014）大民三初字第216号民事判决书，判决大连渤船港机重工股份有限公司于判决生效后十日内给付浦发银行借款本金8000万元及利息，金鑫公司等对上述债务承担连带清偿责任。因大连渤船港机重工股份有限公司未履行生效法律文书确定的义务，浦发银行向一审院申请执行。2016年7月21日，一审院作出（2016）辽02执170号执行裁定，续查封上述房产，查封期限三年。高某以案外人身份向一审法院执行部门提出执行异议。一审法院于2017年3月20日作出（2017）辽02执异51号执行裁定书，裁定驳回高某的异议。高某不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。 裁判原文节选 一审【案号：大连市中级人民法院（2017）辽02民初194号】案外人执行异议之诉是执行程序中衍生出的一种特殊类型的诉讼，如果将该诉讼视为普通诉讼，则只能以被执行人为被告，这种做法极易导致被执行人与案外人恶意串通，以法院裁判对抗执行，而且大多数情况下，被执行人与案外人之间就执行标的问题不存在争议，故案外人执行异议之诉的审理不能仅以案外人与被执行人的共同确认来认定案件事实，在申请执行人提出异议的情况下要根据案外人与被执行人提交的证据来判定案外人是否享有能够排除执行的权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第一，高某在法院查封案涉房屋之前未与第三人签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，高某与第三人签订的商品房认购协议书及买卖意向书，其内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容相比不齐备，故该两份协议不能认定为商品房买卖合同。高某与第三人签订的商品房买卖合同，签订于房屋被查封之后的2014年8月15日。而第三人自述C7栋楼商品房买卖合同在2010年5月7日有预售许可证之后就具备了合同备案条件，那么，在高某与第三人主张签订买卖意向书并已支付房款的2010年10月23日早已能够签订正式的商品房买卖合同并经备案，但双方却主张于查封后才签订正式商品房买卖合同，故对该份商品房买卖合同的真实性不予认可。第二，现有证据不足以证明高某已支付购房款。高某与第三人提交了记载出具日期为2010年9月28日及2010年10月23日的两份房款收款收据，及记载的开票日期为2016年6月2日的发票，高某提交了案外人高跃生中国农业银行银行卡交易明细清单及案外人庞桂芹在中国农业银行存款凭条。因高某提交的上述银行转支及存款凭证并非是高某交付给第三人购房款的资金流向的证据，故对上述银行转支及存款凭证与本案的关联性无法确认，同时对高某与第三人提交的房款收款收据及房款发票的真实性无法确认。高某提交的现有证据不足以证明其向第三人实际支付了购房款。第三，现有证据不足以证明高某所购商品房系用于居住。高某户籍地在绥中县，并称孩子在户籍地上学，高某主张案涉房屋2014年就已经交付，但直到现在其仍未实际入住。故高某并非在兴城长期居住，案涉房屋亦非直接用于满足其生活居住需要。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回高某的诉讼请求。案件受理费6,412.00元（原告高某已预交），由原告高某负担。 二审【案号：辽宁省高级人民法院（2018）辽民终30号】执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第一，案涉房屋于2014年8月7日被法院查封，虽然高某与金鑫公司于2014年8月15日签订《商品房买卖合同》，但是2010年10月23日高某与金鑫公司已签订了《商品房买卖意向书》，双方对案涉房屋的座落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项进行了约定，具备商品房买卖协议的主要内容，且不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，应当认定案涉房屋查封前双方建立了合法有效的房屋买卖关系。第二，葫芦岛市不动产登记中心出具的《房屋产权登记信息查询告知单》及兴城市不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》，均证明高某在兴城市没有其他用于居住的房屋。第三，高某已按合同约定支付了全额购房款，金鑫公司并无异议，且其集团公司向高某出具了收款收据。在二审庭审中，高某提供了绥中县工人社区出具的《证明信》、身份证复印件、户口本复印件，证明高某与汇款人高跃生系亲叔侄关系，高某的购房款系其叔叔为其汇款，因此，可以认定高某已实际支付了购房款。第四，浦发银行大连分行虽认为高某与金鑫公司签订的《商品房买卖意向书》不具有房屋买卖关系的性质，以及对高某全额支付购房款及是否无其他住房有异议，但均未举证证明其主张，对其答辩意见本院不予支持。 综上，高某为生活居住，在案涉房屋查封前与金鑫公司建立了房屋买卖关系，支付了房款并实际占有，其上诉请求成立，应停止对案涉房屋的执行。原审判决驳回高某的诉讼请求不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销大连市中级人民法院（2017）辽02民初194号民事判决； 二、不得执行该执行标的即高某购买辽宁金鑫房地产开发有限公司开发建设的兴城市钓鱼台路9-23号楼2单元261号房屋（原房号：钓鱼台住宅小区第C7栋2单元6层601号）。 一审案件受理费6,412.00元，二审案件受理费6,412.00元，共计12,824.00元，由上海浦东发展银行股份有限公司大连分行负担。 大连市中级人民法院（2017）辽02执异51号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 |
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